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穗房地产商自食囤地恶果 碧桂园面临资金链断裂

news.xixik.com   2008-4-7 10:09:28 资讯来源:中国经济周刊   字号控制:[ ]

国内房地产商开始自食“囤房囤地”恶果,“地荒”正在演变为“钱荒”——

哪些房地产商的资金链会最先断裂

近日,地产市场有几个数据倍受关注:

赴美生子利与弊

其一来自潘石屹:“国内房地产上市企业,速动比率(编者注:指速动资产对流动负债的比率,速动比率的高低能直接反映企业的短期偿债能力强弱)维持在健康水平的只有四家。”

其二来自武汉一家房地产公司,该公司主动下调房价幅度达30%。

其三来自地产企业的年报:从已经公布年报的上市公司业绩来看,只有华发股份等个别房地产企业的现金流为正数。保利地产每股现金流为-7.65元,招商地产每股现金流为-4.74元,金地集团的每股现金流为-7.52元,荣盛发展每股现金流为-2.53元,广宇集团每股现金流为-0.11元……

种种数据似乎表明,国内的房地产企业正在面临资金短缺的危机。

这多少让已受“拐点论”刺激的房地产行业变得更为恐慌。就连在去年肯定楼市“无拐论”的SOHO中国董事长潘石屹也放言,未来100天将是很多房地产公司发生剧变的100天。“受国际资本市场惨淡和国内宏观调控银根紧缩的双重夹击,中国很多房地产公司将在百天之内产生剧变反映,并进入前所未有的融资艰难期。”

为了与去年万科董事长王石提出房价会下降的“拐点论”区分开,潘石屹对他的“拐点论”作出进一步解释:“我说的拐点是针对房地产企业,而非房价。”

房价也好,企业也罢,几个月内的多个“拐点论”在地产市场掀起轩然大波,一场“拐”与“不拐”的争论此起彼伏。有旁观者质疑,地产巨头在这个时候抛出一个又一个拐点论,是否会让市场更为恐慌性的出现土地抛售和公司转让,而使地产巨头最终扮演中小地产的终结者?

银行只青睐“优质客户”

2007年,央行六次上调存贷款利率,十次上调存款准备金率至14.5%;同年12月5日闭幕的中央经济工作会议明确,货币政策由“稳健”转为“从紧”;日前,央行已明确要求各金融机构,今年新增贷款量不得超出各行2007年实际贷款量(3.63万亿元)。业内人士分析,今年贷款增速将不会超过13.86%。

有知情人士分析,在“从紧”新政之下,受伤害最大的莫过于中小企业。

北京联达四方房地产经纪公司董事总经理杨少锋向《中国经济周刊》介绍说:“房地产公司资金主要是从四个方面取得:银行信贷和销售按揭;房地产企业自有资金;占有资金(预销楼盘订金、建筑工程和材料的垫资);其他各种融资渠道(短期拆借、信托机构)。目前房地产公司的自有资金绝大部分用来买地,其余开发项目的资金来源主要是银行信贷。”

同等条件下,银行发放贷款通常都会优先考虑那些资产良好、财务规范的大企业,而大部分中小企业显然不在银行的“优质客户”之列。

记者在采访中了解到,曾经开发过北京珠江骏景、珠江绿洲两大商品房项目的广州珠江地产今年从中国建设银行(北京朝阳支行)为旗下两个新项目贷款1.5亿元人民币,用于房地产开发资金。根据中国建设银行北京朝阳支行信贷部某相关人士介绍:广州珠江房地产在北京的大多数房地产开发项目的信贷来源于建设银行,“因为有长时间的合作关系和良好的信誉,所以即使是在‘从紧货币政策’的2008年,他们也会是建设银行信贷计划中的一份子。”

据记者了解,目前房地产信贷抵押有两种形式:一是抵押土地的使用权,二是抵押在建工程。房地产企业要在交付土地出让金拿到土地使用权证和建筑规划许可证后,由银行和合作的外部专业评估机构进行半个月左右的资格评定工作。银行根据房地产企业的所抵押的土地地段、未来发展情况、开发商资质、开发商信用等方面综合条件来放款。

有知情人士向《中国经济周刊》透露,有些银行在面对大客户的时候甚至不需要抵押等一整套繁琐的程序,而对于中小地产企业的贷款审核则甚为严格。

中珠置业房地产公司策划总监苑学斌表示,“由于各家房地产企业的规模及资信程度不同,所以各商业银行的信贷发放也会向资信度良好的大型企业倾斜。由于对企业自有土地资源和资金的审查严格程度都提高了很多,所以中小房地产企业从银行融资的难度会加大。”

中小房企“割肉”

大型房地产企业有比较系统的全年发展计划,遇到银根紧缩、股市低迷出现了资金周转的问题,为了不停止开发的进度,就只能选择降价销售。而对于中小房地产企业来讲,资金短缺就只能选择忍痛割肉甚至破产出局。

一位业内人士对《中国经济周刊》举了实例:北京通州的一个房地产商,原本打算去年9月份开盘,当时看到火爆的房地产市场,想存盘等到下季度的预售,所以没有着急去领预售许可证。但令这位地产商始料不及的事情发生了:不出一个月,当他想开盘的时候,市场骤然变冷。到2007年年底,该楼盘周边房价为8500元/平米,而此开发商的心理价位则是13000元/平米。该房地产商找到一家房地产经纪公司,希望能够代理销售,转嫁风险。而9300元/平米的代理价格让代理商望而却步。目前。该楼盘的开发商仍面临着极为窘迫的资金短缺局面。

另一个案例发生在福州。一家房地产商在去年年底开发一个楼盘中资金链断裂,全高18层的楼已经盖到12层,并且拿到了预售许可证,当时报给房管局和物价局的价格是8300元/平米,在市场上出售的打折价格为7800元/平米。要建设剩下的6层楼,开发商面临巨大的资金压力,当时找到杨少锋的北京联达四方房地产经纪公司,报出了6200元/平米的代理价格。

“这个楼盘一平米的价格只卖5500元,如果按照开发商的地价和成本来算的话,加上税收和管理成本,成本大概在5800元/平米,给我们的条件是6200的底价,这等于开发商并没有赚取多少利润。如此低价格的转让条件是我们一次性支付给开发商3000万的价格,也就是将近20%的预付款。如果不是因为他的资金链紧张快断了,那他会痛苦的作出这样的决定么?这个时候,开发商考虑的不是赚钱,而是怎么在短时间回流,不会导致破产。”杨少锋对《中国经济周刊》说。

“囤房囤地”种下恶果

分析人士认为,上述现象出现的原因,其根源在于过去一年中地产商近乎疯狂的囤房囤地。

去年下半年,中国出现罕见的楼市股市同时飙升的现象,同时出现的是“地王”现象。对中国楼市“明天会更好”的呼声让地产商四处“抢地”,等待再开发的利润。

在去年7、8、9三个月内,一些地产上市公司开始陆续在全国范围内圈地。重庆、成都、武汉、长沙、沈阳以及珠三角一些地区的二三线城市相继落入圈内。在上市公司强大资金支持下,全国各地不断有“地王”浮出水面。

在地价已经“炒翻”的状态下,很多中小房地产企业仍旧跟风“冒进”,把有限的资金投入购地,期待能够以此快速扩张。

而今年1月,国务院下发了《关于促进节约集约用地的通知》,《通知》规定,土地闲置两年的将无偿收回;土地闲置一年以上的按土地交易价格的20%收取闲置费。这无疑是给了期待囤房囤地赚取高额利润的房地产商一记沉重的打击。

杨少锋对《中国经济周刊》表示:“大部分企业在2007年都是超速扩张,因而导致绝大部分公司资金链都非常紧张。2007年前10个月是中国土地市场最疯狂的10个月,土地楼面价超越周边房价的情况比比皆是,许多开发商都卷入到疯狂圈地大潮中,投入了所有资金来圈地。而2008年房地产市场由于银行按揭政策、银根紧缩等政策的调整,重要特征是‘缺钱不缺地’,大肆疯狂圈地的开发商开始处于资金链吃紧的状态中。”

经历了“跑马圈地”和政府一系列宏观调控之后,曾经困扰房地产公司的“地荒”问题转为了“钱荒”。“一旦市场需求出现回落,这些后拿地开发商完全可能降低利润期望值,以较低的价格进入市场(甚至低于“天价地”开发商的成本价格),天价地将很可能成为这些开发商的滑铁卢之战,严重的,可能导致这些开发商资金链断裂,甚至于破产。”杨少锋分析。

谁能“不抛弃、不放弃”

面对吃紧的资金链,中小房企面临生死抉择。有分析认为,这正合了地产巨头们的心意,巨头们可借此大批收购中小房企实现扩张。而事实上,一位业内资深人士对《中国经济周刊》透露,这些地产商看上的并不是这些企业,真正的意图是这些中小地产商手中的土地。而且据知情人士透露,现阶段到2008年年底是外资进入内地楼市“抄底”的好机会。事实上,持有这样观点的境内外投资者并不在少数。

今年2月底,瑞银集团就与金地集团共同成立了房地产投资合伙企业,在内地房地产市场投资10亿美元资金。

“目前国家的宏观政策就是在规范市场,资力不够的小企业就自然会被市场淘汰出局,这很正常。这种现象会在2008年更加明显,房地产行业会有更明显的两极分化现象呈现。”北京四达房地产经济公司董事总经理杨少锋分析说。

潘石屹也表示,在去年和前年经济高潮时期大家喜欢用土地储备的数量来衡量房地产公司的实力和规模,但今天在全球经济衰退和国内货币从紧的双重压力下,则需要做好过冬的准备,评价一家房地产公司的指标也随之要发生变化,“大家对一个企业更看重的应该是它的现金量和存款量有多大,负债率有多高,以及速动比率等指标。”

资料:(每股现金流:现金流是指某一段时间内企业现金流入和流出的数量。用现金流量金额除以发行的股票的数量就能得出每股现金流。每个房地产公司在具体的房地产项目上都会表现为一定的现金流量,也就是说每个项目的投入资金和收益在项目开发上的不同时间段表现为现金流——流入和流出。流入为正,流出为负,加和就是现金流,如果现金流为负说明在考察项目时间点上项目没有净的收益,这个数值除以流通股数量就是每股的现金流。)

观点:中小房地产商还有出路吗

北京联达四方房地产经纪有限公司董事长

杨少锋:地下钱庄或成救命稻草

去年房地产行业的主要特征一是买地,二是捂盘,实际上就是囤房囤地。而现在国家的政策是囤地企业必须在两年之内完成地块开发。与此同时,去年所拍卖取得的土地,按行业惯例,今年需要把余下的土地出让金交齐,去年盲目扩张囤地的企业必然面临巨大的资金链压力。

在宏观调控政策频频下落、金融信贷一再紧缩、需求锐减的情况下,土地储备可能转变成为企业的包袱。如果说上市房地产公司能够通过股市融资将风险转嫁股民,大型国有开发商能够得到银行倾向性的资金支持。那么那些资本原始积累较少,盲目跟随上市房企囤房囤地的开发商,或许就将成为这一轮宏观调控的“祭品”。

在其他融资渠道受阻下,目前,中小房地产企业依靠典当行和地下钱庄解决资金困境的情况很常见,中国去年开发贷及房贷余额增加1.18万亿,达到4.8万个亿。浙、闽一带的通过各种渠道流入房地产市场的资金至少几千个亿,将近金融机构提供资金的10%。几千亿的资金量对全国范围不算什么,但是对于一、两个省还是很充裕的。因此,这些资金成了目前许多房地产公司的救命稻草。

中珠置业房地产公司策划总监

苑学斌:

优胜劣汰已是定局

房地产行业是一个资金密集性的企业,从贷款到房子卖出去又需要一个很长的过程,所以资金短缺是一个长期的状态。信托可以给房地产企业提供可靠、有效的融资渠道。但是我国目前房地产信托还没有变成一个成熟的体系,一直处于一个无序的状态之中。

房地产企业出现资金问题,轰然倒塌,在这个行业内并不稀奇,也并不是在目前国家宏观经济政策趋紧的形式下才出现的,早年著名的“顺弛”的案例距离现在其实并不遥远。

所以,企业出现资金链断裂或者叫现金流危机,并不在于企业是大还是小,任何企业经营不善都会遇到这样的问题;也不在于政策的控制有多么严格,真正成熟的企业都会有完善的抗风险能力和预警措施。

另外,目前国内房地产行业的集中度还不够,会出现优胜劣汰的局面。以后房地产行业的发展趋势是:由野蛮的粗放的生产开发模式,变为精细化、深层挖掘价值的开发模式;投资商的背景越来越国际化;由原本粗线条的开发流程设计,转变为符合“国际投资人”要求的投资分析、财务报告、工程管理系统、营销系统;由原来相对单一的融资渠道,变成能够根据国际惯例而制定出多层次多渠道的融资手段,因为市场竞争越来越积累,客户越来越理性,项目前期的投入会加大,资金的压力越来越突出。

中国人民大学土地管理系教授 曲卫东:

被海外收购也未尝不可

房地产的资金来源从传统来说,主要依赖于信贷和抵押贷款、商品房和写字楼预售——通过预售提前回笼资金,投入房地产后期开发。这两种方式实际上是前几年一些房地产公司主要的资金来源渠道。现在国家进一步规范房地产的开发和销售条件,贷款制度更加严格,金融部门发放贷款的审核也更加严格,这两条路对于资质不够的中小企业来说基本上堵死了。

那么剩下的就是基金和上市。基金也不可能,国内法律环境不健全;上市又受到证监会严格审批和限制,国家在进行调控,当然会控制上市的规模和速度。所以,业绩和规模都不够的企业就不可能成功上市。

现有正常情况下,中小房地产企业的资金不足问题解决不了。但是现在很多海外基金已经瞄准中国房地产市场,正准备大规模收购国内的项目。所以,这些面临资金紧张的企业可以将自己卖出去。

另外报道

广东房产巨头遇融资困难 碧桂园现金只剩10亿

3月20日,恒大地产(3333.HK)集团(下称“恒大”)在香港全球公开发售(IPO)遭受冷遇而搁浅,该公司主席许家印也因此与“中国新首富”的头衔失之交臂。

胡润百富榜新鲜出炉 碧桂园杨惠妍1300亿独占鳌头

在恒大主席许家印向各界发布的公告中称:“有鉴于国际资本市场现时持续波动不定及市况不明朗,本公司决定不会根据原有时间表进行全球发售。”

3月21日,SOHO中国董事长潘石屹即毫不讳言地称恒大融资受阻是“2008年中国房地产界最具标志性的事件”。他称:“这次恒大的IPO搁置对(即将上市的)40多家房地产公司而言,无论是资金上还是心理上都将会造成巨大的影响。”

《中国经济周刊》在调查采访中了解到,正遭遇融资难的广东大型房地产商并非恒大一家,伴随着楼市逐渐转凉,以及国家宏观调控政策趋紧,包括碧桂园、富力地产在内的广东地产猛虎均已感受到政策面和市场面所传达出的丝丝凉意。

恒大出不去 富力回归难

长期以来,广东一直被视为房地产开发商的“虎踞龙蟠”之地,除了万科(000002.SZ)这一内地最大房地产龙头企业之外,近年来,伴随着广东五家房地产开放商在全国虎视眈眈地攻城略地,“地产五虎”的名声也逐渐在全国闻名起来。

广东“地产五虎”是指:碧桂园(2007.HK)、雅居乐(3383.HK)、合生创展(0754.HK)及富力地产(2777.HK)和恒大地产(3333.HK)。除恒大之外,其余“四虎”已全部在香港联交所上市。

今年3月初,一位恒大内部人士就向《中国经济周刊》表示:“恒大为了上市已经准备了足足一年多的时间。为了这次上市能够完满成功,我们还冠名赞助第49届世乒赛,以希望在国内外打响品牌。”

而在3月28日,恒大铁定不能如期上市之后,该人士再次向记者表示:“面对这次不能够IPO成功,集团内不少人都很失望,但我们会像许主席所说的‘检讨情况’,再择上市时机。”

与恒大颇为同命相怜的要数富力地产(下称“富力”)。只不过与恒大无法出境上市相比,富力遭遇的是“回归难”,即无法回归A股上市。

3月26日,富力公关部负责人叶颖文接受《中国经济周刊》采访时表示:“现在媒体问富力什么时候才能回归A股的也已经不多了。最近市场都不太好,特别是内地对于IPO、再融资的字眼已经很敏感了……但我们还是要回A股的。”

叶颖文还称,富力董事长李思廉在3月24日已经明确表示,富力已向中国证监会提交了申请发行A股所需文件,正等待有关部门审批,期望两个月内可落实。

其实,早在2007年11月,李思廉在接受《中国经济周刊》采访时就曾信心满满地表示:“富力将于今年(2007年)年底前回归上证A股市场。”时至今日,距当时希望的上市日期已经过去了3个月,富力能否在今年上半年上市依然存在变数。

“地王”不再受青睐

3月20日,中国证监会发行部审核三处负责人习龙生明确向记者表示:“中国证监会支持优质房地产企业通过IPO或借壳上市等方式,通过资本市场实现做大做强。但对募集资金用于囤积土地、房源,或用于购买开发用地等的IPO,将不予核准。”

而李思廉在3月24日却称:“倘若未成功发行A股筹资,那么公司可能暂停增购土地储备。”显而易见,李思廉讲话揭示了富力回归A股与增购土地的必然关系,而他似乎对目前证监会的政策意向表示出了“后知后觉”。

记者在采访中也了解到,不少房地产商对证监会官员表态感到不解。有房地产商认为:“房地产企业上市融资之后,不去购买土地又能够干什么呢?而且碧桂园不正是这样做的吗?”

记者在查阅曾被称为“中国最大储地王”的碧桂园相关资料时发现,碧桂园在其2007年报中十分清楚地表达了2007年完成上市与大规模购地之间的必然关系。

碧桂园在其2007年年报中称:“随着本公司于2007年4月因首次公开发售而筹得资金后,本集团在市场上更具竞争力,为本集团在中国市场扩张土地储备带来新的机遇。截至2007年12月31日,本集团土地储备建筑面积由2007年4月上市时的约1900万平方米增加至约3840万平方米。”

以其数据分析,在碧桂园在香港成功上市之后,其土地储备在短短8个月时间内足足翻了一倍,从1900万平方米增长至3840万平方米。

与碧桂园相比,富力在土地储备上也表现出十分迅猛的态势。富力在其2007年业绩报告中称:“2007年年内,我们收购的土地共达20幅,合计1030万平方米,令目前的总土地储备增加至 2620万平方米,预期足够应付我们未来三至五年发展所需。”

但比起恒大,这两家的囤地速度显然有点“小巫见大巫”,让碧桂园、富力,甚至万科都无法企及的是恒大在2007年“疯狂”的囤地速度。记者发现,在恒大为在港上市所公布的招股说明书中显示,2007年年末,恒大的土地储备达到了惊人的4580万平方米。而这个数字在2006年末仅是不足600万平方米。

也就是说,在2007年一年,恒大土地储备极速膨胀了8倍,这一数字不仅仅是万科的两倍,还超越了此前的地主碧桂园成为内地“最大地主”。

一位香港地产分析师告诉《中国经济周刊》:“之所以恒大受到资本冷遇,可能正是由于恒大囤地太多。现在土地已经不再是‘王’,而持有更多的现金才能在变幻莫测的内地楼市中最终成‘王’。”

“找死”的地产商们

2007年12月13日,万科董事长王石语出惊人称:“我承认楼市拐点确实已经出现了。”这被房地产界普遍视为房地产界“拐点论”论争的起始点。

在2007年11月,富力董事长李思廉所持的“广州房价已超出市场承受力”的观点一经本刊报道披露之后(详见2007年第49期《李思廉:“广州房价已超出市场承受力”》),即被广泛转载,并视为王石“拐点论”的注脚。

而此前一直与王石拐点论争锋相对的SOHO中国董事长潘石屹却在今年3月21日抛出了“未来100天是很多房地产公司发生剧变的100天”的观点,被认为是与王石比“卖拐”。

赴美生子多少钱

对于拐点新论,一位资深的房地产业内人士是这样向《中国经济周刊》解读的:“一些中小型房地产商正在‘找死’,而一些大型房地产商也正在‘找死’。前者是自己由于盲目扩张,受宏观调控影响,资金链断裂必须面对企业破产,而后者是要寻找即将破产的企业进行收购。”

据《中国经济周刊》了解,房地产界目前对于资金的紧缺担忧甚深,即使大型房地产商亦难不有所警惕。

根据各公司公布的业绩,截至去年底,恒大的现金及现金等值物只有11.53亿元;而碧桂园的现金只有约10.13亿港元;富力稍好,现金近23亿港元。

记者在富力去年业绩报告中看到的一段话颇让人回味。该报告称:“房地产市场的价格波动和紧张气氛在近月渐增,我们预期这种情况将会于来年持续……在富力而言,该等市场心理和市况变动却构成我们的重大商机。”

报告继续说:“我们相信,累积的压力将迫使行业整合和巩固。部分从事房地产业务的中小型公司由于无法在紧缩市况下继续经营,并需出售其项目予具备充裕资产和资源的较大型公司以完成项目。作为一家发展完善的大型公司,富力预期可寻求新的机会扩大旗下组合。”

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