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温州炒房团频遭政府堵击 全线撤退败走一线城市

news.xixik.com   2008/6/13 20:54:51 资讯来源:每日经济新闻   字号控制:[ ]  

中国历史朝代表

2003年,福州楼市迎来四处“征战”的温州炒房团。在他们的“炒作”下,2003年~2006年福州的房价涨幅一路领先全国。而今5年过去了,作为“神州行”的重要一站,福州似乎逐渐在被温州炒房团“抛弃”。福州日益走稳的房价以及各种宏观政策的出台,使得温州客不得不及早抛出“烫手山芋”,全线撤出福州。

然而,福州仅仅是他们全国征战的一个缩影。近几年,由于各地政府的大力“堵击”,温州炒房团在北京、上海等一线城市的征战已经接近尾声。于是,二、三线城市成了新的选择。

征战:福州房价被炒高150%

在温州炒房团大规模出现的2003~2006年,福州的房价涨幅曾一路领先全国。记者在福州多天走访发现,现在福州绝大多数楼盘价格比温州客南下炒房前涨了100%以上,部分甚至达到了150%。

在炒房团进军福州的同时,福州的开发商也开始“远征”温州,频频在各种房产推介会上出现。据曾经在温州推介过楼盘的福州某房产公司销售经理介绍,当时他曾创下过3小时签出10套的纪录。据知情人士介绍,当时甚至有福州房产公司拿着合同到温州一村庄,一夜签下近千万的购房清单。

据福州市民朱先生介绍,2003年他以2000元/平方米的价格在福州金山购得一套三房两厅。2004年该楼盘二期开始出售,均价为2700元/平方米。而此时,温州人已经成为购买此楼盘的主力军。

在温州客的炒作下,房价水涨船高,为了满足自住需求,朱先生的亲戚在2006年8月以4700元/平方米的价格购得金山一处120平方米住房,这比朱先生2003年购房时的单价高了整整135%。

上万人扑向福州

2003年,在福州谈生意的汪先生发现,与普通沿海城市相比,福州的房产价格只及温州、宁波等地的四分之一(当时温州的房价约为7000-8000元/平方米)。他小试牛刀,以2300元/平方米的价格在福州鼓山买下两套房子。两个月之后,其家族又凑集资金100万,在同一楼盘再下10套。

福州市房地产产权交易登记中心的叶光前在他写的《温州人买走福州多少房》中称,2003年全年及2004年1~2月,温州人在福州市区共购买商品房372宗,金额1.52亿元。该中心统计资料显示:2004年第一季度,温州人在福州的买房交易量共计1072宗,交易总面积12万平方米,购房资金4.6亿元,外省人在福州购买的比例为11.6%,温州人的购买比例为5.81%。也就是说,两个外省人在福州购房,就有一个是温州人。

“温州人乡土情结很重,我买了这里的房子,就会把亲戚朋友带过来,要投资一起投,要撤离一起撤。”汪先生估计,温州人在福州买房最高峰时达万人。据福州21世纪不动产工作人员回忆,2004年前后,温州人在福州买的一手房占总数的30%-40%以上。

房价“涨得慢”

2004年,崇尚“短快”投资的温州商人在陆续交房后,开始把手中的房源在中介处挂牌销售。据福州东区一房产中介介绍,当时接到的单子中,80%以上来自温州人,“当地有刚性需求的购房者大多是在温州人手上买房子。”

“买房半年后,市场价才涨了7、8百元,而在温州,一个月涨2000元是常有的事。”2004年下半年,因为福州房子“涨得慢”,汪先生萌生抛售的念头。2004年底,他以3200元/平方米的价格卖掉了手上的4套房子;2005年,他又分别以3900、4200元/平方米的价格卖出五套。“现在还在中介挂牌两套,我的心理价位是5400元,如果有人要,可以再低。”

据他介绍,从2005年开始,由于福州房价的涨幅不如预期,温州客已经陆续撤出,“现在只剩做长线的少数散客。”

国家政策出得紧

除了对福州房价的涨幅“不满意”之外,一系列宏观政策的出台也一定程度上遏制了炒房行为。

为遏制炒房行为,福州市房地产管理部门规定,从2007年11月1日起,福州市商品住宅期房将不得转让,商品住宅预售合同原则上不得办理注销登记。这项规定直指“通过更名预售合同转让期房”的炒房客,温州人则首当其冲。

“从去年年底以来,温州人已经不买期房了。”这是在端午节期间,记者从楼盘销售人员那儿听到最多的一句话。福州各区新盘售楼部也反应,现下的购房者大多处于观望状态,当年一周内全部房源售磬的情况已经成为历史。

据了解,在上述规定执行之前,一些炒房者利用政策漏洞,既达到炒房目的,又逃避高额税费。而新规规范了商品住宅预售合同变更和注销登记管理,维护市场正常交易秩序,引导市场健康发展,稳定房价。

温州客为卖房催得急

“耐不住了,温州人这次是有点急了。”房产代理人潘刚承认最近被客人(温州商人)逼得有点紧。他表示,国家宏观调控政策的不断出台,银行利率的不断上调,原先依靠银行贷款或是民间借贷的温州商人不得不考虑出售房子。“低于市场价出售的情况并不少见。”

3年前,潘刚受温州客人的委托,在福州代理近70套房子的买卖,从2007年下半年开始,随着二手房交易的“不景气”,他的客人们有点慌了,考虑全线撤出,“现在我手上的房源仅有8套”。

据介绍,在其接触的温州人投资中主要分为两类,一类是家底丰厚的,10套20套的买,这类投资者有实力,投资心态也稳定,这些人大多在去年就抽离了资金,还没来得及转手的都打算做长线投资;还有一类是散户,资金不充裕,会用有限的资金先付订金或首付,在多个项目“下注”炒短线,如果房子无法及时脱手,银行的贷款和民间的利率无疑成为最大风险。

现状:大量资金撤出一线城市

一、二手房倒挂

一边是紧急抛售、全线撤离的温州炒房团,另一边是在炒高的房价下,持币观望的福州市民。5月份再次流拍的两块土地,使得福州开发商不得不重新掂量当年是引“郎”入市,还是引“狼”入室。

“现在的楼价还是太高了!我2004年刚毕业时,买不起房;到了2008年,我好不容易存了10万,却发现还不够付首付了。毕业四年,我的月薪不过涨了50%,可是房子却涨了100%。”年薪四万的福州白领小许如是说。

市场数据显示,去年年底以来,福州市场二手房交易量一路走低,至今还在低谷徘徊。记者在多日的采访中发现,为了实现现金流良性循环,福州不少开发商推出各种优惠措施,使得部分新盘的房价有较大幅度的下降,福州房地产市场出现了少见的“一二手倒挂”现象,二手房的价格反而高于一手房的价格。

物业亏本撤退

一个不愿透露姓名的福州当地房产公司高层在接受《每日经济新闻》采访时表示,温州炒房团的“炒作”对于福州市民的买房有很大的负面作用。

他坦言,部分依靠温州客的炒作支撑的楼盘,当下都出现了不同程度的问题,给后期管理带来极大不便。

据记者观察,在温州人买房较为集中的福州金山区域,均不同程度地出现了物业费交纳率低、自住率低等问题。来自福建物业管理协会方面的消息显示,目前大部分的福州物业公司面临亏损,今年年初以来,更有超过10家的物业公司撤出小区。

据悉,物管费交纳率低于80%在福州部分小区已经形成常态。据金山区某物管人员介绍,“由于温州炒房客不在福州,房子空置三四年,至今没交一分管理费。这给物管运营带来很大的压力。”

转战二线、三线城市

越来越多的投资者正以现实的成本支付炒房带来的高昂代价。曾经席卷全国的温州房产投资热日渐式微。最近有媒体指出,温州炒房团正在大幅抛售在北京、上海等一线城市的房源,那么他们下一步将进军哪里呢?

来自温州的林冰告诉记者,他从2003年靠300万滚雪球,滚出了上海、北京等地的近10套房源,但从2007年开始他不再对一线城市楼市进行投资,他认为资金从一线城市退出已经成为不可逆转的趋势。

早在今年年初,他与其背后的资本团队就已经将眼光投向了二、三线城市。“我们新近在湖南的株洲等地拿下了几套房子,那里的房子现在还是两三千。”

据了解,除了住宅之外,中小城市的商业地产也是他们关心的,在华东、华南的热潮之后,华中或许将成为他们的征战的下一块“疆土”。

频遭政府“堵击”

其实,带着扩张的野心和对利润的追逐,温州炒房团早就成为了众人关注的目标。从媒体连篇累牍的报道中:身携巨款,穿梭在全国的各个角落里,频频重手下单,买房如买菜,这些成了形容他们的标志性词汇。在“神州行”中,温州人以超前的“炒房意识”赚得钵满盆满,在托高各地楼市的同时,也引起了决策层的关注。温州购房团自然也会成为各地政府围追堵击的对象。

2004年,稳定房产价格的国家宏观调控政策出台,温州人大规模投资房产的行为开始有所收敛,但在房价水平还稍微较低的城市,温州人还在大举长鞭。

从2005年下半年开始,温州炒房团已经停止在上海及其他地方楼市追加投资,而相反从该领域内撤出的资金以百亿元计,不仅仅在房价引领全国的北京、上海等地,在南京、重庆等城市,温州炒房团被套的消息开始频繁见诸媒体。

败走一线城市

2006年,温州炒房团开始大幅抛售手中房产,并蓄势向实业发展,甚至有的温州商人将投资目光转向了海外市场。

2007年,在宏观调控政策引导下,各地纷纷出台遏制炒房行为的规定,银行贷款利率的提高直指炒房软肋,温州炒房团大规模收回阵线,预期全线撤退。

2008年初开始,温州人坐不住了,在各大城市想尽一切办法抛售手中房源,实现了真正意义上的全线逃离。

有人预计中小城市是温州炒房团的下一战,也有人说温州炒房团将成为历史,但毋庸置疑的是,经历了疯狂之后的温州炒房团和中国楼市,将走向理智和健康。

除了楼房之外,温州人下一个追逐的目标,似乎又将成为簇拥的对象。

新闻链接

温州炒房团“征战”史

1999年底开始,一些上海的楼盘就开始在温州媒体刊登广告,温州人三五成群的结伴前往上海购置房产。从真正意义上来说,温州人的炒房,从这时候开始了。

在2000~2004年间,这个人数达到4万,民间资本超过1000亿的中国特有组织——温州炒房团东征长三角地区,南下珠三角地区,西取中原地区,北上京城,可谓战无不胜、攻无不克,以“低进高出”连续作战,资本像滚雪球般增长。

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温州炒房团的路径是由东部沿海城市向中西部内陆地区逐步推进,大致可分为四个阶段,即一线市场为北京、上海、深圳、杭州等;二线市场为东部沿海其他城市,如大连、烟台、南京、苏州、福州等;三线市场为东西部结合地带的省城或西部经济发达城市,如呼和浩特、武汉、芜湖、长沙等;四线城市为位置比较特殊的省会周边城市,如广西桂林、安徽黄山等一些地级城市。

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