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房企07年把08年的钱都花完了 今后的路该如何走

news.xixik.com   2008-4-13 13:31:43 资讯来源:嘻嘻网综合   字号控制:[ ]

4月11日晚上,对话房地产会议在博鳌国际会议中心举行。房地产业相关部门领导、企业家和经济学家参与了这场对话。

2008年4月11日-13日,博鳌亚洲论坛2008年年会在海南博鳌召开,本届年会的主题为“绿色亚洲:在变革中实现共赢”。11日晚上,对话房地产会议在博鳌国际会议中心举行。房地产业相关部门领导、企业家和经济学家参与了这场对话。

赴美生子利与弊

房价·调控·变局:从博鳌看房地产市场三大热点

房价在今年将呈现怎样的走向?宏观调控是否将再亮“利器”?多种因素之下,纷乱的市场是否将酿出“变局”?

当中国经济、社会生活中的“房地产元素”与日俱显的时候,当前房地产市场中的三大热点不仅引起社会民众的普遍关注,也成为正在此间举行的博鳌亚洲论坛2008年年会的一项焦点话题。

房价走势:牵动各方神经

[博鳌声音]“只要宏观经济还保持11.9%的GDP增速,房价还得像去年一样保持飞涨。”——华远集团总裁任志强

“房子如果越来越贵,超出购买能力,那么房价上升一定会受到很大的牵制。”——经济学者胡祖六

[当前热点]对普通百姓而言,连续数年大幅上扬的房价引发各方关注,最近一段时间,房价“拐点论”又引起争议。

相关统计数据显示,从2007年第四季度开始,特别是今年1、2月份,部分城市的房价开始悄然回落。尤其是深圳等一些城市的降幅数字在一些民众和学者的眼中具有了“标志性”意义。

对于今年及今后一个时期的房价走势,房地产商、经济学者、普通公众纷纷发表自己的见解。持“利空”观点者历数当前影响房价的种种因素:紧缩的货币政策、高高的空置率、美国次贷危机的影响……持“利好”观点的人则坚称旺盛的需求、高高的开发成本……面对社会公众对房价问题的普遍关注,住房和城乡建设部负责人近日明确表示:“不主张提拐点,但主张关注房价。”

[点评]在人们百般求解、猜测房价涨跌的时候,应首先对影响房价的几大“要素”有个较为清晰的分析和判断,包括宏观经济形势、利率变动、信贷政策等等。一些专家认为,从目前情况看,称“标志性、全国性的房价大拐点已经出现”显然缺乏足够的依据。但房价“逐步回归理性”有可能成为最为贴切的判断。住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮表示,不认为中国的房地产已经面对一个低谷,中国的城镇化进程是一个需要二十年到三十年才能完成的长期发展战略过程。

宏观调控:政策效应须密切关注

[博鳌声音]“房地产的短期走势是看宏观调控政策。短期会出台什么政策我们不知道,有多大影响我们也不知道。”——华远集团总裁任志强

“政府的宏观调控也面临着众多的不确定因素。”——住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮

[当前热点]尽管“且调且涨”已成为中国房地产市场的一大尴尬,但中国政府“且涨且调”的脚步数年来从未停止。

人们注意到,为遏制房价过快增长,我国房地产市场的宏观调控力度逐年加大。截至目前,楼市调控政策已涵盖了土地、楼盘供应结构、税费、住房保障、房贷等各个方面。温家宝总理在今年的政府工作报告中明确指出,2008年,坚持加强对房地产市场的调控和监管,规范和维护市场秩序,促进房地产业持续、稳定、健康发展。

一个显而易见的事实是,随着从紧的货币政策开始实施,银行信贷闸口逐步收紧,对房地产市场和房地产企业的相关影响开始逐步显现。

[点评]2008年住房和城乡建设部的工作将呈现两个重点:一是贯彻国务院24号文件,完善住房保障体系,在不太长的时期内,县级以上城市全部要建立廉租房,并做到应保尽保,继续完善经济适用房政策。二是规范市场。市场上的“供”与“求”两方行为都将有清晰的制度化约束。

分析人士认为,虽然目前还不明确今年还将出台哪些具体调控措施,但可以肯定的是,在防止经济过热、遏制房价过快增长呼声高涨等大背景下,房地产业的发展动向将受到政府的严密监控。而一旦有新的调控政策出台,必将对当前房地产市场产生深刻影响。

房地产开发商:或将面对严峻考验

[博鳌声音]“如果是2008年房地产商缺钱,将巧妇难为无米之炊”“在缺钱的时候房地产业的日子不好过,但我们可以理性地调整,让我们的规模调整到适合的程度,困难就会度过。”——SOHO中国有限公司董事长潘石屹

[当前热点]今年伊始,著名投资大师吉姆·罗杰斯就称中国房地产市场将出现调整,部分投资者2008年将面临破产窘境。

花旗集团亚洲房地产业主管何艾文指出,中国大量房地产公司将会因为融资困难而陷入倒闭困境。3月20日,恒大IPO搁置,被认为是2008年中国房地产界博鳌最具标志性的事件之一。不仅是非上市房地产公司,就连融资渠道相对更广的上市地产公司也同样面临现金流“断炊”的风险。2007年,万科、招商、金地、保利四大上市开发商的每股经营性现金流均为负值,均为各公司5年来的最低值。

[点评]国际评级机构标准普尔前不久公布的最新研究报告显示:流动性紧缩将给几乎所有中国的开发商带来挑战,如果市场状况未能及时改善,房地产业的流动性可能面临枯竭,进而使得一些开发商难以继续维持增长。

正在此间召开的博鳌亚洲论坛2008年会上,一些房地产企业负责人坦陈:“缺钱”已成为当前房地产开发商的“头号难题”。在银根紧缩的背景下,房地产企业将面临考验。

任志强:要死也是银行先死 房地产商后死

2008年4月11日晚上,对话房地产会议在博鳌国际会议中心举行。房地产业相关部门领导、企业家和经济学家参与了这场对话。在对话中,华远集团总裁任志强继续其直言无忌的风格,针对主持人曾子墨提出的“今年房地产企业到底会有多困难”的问题,称要死也是银行先死,房地产商后死。

对于同行潘石屹所提出的房地产企业将面临洗牌的说法,任志强不以为然。认为房地产和别的行业不一样,是以项目来设立的公司,经常项目完了公司就死掉,换一个公司重新拿一块地,又重新设立一个公司。所以不能仅仅从统计数目上来说公司是死了还是活了。

任志强透露,公司之间的兼并收购在房地产行业里是非常普遍的。但与其他行业不同,房地产企业的兼并收购就是针对土地储备而来的,基本就是土地和现金的交换过程。所以潘石屹的百日剧变说并不能说明房地产企业的困难,就算是面临危机,也是银行先死,房地产商后死。

在谈到美国次贷危机对中国房地产市场的影响时,任志强称自己对美国的次级债并不了解。但就中国市场来说,银行贷款收紧实际危害的是中小企业的利益,而大地产公司的贷款机会和金额可能反而更多。

任志强还强调,次贷危机引发的贷款收紧,实际上是让越穷的人贷款越困难,首付提高得更多。总之,只有中国经济整体下滑,房地产业才可能出现所谓的危机。(来源:腾讯)

任志强:开发商一年倒闭两三万家很正常

从历史上看,房地产大概每年要死掉2万家企业,好的时候是这样,坏的时候也是这样,没有发生太大变化。他有一个和别的不同的,项目公司很多。就好像我们今天看这个是餐厅,明天还是餐厅,但是已经换人经营了。>>>全文

任志强博鳌论坛话房产:政策有拐点 房价无拐点

从经济学来说,拐点是三角形,要么直线向下、要么直线向上,一般的话没有用一个曲线来说拐点。曲线,比如一个圆弧,你从哪里找拐点呢?因为弧度可能是相等的或者比较平滑。你是看不到的。

07年我们认为拐点最重要的是政策拐点,就是政府从要求市场承担社会保障责任转为了由政府承担社会保障责任,24号文件特别是今年两会特别提出关注民生、加大社会保障,我们大部制也把建设部改成住房与城乡建设部,这都表明了政府更多关注社会保障体系了。这是从原来没有,一下子到有或者加大。别的我没有觉得是拐点。房价可能大家都有一个误解,认为局部房价跌了,整体房价就跌了。我们35个大城市、70个大城市都可以看到1、2、3月份房价都是高速上涨,都是10%多的两位数上涨。

房价上涨充分表明了房地产产业是一个不可移动的产业。这个产品不是在山东卖1元,在河北还是卖1元,可以移动。因为不可移动,所以在地区差上显得很大。某些地区房价问题可能是供求关系发生了变化,或者短期政府政策导向造成一些变化,它不代表全国的情况。如果我们说房地产业出现拐点,应该是全国的情况、普遍性的情况。

经济出现拐点,一个是向下的过程,一个是向上的过程,或者从突然向上变成突然向下。你看股票就是这样,突然向上、突然向下。但是房地产不是,房地产要看综合普遍情况。在多数指数里头房价指数只是其中指数之一,而不是全部的指数。十多项指数里头我们看到更多其他指数是上升的,比如土地量、供应量,比如竣工量、生产和其他的一些因素。

我们现在大家所看到的只是部分地区交易量下降,部分地区的房价略有下降。这么两个指标,但是多数指标里其他指标都是继续上升的。我们看不出来,或者没有必要讨论拐点的问题。(来源:腾讯财经)

潘石屹:房企07年就疯狂地把08年的钱花完了

2008年4月11日至13日,博鳌亚洲论坛2008年年会在海南博鳌召开,本届年会的主题为“绿色亚洲:在变革中实现共赢”。11日晚上,对话房地产会议在博鳌国际会议中心举行。房地产业相关部门领导、企业家和经济学家参与了这场对话。以下是SOHO中国有限公司董事长潘石屹的实录:

曾子墨:潘石屹先生前不久刚刚放出了一句话,就是说中国会有非常多的房地产企业在一百天之内死掉,大意是这样。毕竟在宏观调控的背景之下,很多的房地产企业现在缺钱,在房地产开发商的角度来看,冬天有多寒冷?

潘石屹:媒体总是用的语言特别夸张,就是如何死掉、如何是一场劫难了,其实我都没有说过这样的话。不过这个表达方式,我觉得也不太重要。我总的认为,08年的房地产特别困难,困难的原因有三点:第一、2007年中国的房地产企业太疯狂了,疯狂到什么程度?去年一年房地产的销售是2.9万亿人民币,接近3万亿人民币,这是国家统计局的数字。可是去年一年中国的房地产公司购买土地超过3万亿,所以我觉得自己的钱花得差不多了。

第二、美国的次贷大家都说对中国的经济有影响,我也搞不清楚有没有影响,所以我跟着任总听了好多专家的研究、分析,其中一个是中金公司的首席经济学家叫哈继铭做了一个非常复杂的模型,所有的模型我都没有看明白,他说美国的GDP如果降上一个点的话,一个极其复杂的模型,两个1%我记住了。

第三、中国通货膨胀率比较高,中国会实施从紧的货币政策,而房地产行业是一个资金需求量非常大的行业。所以,无论是银行给房地产的开发贷款,就很紧张。然后从去年的第四季度开始,银行的按揭贷款也很紧张。所以,08年就是房地产缺钱。

一分钱会憋死一个英雄汉,所以缺这样钱的时候房地产的日子不好过,可是我们可以理性地调整,让我们的规模调整到适合的程度。我们的市场经济不是打仗,也不是搞经济斗争,所以,不用死多少、伤多少,其实就是把规模调整到合适的位置,困难就会度过。 (来源:腾讯)

胡祖六:房价上涨不能脱离收入增长幅度

2008年4月11日-13日,博鳌亚洲论坛2008年年会在海南博鳌召开,本届年会的主题为“绿色亚洲:在变革中实现共赢”。11日晚上,对话房地产会议在博鳌国际会议中心举行。房地产业相关部门领导、企业家和经济学家参与了这场对话。腾讯网作为博鳌亚洲论坛的独家网络合作伙伴,对会议进行独家全程网络直播。以下是高盛集团董事总经理胡祖六的实录:

胡祖六:老实说,我对这个问题完全是茫然不知怎么回答。其实刚才几位谈的我们的房价究竟怎么回事,但是知道房价的决定因素,宏观经济,志强说只要宏观经济今年还能够在11%多的话房价还得涨,我觉得这是对的。只要利率水平足够低,或者利率水平高也没关系,通货膨胀更高,增值率是负的,房价上涨也有空间,我想从理论上都是对的。第三,信贷的供应,石屹也讲到,只要我们宏观调控对信贷的控制和收紧,不至于房地产贷款干枯的话,还有信贷供应到房地产部门,房子价格的上涨也是有可能的。

但并不意味着房价会疯涨,即使这三个条件符合,即使有信贷供应,即使GDP保持强劲增长,也并不意味着房地产价格会疯涨。因为还有第四个因素那就是购买能力,可支付能力。就是房价跟可支配收入的比率,这个因素也是非常重要的。志强以前说了句话,我想挨了很多骂,其实讲得非常对,盖房子是卖给富人的,不是给穷人盖的房子,穷人讲到社保体系、安居房等等,包括新加坡都是通过政府的方式给低收入家庭提供基本的住房。但是真正的房屋确实给一般有能力的购买的人去盖的,这是千真万确。美国之所以有次按问题,就是通过金融创新也好,或者疯狂也好,把那些房子卖给那些根本没有能力购买的人,才发生大问题。这里我们也要引以为戒。即使给那些有钱人,也有可支付能力的问题,因为价格的上升可能远远超出可支配收入的增长幅度,这时候房子就越来越贵,越来越买不起,这时候房屋的价格上升,就受到很大的牵制。

刚才陈主任对经济学家的批评也非常中肯,我们做了非常复杂的模型,大家都看不懂。经济本身是非常复杂的,但是我想我们做个模型我回去跟陈主任一起讨论。我们今天谈的这四个因素,大家关心房价走势,一定是想着这四个变量怎么变化,每个人都有不同的模型,得出不同的结论。但是我想房价的变化归根到底都不会离开这四个变量的解释。 (来源:腾讯)

金融界精英:“次贷风波”不会直接影响中国

德勤研究机构曾分析,全球经济的中期发展方向很大程度上取决于美国和中国。从去年秋天开始出现的美国次级按揭贷款危机,是否会波及中国?在昨天的博鳌年会“金融改革与创新:风险与机遇”论坛上,布里坦、胡舒立等金融界精英们都相信,美国“次贷风波”不会直接影响中国。

从去年11月到现在,全美共有约80多家次级抵押贷款公司宣布停业,其中11家已经宣布破产。随着次贷市场危机愈演愈烈,一些买入此类投资产品的美国和欧洲投资基金也受到重创。更为严重的是,随着次贷危机扩大至其他金融领域,银行普遍选择提高贷款利率和减少贷款数量,致使全球主要金融市场出现流动性不足危机。

“中国不会受到美国次贷带来的金融冲击的直接影响。”《财经》杂志主编胡舒立认为,金融改革既是让市场无形之手发挥作用的过程,又是用政府有形之手推出的过程。在此前提下,次贷风波不会也不应当动摇中国市场改革的方向和市场积极信念,但是给中国带来一个更加富有挑战性的国际环境,它会使中国对市场的挑战看得更加清楚。美联储连续降息以后,流动性在继续加大,中国应该对资产的泡沫有比较高的警惕,不能用今天的快感换取明天的痛楚;其次,中国应该采取更加灵活的利率和汇率政策;第三是要加强监管。

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瑞银投资银行全球副主席布里坦认为,中国的改革进程已经推行了很长时间,至少已经历了亚洲金融危机、IT泡沫破裂两次大危机的冲击,但中国的改革仍然在坚定地朝着原有的方向前进。我们希望中国的投资者能够吸取他人的教训,继续坚持在中国已经非常成功的工作。同时,加强全国监管机构的信息交流,进行鼓励公司债市场进一步发展等的改革。

“这场次级债的风波,应该说中国的商业银行也从中得到了不少的教育和启示。”中国工商银行董事长姜建清说,虽然从中国的银行业来看,现在直接的次债损失并不是很大,但中国在开放的过程中要注意防范那些不好的东西。像工商银行已经披露的次级债是12亿美金,但我们也提了非常高的拨备来预备风险。尽管如此,次贷风波给我们所带来的经济影响还是可以看到的,随着全球经济的增速的减缓,可能对中国的一些出口型的企业,特别中小企业会带来一定的影响。

中国中信集团公司副董事长常振明认为,从1997年的亚洲金融危机,中信已经学到了很多的经验。此后,中信从监管者的角度设计了一条新的监管体制。在监管的过程中美国公司对产品不怎么进行监管,对投资银行的监管也不够,造成美国今天面对这个危机。希望我国金融部门要懂得吸取教训。(来源:河南日报)

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