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温州炒房团“偃旗息鼓” 温州楼市遭遇“极寒”

news.xixik.com   2012-12-21 12:06:08 资讯来源:第一财经日报   字号控制:[ ]
核心提示:温州炒房团已基本上处于“偃旗息鼓”的状态,尽管他们曾经风光无限,在2010年的时候,炒房团威名远扬,跑到迪拜试图抄底。统计数据显示,今年上半年,温州的土地出让金大幅缩水八成。一些楼盘销售不仅低于市场预期,也低于成本价。

温州炒房团“偃旗息鼓”

温州炒房团已基本上处于“偃旗息鼓”的状态。

他们曾经风光无限,2009年有名的一条新闻是,一名温州的男子,一次性买了上海市中心54套豪宅,目的是为了投资。

中国历史朝代表

他们在2001年的时候就跑向了全国,一支队伍发向了上海,一支队伍发向了杭州。这两个地方的房价,迅速地涨了起来。

房地产成为这十年来温州人最主要的投资渠道之一,许多温州投资客开始组建较为固定的“投资班子”,定期向全国各地发团,他们的操作手法就是买房子,然后拉高价格之后出货。

2003年,刘先生在杭州朝晖路中北桥附近看中一个楼盘,这个地段,在当时的许多杭州人看来,并不算真正的市中心地段,售楼小姐问刘先生是否有看中的楼盘?刘先生告诉记者,他对售楼小姐说,剩下的所有的几十套房子,我全部都要了。

这套开盘才六千多的房子,迅速上涨到两万多,然后一直停滞在三万元左右。

此前,刘先生最大的主业就是一个并不成规模的皮鞋厂,靠接一些外贸订单,他有一些原始资金,没有想到的是,这笔投资,让他的身家一下子翻了几番。

他又开始陆续炒了几年的房子,包括海南,这是炒房团几乎必去的一个地方。

直到2010年4月,国务院出台新政限制异地购房,炒房团前途未卜。

有一些人看风向不对,开始往外撤,还有一些人,走向海外,继续炒房事业,“现在还留在楼市中的许多人,并不是最早的炒房客,要么是后期才进去的,资金套牢出不来,要么就是心太狠了,不愿意出来。”刘先生对记者表示。

他们开始慢慢撤退了,他只留下了上海和杭州的一些高端物业,这些物业每个月收租都可以给他带来不菲的收入。

这或许是许多炒房团的一个缩影。事实上,整个活动源于2003年,《温州晚报》首开异地看房先河,先后组团带人到上海、北京、杭州、海南等地购房,此后,温州出现了多个民间自发组织的炒房团,其中还包括了一些“太太炒房团”。

在2010年的时候,炒房团威名远扬,跑到迪拜试图抄底。

“有一些人亏得比较厉害,这些人进去得比较晚,然后赌性又很大,都是大家集资来炒房的,可是2008、2009年开始,整个行情已经走上了巅峰,很难还有这么大的盈利空间。”业内人士表示。

《第一财经日报》记者和温州炒房团中的一些“团长”取得联系,有一个团还处于半消亡状态,偶尔还会组织一些活动到江苏的苏北,或者安徽地区,一些其他的团都纷纷取消了看房活动。

今时不同往日。“现在很难带团,以前带团和开发商可以谈折扣,比如按人头收费,或者按成交的总额提点。”有一个团的负责人对记者表示,现在开发商自己想跑量,价格已经定得非常低了,所以根本就不愿意跟炒房团合作。

大的开发商不愿意这样来跑量,小的开发商也不愿意让利给炒房团,这样两难的局面持续了一段时间之后,投资客开始打起退堂鼓。“主要还是对后市的行情不看好,许多房子两年前买的,到现在都没有涨,加上贷款的成本,这套房子投资的钱就是亏的。”上述负责人对记者表示,投资预期得不到回报,这也是他们活动暂停的重要原因。

房价没有一路“高歌猛进”,“炒房团”的行程就跟着画上了“休止符”。

只是,本就没有团,也没有解散的说法,对这些临时组建的团的“团长”来说,最大的资源就是手上无数的电话号码,只要行情好一点,他们就会临时组建队伍,重新出发。

只是,这一重新开始,和2001年已经完全不同。

温州楼市“极寒”:开发商低于成本价“跑量”

温州的冬天并没有想象中那么寒冷。这座南方城市的冬季潮润而阴寒。

国家统计局最新公布的“2012年11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示,纳入监测统计的浙江杭州、宁波、温州和金华四城市住宅价格继续在70个城市中领跌。

事实上,不管涨或者跌,温州楼市一直都被钉在“荣辱榜”的前列。

跌幅将近20%

一家华南最大的开发商在温州迅速调整了策略。

炒房客云集的城市中,购房者的需求和他们以往碰到的客户,并不相同。

和他们想象中不同的是,大户型的房子,开出来的价格,要比小户型的还要便宜一些,总价多少,是这些温州客户更为计较的。

他们先开了一批180平方米的精装修户型,均价达到26000~27000元/平方米。结果销售不佳,成为业内饭桌上的一个经典案例。

知耻而后勇。第二期主打毛坯房源,价格变成了21000元/平方米。这才接了一点地气。

这场价格战没办法打。就在他们项目附近的一个绿城的楼盘,开盘价也只有不到20000元/平方米。更何况,绿城在温州还有众多忠实客户群。

这是不一样的温州。

国家统计局的最新统计显示,与2011年11月相比,70个大中城市中,新建商品住宅(不含保障性住房)价格下降的城市有41个。浙江纳入监测统计的四个城市占据价格下降前四位,其中温州以下降13.2%位列第一,杭州下降8.5%,宁波下降7.9%,金华下降7.3%。而如果以2010年价格为基准,温州的新建商品住宅价格下降达到17.7%。

温州天浩置业的统计数据显示,温州的房价,跟去年同期相比,大概跌幅有20%左右。

一些购房者放弃了某楼盘签约买房的计划,原因是和开盘时相比,该项目的价格比周边楼盘要高出3000元/平方米。

这样的“跳水价”在温州此起彼伏。代表温州市场最高价格水平的绿城鹿城广场,2010年巅峰时二手房价格已经接近10万元/平方米,如今有些户型成交价甚至还不到5万元/平方米,这一价格被媒体形容为“腰斩”。“虽然10万的户型和5万的大不相同,并没有很大的可比性,但是还是在一定程度上说明下跌的程度。”业内人士分析说。

与此同时,杭甬温在二手住宅价格上也领跌全国。与2011年11月相比,70个大中城市中,二手住宅价格下降的城市有49个。其中,温州以下降9.9%位列下跌城市首位,宁波、金华、杭州分别下跌5.2、4.5、4.3个百分点,分列二手住宅下跌城市二、三、四位。

土地交易冷淡

温州土地市场也迅速降温。

统计数据显示,今年上半年,温州的土地出让金大幅缩水八成,温州市政府在下半年加大了推地的力度,9、10两个月,分别都有超过15宗地块推出。

温州天浩置业的报告显示:在楼市持续调控的背景之下,温州的土地市场上半年几乎交了白卷。而住宅用地收获了一个“鸭蛋”。直到9月份,温州市区土地市场才迎来了南湖城市综合体E-1-10地块的成功出让。而该宗地块也是瓯海区政府几经谈判才收获的成果。

根据年初温州市国土资源局的消息,2012年,温州市区拟安排出让商品住宅用地20宗、约1116亩,商服用地36宗、1739亩,共2800多亩商品房建设用地,从目前来看,前11个月,温州市区共出让商品房建设用地21宗、758.5358亩,商品住房用地只出让了5宗、228.19亩,只完成了全年土地出让计划的两成。

消息人士透露,现在温州土地出让的很少,开发商要去和政府谈,比如这块土地开发的时间、价格、规划的指标等要素,双方达成协议后,才会推出土地,这在某种程度上避免了零成交。

“这个市场还是很难做。”当地的一家开发商对记者表示,双方为了规避风险,一些大的开发商,像华润,选择和当地的服装龙头森马合作。

土地市场显得扑朔迷离,上述开发商表示,像江滨路18、19号地块原先挂牌价19000元/平方米都不卖,但是后来以14900元/平方米的价格被成功摘牌。

“这就是风险。”所以很多当地的地产企业就减缓拿地步伐,但随着土地交易的冷淡以及地价的回归,只有一些大的开发商还在继续拿地。

跑量进入下一关?

对开发商来说,更重要的是保存实力,“能进入下一关再说”。对他们来说,熬过了这个寒冬,就多了一线“守得云开见月明”的希望。

这也是许多楼盘拼命跑量的重要原因。目前,中粮、绿城、万科等开发商都不约而同选择了低价跑量的策略。“这个市场没办法做,当时的许多炒房客都不愿意再出手了。”一家开发商对记者表示,他们中的不少客户都是温州人,但是这一波行情并没有参与进来。

温州天浩置业有限公司一手部副总经理向洋表示,以销售价格为例,今年前11个月温州市区商品住房销售均价26734元/平方米,较去年同期回落了8000多元/平方米,幅度达23%。房价逐渐回归理性。

不理性的背后就是断了活路。以当年轰动一时的温师院地块为例,当初的官网报价是56000~57000元/平方米,因为开盘期间的一系列优惠,最终的实际成交均价只有46000元/平方米左右。这个开盘价,让业内人“心惊肉跳”,不仅低于市场预期,也低于成本价。

事实上,连置信房产的董事姚汝林都公开表示,这个楼盘以成本价销售,即楼面地价加上造价,损失了一些财务成本。

这是连开发商都要快跑的时代,除了回笼资金,别无他法。

赴美生子多少钱

这或许和下面这组数据有关。监测结果显示,11月26日~30日,温州民间融资综合利率指数为21.43%(即平均月息1.78分),环比下降0.56个百分点,其中,借贷服务中心、小贷公司、民间资本管理公司、社会直接融资的利率,平均月息分别为1.13分、1.72分、1.71分、1.34分。其他市场主体利率平均月息2.51分。

这么高昂的民间利率,已经让炒房客没有了喘息的空间,对开发商来说,融资成本实在太高,这么高的代价,还不如低价跑量。

有分析人士表示,年底温州还有可能迎来一小波行情,这和岁末华侨陆续返乡有很大关系。

2012年前11月温州市区新盘供应量达到53个(包含一些尾盘项目和城建固有资产拍卖项目),供应量达87.25万平方米,比去年同期增加了65%。而住宅市场供应量也同样收获颇丰,前11个月住宅上市量达到83.52万平方米,是去年同期的2.38倍。出现这一情况,与今年房地产市场筑底企稳有关。

如果不是这样,能继续在这个战场上的开发商还有多少?

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