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外来人口急增 毕业季到来推升一线城市房租上涨

news.xixik.com   2012-6-15 9:58:51 资讯来源:第一财经日报   字号控制:[ ]
核心提示:房地产调控下,从土地交易、宅地供应到新房、二手房成交和价格,正在经历着寒冬。北上广深等重点城市的租房市场却是“万绿丛中一点红”,租金不但没有停涨的迹象,反而近两个月来,不断上升。

在严厉的调控下,原本一路狂奔的房价终于暂时停住了脚步,然而,北上广深等一线城市的房屋租金却依然没有停涨的迹象。

据中国指数研究院发布的数据,今年5月,北京的租金价格指数环比增长0.95%,同比增幅达13.86%,上海的租赁价格指数环比增长1.41%,同比增幅也达到了6.48%。可见,尽管环比涨幅并不大,但租金长期稳步攀升而形成的累积效应,已足以让不少租房者望而却步。

毕业季涨租 准白领半数工资付房租

赴美生子利与弊

随着“毕业季”的到来,一线城市又迎来了继春节之后的第二个租赁高峰,居高不下的房租已经成为不少租房者,特别是应届毕业生的“难以承受之重”。对于离开校园在异地求职的毕业生来说,租房是撰写毕业论文、拍摄毕业照、参加毕业典礼外的另一门必修课。《第一财经日报》记者从一些中介处了解到,由于大批毕业生找工作,每年6、7、8月份几乎是一年中房租最高的时候。一些中介对记者说,一般从5月份起,租房的房源就开始多起来,价格也开始调高,毕业生刚离开学校多半是选择合租,所以,即便是房租调高一些,平摊之后也还好。

记者了解到,对已经落实工作的毕业生来说,上班方便、价钱适中、房间干净是毕业生租房的基本要求。但要找到这样的房子,并不是件容易的事。

“我要租一所有‘家’的感觉的房子。”家住福建的小赵7月初即将从复旦大学毕业,因在上海刚刚找到工作,她从“五一”假期起就开始找房子,打算跟同学两人合租一套两室一厅的房子。

上周,小赵终于在上海航中路附近租到一套位于7楼的两室一厅,租金3100元,比同一房型4楼的房子便宜了500元。“这里的房子,房租去年租金是3100元,今年本来要涨到3300元,我跟房东和中介讨价还价下来,还是维持了原价,6月底入住。”但作为条件,小赵要付给中介双倍中介费,原来中介向双方收取中介费1000元左右,现在总共收取1500元。

小赵告诉记者,有些房子虽然租金稍微便宜一点,但要求马上入住,对毕业生来说就是多收了一两个月房租,平摊到每个月等于多了几百块。

对于找合租的毕业生来说,在上海租房,每人的房租在1500~2000元是一个比较普遍的心理价位。同济大学传播与艺术学院的应届毕业生小蒋也是从5月份就开始找房子,希望在二号线沿线比较热闹的地段租一套一室户。她在几个租房网站上了解到符合她要求的房价在2500~2700元之间,所以将预算定在3000元以内。

“实际看房才发觉,稍微干净整洁点的,看得中的都要3000元以上,甚至要3300元。”无奈之下,小蒋将预算提高到3100元,这将近要占到她每个月工资的一半。小赵和小蒋都表示,这段时间由于租房市场火热,稍微好一点的房源一出来就被人租到,只要一犹豫,好房子就被人抢走了。所以,即使房租涨得高,也只能硬着头皮先租下来。

除了找工作的毕业生在四处租房,还有一个租房的大群体,那就是准备考研的学子们。

为了暑假能静心准备复习考研,河南一所医学院的大四学生小严从5月份起就开始在郑州的学校周边找房租住。可是辗转了一个多月,他却发现房价越来越高:往年师兄师姐100元/月就能在郑州大学附近租到带卫生间的一室户,现在最便宜的都在200元以上了。

小严和同学们一交流才发现,和他一样准备考研的医学院学生,把整个郑州市设有考研辅导班的院校附近都转了个遍——光小严所在的专业,就有200多个大四学生要考研,这样一来,医学院数百名考研学子倾巢而出,一波又一波地看房,就直接导致一些学校周边的房价在短期内有了明显上升。

“本科医学生很难找到一份好工作。”小严说,所以大部分医学院的毕业生都会选择继续读书。

这两天,小严总算在离自己学校较远的河南大学附近租到了没带卫生间的一室户,每个月房租150元,包水费。

小严说,其实到最后,大部分学生还是选择忍受更高的房价,在高校附近租房,离考研辅导班近,方便复习。对于不断上涨的房租,同学们只能通过合租来降低自己的房租。

涨租“疯狂”

日前,已在上海做了三年“二房东”的张明(化名)给租客们下达了涨租通知——每人每月房租涨100元。张明告诉《第一财经日报》记者,房东给他开的租金价格从2000元/月上涨到2400元/月,相应的,租客的租金也水涨船高。

张明坦言,他的客户一般是考研的学生和外来务工人员。作为一线城市“涨租运动”的亲历者,张明显得有些无奈。“都是长期客户,我一般不怎么涨租金,但房东涨我必须涨,租客多是来上海打拼的外地人,大家都不容易。”

尽管整体租金价格上涨有限,但近年来,北上广深等一线城市租金涨幅之大却可谓惊人。据中国指数研究院发布的数据,2012年5月,北上广深四大城市的租赁价格指数同比增幅均超过6%,其中,北京同比增幅最大达13.86%,上海为6.48%,广州为6.84%,深圳为7.56%。

同策咨询研究中心总监张宏伟对记者表示,租金上涨具有刚性,一般易涨难降,北上广深等一线城市的租金自2010年以来几乎年年上涨。

“确实涨得太夸张了。”在北京北三环和同事合租了一套两居室的李小姐告诉本报记者,其所在小区一居室的月租金在3000元左右,两居室的租赁价格已达4000~6000元/月。

在深圳福田区租了一间一居室的张小姐亦有相同的感受,刚从某三线城市来到深圳工作的她对当地高企的房租显得非常不适应。“一居室月租金1700元,一个月工资的一半就这样被‘消耗’掉了。”

据记者观察,对于刚毕业不久的大学生来说,房租的开销基本可以占到其月收入的三分之一到二分之一,再加上水电费、网费、路费、吃饭的开销,基本上每个月都所剩无几了。

面对高企的房屋租金,合租已经从之前的“备选”渐渐成为工薪阶层“首选”的租赁方式。德佑地产研究部主任陆骑麟告诉记者,特别是对刚毕业的大学生而言,由于租房预算普遍不高,基本上在每人每月1000元左右,两三人合租一套房的情况非常普遍。

汉宇地产市场研究部经理付伟指出,近年来,一线城市的租赁价格呈稳步上扬的态势。一般情况下,每年均会形成两个租赁高峰,一个是春节后,一个是每年6~8月份的毕业季。“以上海为例,近期租赁的成交量环比上涨了约15%,租金也有5%左右的上扬,其中,应届毕业生占到租房者的20%~30%。”

多因素推动租金上涨

这几天,在上海普陀区任置业顾问的丁力颇为忙碌,他告诉记者,最近来门店咨询租房业务的顾客明显增多,日带看量超过20组。“已经有‘抢房’的态势了,靠近地铁、价位适中的房源并不是很多,一般挂牌不到一星期就会被租走。”

“这个时候租金肯定要涨。”丁力坦言,由于租赁合同一般一年一签,房东考虑到物价上涨的预期,同时看到租赁需求旺盛,提出涨租也是理直气壮。

一位业内人士表示,人的心理因素都是不愿意自己的房子太便宜出租,所以一般会参考一个市场高价,然后再打点折扣以便快速成交。“其实,如果房东实力不是很强的话,是很难忍受自己的房子有一段比较长的空置期的。”

“特别是对于二房东,刚开始的时候,因为空置率高,所以需要降低租金来求出租率的上升,而后期续约的时候,由于出租率已经维持在一个高位,空置的面积非常少,业主可以轻松地找个市场理由来将价格抬高。甚至在满租的情况下,业主依然可以报高的租金来影响市场对于租金价格的判断。”上述业内人士如是说。

上海中原研究咨询部总监宋会雍告诉记者,相比6~8月份的“学生潮”,春节之后以外来务工人员为主的“民工潮”才是一年当中的租赁最高峰,“那一段时间的租金调整也很厉害。”

显然,一线城市外来人口的急剧增加已经成为推动房租上涨的重要因素。

业内人士认为,从限购的角度看,一线城市新增外地人口多数都不具备购房资格,衍生出的租赁需求十分庞大,这必将推动租赁价格的上涨。

张宏伟表示,限购政策短期内仍看不到取消的迹象,房价短期内难以快速上涨,投资客也很难从房价上涨中获得投资收益,那么,只有通过租金的上涨,才能在短期内增加收益。“此外,买卖市场的清淡也促使更多的刚性需求和改善性需求购房者转移到租赁市场。”

上涨压力仍将继续

宋会雍认为,在经历了3、4两个月租赁淡季后,5月市场迎来逆转,受毕业潮临近影响,租赁需求小幅放量,租金价格平稳中现微扬格局。随着6月毕业生离校,租房需求将呈放大趋势,量价回升幅度亦会更显著。

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“一般刚毕业的大学生习惯先在原就读学校附近租房,等到工作步入正轨后再做进一步的调整,因此,在年底的时候可能形成一波换房潮,届时租金可能还会有所调整。”宋会雍如是说。

其实,一线城市高企的房租不仅不利于人才引进,也容易对青年人才和刚毕业的大学生产生“挤出效应”,并且,这部分人群往往由于年限、收入等条件不能享受到住房保障政策,又无力购买市场化商品住房,成为所谓的“夹心层”。

记者了解到,目前政府主要通过提供住房补贴、建设公租房、廉租房以及提供人才公寓等措施来降低部分租房困难人员的租房成本。

然而,政府提供的资源毕竟有限,业内人士认为,在外来人口急剧增加和房价回落尚未到位两大因素的作用下,未来一线城市租金上涨压力仍将继续。

不过,也有专家预测,按照国家层面的规划,未来将有大量保障房入市,能够在一定程度上减少租赁的需求,同时,随着公租房、廉租房、人才公寓等配套政策的进一步完善和落实,“租房难”的问题有望得到缓解。

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