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吃完房东吃房客 中介自曝租房新猫儿腻别上当

news.xixik.com   2012-8-23 9:44:05 资讯来源:中新网   字号控制:[ ]
核心提示:当前的房租中介市场用某中介公司前任区经理的话来说,就是“乱象环生”,他说近10年来,巨大的房屋交易市场规模促使房产中介的数量不断增加,也让业内各种“猫儿腻”不断创新。

“在北京,挣扎着大大小小数千家房产经纪公司,然而,这其中真正具有租赁从业资格的人很少。”北京××中介公司的前任区经理任飞(化名)向记者描述着乱象环生的房屋中介市场。

任飞说,10年来,巨大的房屋交易市场规模促使房产中介的数量不断增加,也让业内各种“猫儿腻”不断创新。

原音重现:

中国历史朝代表

中介:“我知道您说的那套房子,刚租出去,给您介绍别的吧!”

房客:“……”

中介:“没联系上户主,要不然先看看别的吧,同一小区里还有价位差不多的!”

房客:“我看网上今天早上还挂着这条信息,既然这个房源已经没了,你们为什么不给撤下来呢?”

中介:“网上的更新是自动的,那个信息还没来得及撤,我带你看别的也是一样的。”

“网上有80%的房源根本不存在,都是从业人员自己杜撰的,而且大部分房屋信息与实际情况不相符。”任飞说,“房屋中介在搜房网、新浪、搜狐等网站上面发布的房源都是垄断的,很多都已经过期,市场上根本就没有那么多的房源。”

由于租房不像卖房需要的时间周期较长,租房的周期非常短,可能四五天时间就能把房子租出去,网上那些已经租出去的房源不可能会被及时更新,所以很多都是过期的。此时会给客户一种错觉,中介有大量的房源,实质上并不是这样的。

“网上的房源几乎都是假的,但是中介有自己的一套说辞,他们会带客户去看别的房子。这个时候中介可能会带着客户去看一套正在卖的房源,假如说看了5套,那么当中能有一套是租的就不错了,其它的可能都是卖的。当然,假如这个时候房客看上了其中一套,那么中介也会满口答应。但是过一会儿之后,他会告诉你,非常不好意思,这套房别的业务员已经收了人家的定金,已经定出去了,我自己也不知道。这时候中介会带客户再去看别的房子。”

任飞介绍说,房源信息的很多图片也都是假的,房产经纪公司一般都有自己的房源图库,有上万张图片,我们发布租房房源时只是从图库随便挑几幅图片上传,所以如果客户看到某房源图片非常好,不要以为那就是你想要的房子,你朝思暮想的房子,没准儿早就租给别人了。

“当你赶到中介公司时,他们会告诉你:‘真不巧,那个房子刚刚租掉了!’然后推荐你看另外一套,当然,价格就没那么便宜了,他们刊登虚假房源,就是为了让你打电话联系他们。”

“低价吸客”同样也是房产中介行业公开的秘密。任飞说,“市场上的房源信息太多了,消费者在网上搜索时,一般会选择按照价格排序筛选,再通过图片来判断房子的装修情况。这样一来,价格低的房子就会排在搜索结果的前几页,而获得更多的关注。中介人员一般都这样把握客户心理,先发优质假房源,客户打电话过来,再根据其需求协调别的房子。”

普通顾客往往受到低价的诱惑,很难辨别房屋信息的真实性。

控制期”坑了房东一大笔

原音重现:

中介:“您的房子可以完全委托给我们,我们不会收您的费用,只是收取房客一个月的中介费!”

房东:“……”

中介:“但是我们将房子租出去也是需要一段时间的,按着规定,您要给我们一个控制期,控制期是45天……”

当房主的房子委托给中介的时候,他们之间的谈判就已经开始出现陷阱了,但很多房东并不知情。中介会告诉房东,“您这个房子完全可以委托给我们,我来帮您租,房租的价格我给您完全按着市场价格,但是你得给我一个‘控制期’。”

什么叫‘控制期’?任飞说:“‘控制期’就是中介来帮房东找客户的时间,其实房主完全没有必要把‘控制期’给中介公司。如果房东自己以个人名义将房子信息挂在网上,用不了两天就能将房子租出去,根本不需要中介45天的‘控制期’。”

目前中介只要是收到房主委托给他们的房子,那么控制期至少是45天。少一天,他们都不干。可是很多房子用两三天,最多一个星期就租出去了。

假如当初中介跟房主签了一年(12个月)的合同,中介跟房客也签了12个月的合同,那么中介会收到12个月的租金。但是中介只给房东10个半月的租金,剩下的那一个半月即45天“控制期”的房租,这部分钱就被中介公司塞进了自己的腰包。其中的猫儿腻不言而喻。

任飞说,“控制期”45天的房租是中介公司收入的一部分,除此之外,中介还要挣差价的钱。如果是出租一套一个月3000块钱的房子,那么中介至少可以挣到2万。而对于这一块,很多房主都不知道。这也是租赁市场房价越来越高的重要原因。

“每年房子到期的时候就会有房东到中介公司来闹事,因为中介给这些人的承诺根本就没有做到。有拍桌子的,砸店的,辱骂的……”任飞说,这一切皆因中介对房主的所有承诺都没有做到,全部是空口无凭。

中介人员当初让房主将房子委托给他们的时候,什么都敢承诺。但是那些承诺一个都兑现不了。因此很多房东在跟中介打过一两次交道之后,会非常不愿意再跟他们来往。

中介“两份合同”两头欺瞒

原音重现:

中介:“您出租房里面的洗衣机坏了,属于老化,这个为了保障房客的利益,您得负责维修。”

房东:“……”

中介:“麻烦您赶紧修一下那个洗衣机吧……”

房东:“修吧修吧,从我租金里面扣吧!”

中介公司一般有两份合同。房东见不到房客和中介签的合同,房客也见不到房东和中介签的合同。中介从房东那收的房子可能是一个月3000元,那么租给房客至少也要3500元,这也就是所谓的差价。但房东和房客双方都不知道对方的价格。

此外,租客在租房的过程中,一旦出现了什么问题后,比如物品的损坏,房客会去找中介公司。此时,中介公司会来检查物品属于哪种损坏。如果是人为的损坏,那么应该是由房客来承担,如果是是物品老化的损坏,那么由房东来承担。

即便是物品老化了,那么中介从房东那要过来的维修费,房客是一分钱都收不到的。很多房主也都不会因为这些小问题专门跑一趟,于是就纵容了中介。

“既然是老化了,那么就修吧,大概需要多少钱?”在得到房东的答复后,此时中介肯定会多要一部分。如果实际只需要300元,中介至少说需要600,剩下的钱就会落入他们自己的腰包。

任飞说,当房间的东西坏了的时候,中介经常是既向房东要钱,也向房客要钱。两头吃两头占。

“如果房东和客户都知道了这些,一定会选择绕开中介公司。中介公司不能给任何一方承担任何责任和风险,但是他们在跟客户讲的时候,会说得特别好。‘你把房子委托给我们吧,以后这房子出现任何维修都不用你管,一切由我们负责,我们还有什么保险之类的。’”任飞说,实质上谈什么保险就是个笑话,即便有也从来都不会给客户用的。

房间里的东西有损坏的,中介公司也不会花一分钱来维修。他们肯定死磕房东,一天给房东打20个电话,直打到房东说“你们修吧修吧,费用从我的租金里扣……”

而更多的中介则利用信息优势囤积房源做“二房东”,低价从业主手中租入再高价租出。也有很多中介在四处忙着“收房”,一旦“收房”成功,他们就开始忙着忽悠房主抬高价格,接着再去忽悠房客……

2亿天价背后是两个月押金

原音重现:

中介:“按着公司规定,要收你一个月的押金,但是房租要提前一个月交!”

房客:“你这跟收两个月的押金有什么区别啊!”

中介:“这是公司的规定,这钱最后都会退给你的。放心吧!”

房客:“……”

“中介公司做大了以后,拼的就是客户量。” 任飞说大型的连锁中介公司在北京托管的房屋数量都会有几万套。

当每套房子出租的时候,中介会收取房客两个月的押金。有的是房客交一个月的押金,提前一个月交房租;有的是直接交两个月的押金。“其实前者也算是变相地交了两个月的押金。听着很舒服,实则就是在玩文字游戏。所有的中介公司都是这种模式,一套房子租一年要交两个月的押金已经成了业内一条不成文的规定。”任飞说。

“如果一套房子的房租按3000元来计算,客户租一年的话,要交给中介公司两个月的押金,也就是6000元。那么假如这家连锁中介公司在北京有3万套托管房子的话,最后算下来就会收到一亿八千万的资金。”这些钱被中介公司称为“备用金”,房客与房主的钱就相当于存储在了中介公司里面,被他们自行调配。“不只大公司这样,一些小中介公司也按着这种模式去走,光‘备用金’就能维持中介公司运行两三年,光吃利息就够了。”

因此,即便现在房屋买卖市场不好做,每个房主把房子托给中介之后,仅凭着房屋租赁市场,中介公司也能发展得很好。

“房管专员”坑死你没商量

原音重现:

房客:“房间里的热水器本来就是坏的!”

中介:“对不起,合同里没有写明,我怎么知道不是你弄坏的呢?这个只能是从你的押金里面扣了。”

房客:“……”

在每一个中介公司里面都会至少有一个房管专员,他们的工作就是天天去接收房客的退房程序,房管专员是以房客当初看房的合同和物业交割清单为凭证的。“这些房管专员的工资收入并不高,他们在中介这个行业所有的职位里面,工资算是最低的了,但是他们的灰色收入非常多。”任飞说。

在租房的时候,中介工作人员总是以“这种房子租的特别快”“我们愿意租给事儿少的人”等等借口让房客迅速去签合同。但是退房的时候,一旦遇到问题,房管专员根本不听房客的解释,他们会检查得非常仔细。包括合同上没有提到的一些东西,比如说水费走了多少字,应该交多少钱,可能你住进来之前的一些费用都会要你来承担。尤其是一些老房子,很多收费名目都不清楚。

如果房客是一个迷迷糊糊的状态,则很有可能要为之前不是自己用掉的一些费用来埋单,多出来的钱就会被这些房管专员放入自己的腰包。

一套房子下来,这些人能挣很多钱。比方说整个算下来维修的费用,他跟房客要了1000元,那么真正花掉的也就500元,剩下的500元就成了他们自己的灰色收入。

他们还经常会这么说,“物件坏了,你也不懂怎么修,我也不懂怎么修,咱们找一个专业的人来鉴定维修一下吧。专业的维修人员过来维修的话,他说多少钱,咱们就按多少钱算。”任飞说,这个专业的维修人员肯定是和中介串通一气的。

大小中介区别在哪?

很多人都抱有这样的心理,认为通过中介租房即使被骗了,中介也会负责的。

还有很多人都认为大的中介公司要比小的中介公司正规很多,其实两者并没有实质的差别,他们的运作模式完全一样。

他们本质的区别在哪里呢?就是大中介的服务态度要好一些,让人感觉他们是非常正规的。的确,他们本身的素质要高一些,他们考虑的问题也比较多,他们害怕客户投诉,害怕公司扣奖励、扣工资,从而影响到收入。但那些小中介公司就不存在这些问题,于是他们在服务上就做得比较差,一旦遇到纠纷,就自然而然地会出现一些辱骂、殴打客户的行为。

如何租到“放心房”

欺瞒客户、霸王条款、吃差价、吃定金……这些是很多房产中介的“黑”罪状;如今,房产中介的乱象已经达到了一个极限,甚至频频引起法律纠纷,威胁社会秩序。

租房过程中处处是陷阱,一不小心就会房财两失。那么求租者们到底该如何租房呢?

通过中介租房,学会与之周旋

● 不要相信中介经纪人有多么专业。

不要觉得中介公司的业务员们什么都懂,都很专业。其实不然,业务员的流动性特别大。一般的大中介公司每天都在招人,如果有10个新人经过培训开始做业务的话,在实践工作中,最终能留住的也就一两个,而这一两个能够工作超过半年的时间就非常不错了。

他们进入中介公司之后会进行7天的培训,为了能够让他们尽快上手,他们只能了解一些基本的操作,除了公司的一些制度外,根本学不到太多实质的东西。

所以租客们一定要转变心态,不要被中介吓住,业务员们有时候会拿合同、法律说事儿,看似非常专业,实则他们未必真的都懂。

在任飞看来,目前二手房经纪行业的从业人员能力还是有点低。有些新手对于如何跑盘还是有很多欠缺,比如,跑盘要跑到什么程度,比如说某个小区一共有多少户,有几种户型,每种户型所占套数,每种户型可看房套数等等,他们还差很多。

● 房客要特别注意房源的真实性。

中介挂牌出租一般有3种情况。

首先是真实房源,这种情况房子一般都至少比真实价格高一些。

其次是过期房源。中介随便从资料库里复制的往期房源的帖子,从文字到图片都是真的,只不过房子早就租掉了,他们挂这样的房子只是为了吸引客户打电话。如果客户不幸信以为真,跑过去找他们,到了目的地后,中介会遗憾地告诉你:“房子太抢手,刚刚被别的同事租掉了,你要不要看看其它房子?”

最后是虚假房源。黑中介杜撰的纯粹虚假的房子,假如一套房子是4000元左右,他们就会挂牌说有3000元甚至更低价格的房子。此时千万不要以为是哪个中介不懂行情,或者是房子面积小,房东急需要钱。

远低于市场价的,大多都是骗人的,他们会承诺你如果房子不满意会一直带你找到满意的为止。但是如果你信以为真,你会发现,按照你的那个心理价位,永远也不可能找到房子。

● 看房时,一定要看清楚物业交割清单。

看房时,仔细检查屋内本身配备设置的好坏,包括家电、家具等,同时注意检查手机有没有信号以及安全、卫生情况等。签合同前一定要验证一下所有电器是否能够正常使用,并且一定要约定,如果正常使用过程中电器损坏了,要由房东负责出资维修,否则算其违约,这些都要体现在合同中。

各种各样的电器如空调、洗衣机、冰箱、油烟机、热水器等,完全有可能在一年或者两年的租期内发生问题,如果不约好,一个电器损坏多次,其维修的价格甚至不如买个新的。如果房东提供给你的只是一个二手的很旧的电器,到时坏了却要你自己修,你就等着麻烦接踵而至吧!

房客一定要看清楚物业交割清单,电有多少,水费还剩下多少……租房的时候,不要怕麻烦,所有的问题一定要搞清楚,所有的细节都要写进合同里面。

如果你租房的时候客客气气,什么都不好意思说,那么在退房的时候纠纷就来了,所有的费用全部是房客的押金出。

很多房客经常会被中介的话语所蒙骗。“这套房你租不租,你要是不抓紧时间租的话,马上就没啦。”而这个时候房客又挺喜欢这套房子,很可能就马马虎虎过去了。

● 除了签合同、看证件,房客的观念要发生变化。

签合同、看证件这个的重要性不用多说,很多房客的心理需要转变。

很多人在租房的时候,觉得自己要是提出这样那样的问题或者要求,就会给对方留下不爽快的印象,害怕让对方觉得自己磨磨唧唧。这样的观念,最终会给房客带来无穷无尽的烦恼。这种做法也是对中介公司不法行为的一种纵容。

任飞说,在租房的过程中,不管你是租了一年还是租了5年,最后在退房的时候,没有一个是没有纠纷的。这些纠纷是怎么来的呢?全是来自于细节。很多人觉得细节很小,也花不了多少钱,但是一个细节加上一个细节,可能到最后几千块钱就没了。

入住的时候没有仔细检查,那么走的时候,你就要为你自己一开始的大意埋单。

此外,合同到期之后,如果还要续租,是还要再交中介费的。原则上再交的,中介都会给打个折扣,但是很多人都不懂这个。

● 让中介推荐能够跟房东直接签合同的房子。

找房的时候,租房的人可以跟中介在看房的过程中进行沟通,让他给你提供一套能够跟房东直接签合同的房子。这种情况,中介费只需交一次。等第二年续租的时候,就跟中介公司没有关系了。如果客户都有这种意识的话,那么自己的权利就能得到最大的维护。

一般情况下,房客在续租的时候,在又交一次中介费的基础上,房租价格还会要涨。但是这个涨房租并不是房东要求的,涨房租完全是中介的意思。涨的那部分钱有时候是业务员交给了中介公司,有时候是落入了经纪人自己的口袋。

由于中介公司一般有两份合同,房东见不到房客和中介的合同,房客也见不到房东和中介的合同,双方都不知道对方的价格,所以房客要想办法去见到房主。两人只要一勾兑,中介的真面目就会暴露。

而找房东的话,可以通过小区的物业公司,他们都有房主的信息和电话。

避开中介才是首选,学习他们如何搜房

任飞说:钱只要进了中介公司就很难拿出来。房产中介内部人员租房根本没有人会去跟中介签合同,包括他们的亲戚,他们都是自己想办法去找个人房源,想尽一切办法跟房东直接签合同。

● 自己租房,学会走中介业务员的路。

中介经纪人都有一个观念:“市场永远都是那个市场,只不过调控的时候,是由晴天转成了雨天。但要相信,需求是仍然存在的,只不过需要你去提高能力发现需求并把需求做成你自己的单。”

租房者也要有这样的信心,虽然现在个人房源很少,但是可以换个思路来看问题。同样是有限的房源,中介是怎么找的呢?他们也是自己从网上一条一条去找,然后给房主打电话,请求代租的。

每天一上班,业务员就是在搜房网和新浪网的地产信息中搜索认为有价值的信息,记录下来后再以“租房者”的名义给房东打电话,这样就可以获得最原始的价格。

58同城、赶集网都有一些个人房源,所以租房者也可以在里面找房源,多打一些电话, 稍微用点心也一定能找到合适自己的房子。

那些在网站发布个人房源并注明“中介勿扰”的房主,他们本身也不愿意跟中介打交道的,这种情况下,租房者的成功率就会非常高。

● 主动出击,想办法直接找到房东。

中介挖空心思地去找房源也就是3种途径。一种就是从网上找信息,一种就是到小区门口扫盘,还有就是在小区的电线杆上贴条。

求租者也可以用第三种方式,写明自己的信息后在小区进行贴条的方式求租,成功的概率也非常高,很多不愿意跟中介打交道的房主会主动跟你联系的。

求租者需要注意的是,租房要提前两个月左右就开始关注自己想要租房的小区,千万不要到眼跟前了再着急地去找房源,这个时候很难找到合适的。

租房者可以找小区的保安,去打听询问,或者给保安留下自己的电话。没事的时候,自己在小区里面多转转看看是否有房主贴出的租房信息。

找房这个过程,求租者只要用了心思,肯定就能找物美价廉的房子,因为较高的房租价格都是中介给抬上去的,避开他们,自然就会节省下很多。

● 将卖房者的个人房源转化成租房。

求租者用上中介业务员找房的那一套,一样也能找到好房。在找房子的时候,求租者不要一味地去找出租的个人房源,同时也可以去关注卖房的个人房源。很多卖的房源也是出租的,尤其是买卖市场不景气的时候。

很多中介人员都是这么做的,他们会告诉房主说目前的这个市场不好,先出租着,等市场好的时候再卖,否则搁置着也是浪费资源,这个时候房东也会考虑将自己的房子先租出去。

但很多租客有这样的心理,总觉得房东的这个房子早晚要卖掉,如果自己租下来的话,会缺少安全感,万一房东突然又要卖房怎么办?实则不然,很多人在中介公司里面租到的房子也都是要卖的,房客一旦签了合同住了进去,也能住很长时间。即便房东来看房也没有关系,房客一定要调整好心态。可以跟房东约好,一个月看一次等等。即便是从中介那租来的房子,如果人家说要看房,房客也没有完全拒绝的权利。

而且一旦跟想要卖房的房东签了租赁合同之后,房客与房东的角色就会发生微妙的变化,此时房客就会有主动权。房东如果要卖的话,就得跟房客商量,只要是商量,很多事情就比较好办了。

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● 在网上发布大量的求租信息。

房主不要一味地去找房源,而是要自己去发布求租的信息,当你将自己详细信息写上去之后,肯定会有房东来找你的。

如何才能租到物美价廉的房子?怎么才能省钱、省心?

首先就是在租房的时候,要跟中介学习。一旦能跟房东直接签的话,会省下不少钱。因为中介除了挣差价,他们还会待价而沽,谁出的价高租给谁。

总之,房客要想省钱,就得向中介那样,自己在网上寻找个人房源。

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