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任志强又来忽悠大众:地价推高房价不能怪开发商

news.xixik.com   2009-7-2 23:04:58 资讯来源:新浪   字号控制:[ ]

提要:地价推高房价的过程其实是个后浪推前浪的过程。如果后浪推动前浪的规律不变,“面粉贵于面包”的现象才会在后浪的推动中让面包的价格提升,那么是开发商对房价的预期而让面粉的价格上涨了,还是开发商已预知中国的土地供给制度必然会产生后浪推前浪的结果而敢于在土地资源紧缺中大胆的举牌不断的拍出天价,争论也就真相大白了。

国土部号称中国的土地占房价的比重平均为23.2%,低于世界许多国家。这似乎是在告诉民众,中国的土地价格还很低,还有极大的提升空间,政府还应从土地中多分一些利益。不是地价在推高房价,而是房价在拉高地价,并将继续在房价推高中推高地价。

这种理论为什么在1998—2003年之前不生效呢?为什么1998—2003年平均每年的房价只增长2.7%呢?住宅商品价格平均增长3.5%,房价收入比连年下降呢?那一阶段的房价也在不断上涨,但地价却波动不大,为什么那时没人在埋怨地价在推动房价的上涨呢?而这以阶段又恰恰是个人购房从低向高快速发展的过程。

中国历史朝代表

2002年的土地招拍挂文件改变了土地的供给方式,2003年8.31大限加剧了这种土地供给的格局,同年“关紧两个闸门,守住一条红线”的调控措施让供给量连续四年大幅下降,才形成了调控政策推动之下的房价变化和土地领先的价格信号,并逐步在现实的房价中引发社会的争议。

1991年的55号令推动了土地的有偿出让,形成了第一波的房价变化,从有管理和计划的审批定价变成了市场化的“房价+地价”的新房价。此后的房价中开始包括了土地的出让价格和土地的有期使用。

虽然至此跳增让房价上了一个台阶,但全社会所有人都知道这是因为土地开始交租了,因此没有人将此次房价上升的责任推给开发商。且此时的买主大多为单位的福利分房,这些管理者能理解土地出租的基础变化而上调房价的合理性,少量的社会商品房则在内销外销有别中不得不服从于地租交纳而引发的涨价。

但当时的地价成本约占房价的5—10%,(拆迁、征地成本比出让金成本都低),对房价的影响较低,重要的在于获取土地的方式和成本较低,交易的成本更低。

而当土地垄断、供给减少、交易成本提高之后,新的土地供给方式才引发了地价对房价的推动作用。政府从不计算开发商购买标书、实地考察、论证方案、研究招标文件和交纳保证金的成本,似乎这不是地价中的一部分,而不知十次不中标的成本都会转移到一次中标的项目中去。至少会冲减企业的利润。

今日北京土地中标,其中一个项目的竞标单位多达16家,仅投标保证金就高达13.9亿元。十多个项目的保证金合计大约就要180亿元,利息成本就高达5000多万元。这些增加的土地交易成本都会转化为地价中的一部分,但政府收取了这些利益,却绝不会将这些交易计入地价的成本价格之中。

地价推高房价的过程其实是个后浪推前浪的过程。如最初的土地价格约占房价的10%,但当第二批土地的价格在紧缺下上涨时,如占到了房价的15%时,前一批地价只占房价10%的开发项目也会按新的地价标准而提高销售价格,这样就降低了原有的统计口径中成本地价与房价的比例。

当这些地价原本占房价15%的项目销售中,遇到了周边新的土地拍卖时,这些土地可能再次上涨,于是前者后期的销售就会按照新的地价重新评估土地的现实价格并提高房价。后浪推前浪的叠加效应就会倍增,前者的房价在提升中增加了利润,有的甚至可能成为“暴利”,中者的则可能从低利变成中利,后者的土地高价可能低利并处于风险之中,后浪为前浪的涌动增加了动力,而后浪则在承担风险。

正像2006、2007年出现了大量的天价地,这些天价土地的后浪作用让在让前浪中低价土地(相当于天价地的低价)项目销售价格上涨,但宏观经济的调控政策和美国的金融危机让中国的经济下滑时,让中国的房价下跌时,这些天价地就变成了在推动前浪中发挥了巨大的作用,有在房价下跌时承担了无法消化的巨大风险的牺牲品,至今北京还有大量的此类土地尚未动工,成了最劣质并会在账面计提土地估值损失的库存。

假定国土部的调查中,按现时的市场下跌之后的交易价格计算这些天价的土地时,就会发现这些土地的成本占房价的比重大约就大于了50%或更多,如北京通州区5300多元/平方米的土地与现金8000—9500元/平方米的期房交易价格相比,这个成本土地与房价的比大约就大大超过了50%了。

而后浪推动前浪的现实会让前浪中的项目占到更多的便宜,却无法让整个行业的平均利润的普遍提高(行业利润率要承担那些天价地的亏损和风险损失)。而后浪推前浪的效果则是将前后的不同地价混合计算时,会降低平均土地在房价中的比重,而如果将前、后浪中的项目分别单独计算时,就会大大提高了土地在房价中的比重。

当社会在热议“面粉贵过面包”时,形象的说明市场中先出现了贵过房价的土地而不是按当时市场房价而提高的土地价格,而后浪推动前浪的规律则是贵的面粉在推高不是贵面粉生产的面包的现实价格。也因此才得出了地价推高房价的结论。如广渠路10号地的地价推高的首先是当地届时的二手房房价,此时10号地的项目尚未开发,但后浪推动前浪的作用已经明显的在市场上被充分的显现出来了。

那么是否应修改下赵松所长的计算公式,不是用成本土地的价格与这个项目的今后的销售房价对比土地房价比,而是用新出现的土地价格直接与当时的市场价格对比,计算出土地在房价中所占的比重。那么大家就会发现这个土地与房价的占比关系会大约提高二成以上,这就是后浪推动的直接反映。而如果用后浪的土地购买价格与项目的销售价格相比时,会发现现实中这个销售价格已被再后的土地价格上涨的后浪推高了,已失去了直接对比的价值规律性。

可以说国土部的土地价格和其在房价中的比重计算中,恰恰错误的忽略了这种后浪推前浪的变化规律,正在与他们只固定计算土地的初始价格与项目销售价格的比重关系,不知道这个价格已在后浪的推动下发生了变化,因此名以上的土地与房价之比的降低并不等于实际的地价在推动房价的因果关系不成立。

反之,如果后浪推动前浪的规律不变,“面粉贵于面包”的现象才会在后浪的推动中让面包的价格提升,那么是开发商对房价的预期而让面粉的价格上涨了,还是开发商已预知中国的土地供给制度必然会产生后浪推前浪的结果而敢于在土地资源紧缺中大胆的举牌不断的拍出天价,争论也就真相大白了。

试想,如果政府不是立足于获取土地的最大收益,完全可以在“面粉贵于面包”时中止中天价的拍卖,而政府为招标,或先规划后切块降低招拍挂的门槛。完全有更多的办法和手段来防止后浪淹没前浪的推动作用。但遗憾的是政府早就参与到城市与土地的经营之中,早就变成了企业式的追求利润最大化,在依赖于土地财政发展城市经济时忘记了自己的社会责任,而在谋求了土地的暴利之后,却要求市场去承担为穷人盖低价房的责任,又用各种理由去掩盖这种土地价格推高房价的过失,只会搬起石头砸了自己的脚,今后还会继续扩大这种错误。

本来一个国家的经济运行中的任何问题都是政府的责任,尤其是一个以计划经济为基础向市场经济转化的国家更是如此,不管是市场制度建立的责任、市场监管的责任还是非市场化主导经济的责任都与政府管理的责任相关,那么不管是地价过高还是房价过高也都是政府的责任或政府经济政策管理的责任,那么为什么要争论是房价推高地价还是地价推高房价。

原因大约正在于中国的经济有太多的部门在分工管理,各自有自己的责任与利益。于是一个行业的生产与管理链条中有多个部门在分段管辖。本应由政府承担的责任变成了分段中的部门责任,这个责任又与升官、权利和利益相关,于是每个部门都会力图将这个责任推给其他的部门。而土地、房价、税收、市场正是由不同部门、中央与地方分段授权、分段分部管理的,谁都不想承担责任才会出现争论,或者说确定了房价拉高地价的责任之后会让政府有更好的理由从土地中获取更多的收益。

更有甚者是舆论、社会、网络、官员都将房价的责任和房地产行业暴利的责任推给“黑心的开发商”,于是让开发商不想当“窦娥”而不得不奋起反击。因此才有了地价与税收占房价中的比重的构成分析、有了地价过高推动房价上涨的原因分析、有了非行业暴利的分析等等。

是非不辩不明,只有一个声音常会被欺骗。因为各方的声音都会因立场而有偏向,但当不同的声音都能被推在一个平台上时,人们就会有更全面的独立的判断,可以找出烟雾弥漫背后的真相。经济规律与自然规律一样都不会因某个人的言论而改变。

历史就是大浪淘沙的过程,而后浪推前浪是一种自然规律。难则难在前浪可以在后浪的推动之下平安着陆,而后浪的风险则在于政策的推动是否能不断的掀起更高的后浪。而没有后浪的推动时,前浪只会降低、逐步减弱,不可能推动房价的暴涨。

海水退潮时,前浪会变成后浪,当中国的土地完全私有化且不再受政府的计划管理时,土地的供给不再是垄断性的招拍挂时,当中国的经济下滑衰退时,当……也许……

原载自任志强博客:http://blog.sina.com.cn/s/blog_4679d3510100enx4.html(原标题:《后浪推前浪》)

 可怜的百姓:北京限价房交用仪式上 一业主向市领导磕头致谢

关于任志强

别名:任大炮
  特点:鼓吹房价不高,个性鲜明,善于辩论,常有惊世骇俗之言。
  出生年月:1951年3 月
  籍贯:山东 学历:硕士
  毕业院校:中国人民大学
  供职机构:北京市华远地产股份有限公司
  职务:董事长
  主要经历:1984年至今,任志强主持或参与了华远近50个房地产项目的开发工作,战功卓著,曾当选西城区人大代表、北京市劳动模范,并荣获全国“五一劳动奖章”,现任北京市政协委员。任志强是京城房地产圈内的资深人士,在业内被称为“大哥大”。

任志强经典语录

1、房地产就应该具有暴利!
  2、不让穷人买得起商品房!
  3、禁止炒房就是违宪行为!
  4、我没有责任替穷人盖房子,房地产开发商只替富人建房。
  5、买卖有理,炒房无罪!

公众评价:任志强挨揍指数仅次于陈水扁

2008年4月11日晚10点半,参加博鳌论坛的潘石屹在从索菲亚酒店回来的专车上爆料:因为任志强经常口无遮拦得罪了许多人,据说进入“最想揍的人”排名的第二名,第一名是陈水扁。

这话出自潘石屹之口,又虽然在非正式场合,看似笑料,其实说的是实话。人称富霸的任志强有个口出狂言爱放炮的嗜好,每遇出头露脸的机会,都放出一段惊人的语录,大树自己“语不惊人死不休”的狂妄品牌。什么“房地产就该是暴利行业”;什么“中国住房分为穷人区与富人区很正常”;什么“房价降了,房地产开发商有权不盖房”;什么“商品房定价无需公众监督 ”;什么“历史证明房价永远都是上涨”……在本次博鳌亚洲论坛2008年年会“对话房地产”会议上,任志强又口出狂言“对真正有钱的人来说房价还不够高”。

把任志强的狂言归结为一点,就是和穷人过不去,好像穷人就是穷命,他任志强暴富也是生来的福份似的。值得注意的是,现在的任志强口出狂言与原来有所不同,刚开始,他确实是情绪化较为突出,狂言因情绪失控冒出。而现在则是长期积累形成习惯后的自然流露,而且还想上升到“理论”层面,用以蒙人唬人。比如,前不久,他在博客上写了篇文章《不要被媒体忽悠了》 ,文中提到了八个误区,其中一条说:“贫穷不是一种权力,利用贫穷向政府伸手的社会风气应坚决的打击,以保证社会的和谐与进步”。还特别引用邓小平“贫穷不是社会主义”的名言,来为自己的观点做证据,说什么“开始让一部分人先富起来了,推行市场经济了,也同时产生了贫富之间的差别”。

贫穷不是一种权力。这句话很耐人寻味,反过来就是富裕是种权力?邓小平在说让一部分人先富起来的同时,还有“让先富者带领大家共同致富”的话,怎么到了任志强自己成富豪了就变味了,不带领穷人了?贫穷是相对于富人而产生的,贫穷与富裕是一对不可分割的连生体,没有穷人就没有富人,任何人试图把两者分开的做法都是阴险的也是徒劳的。这个简单的道理难道任志强不懂吗?在我看来,漠视穷人是任志强长久蕴藏内心的真情实感,是旗帜鲜明地向穷人显示自己的力量,竭力维护地产商乃至整个富人阶层利益的真实写照。

任志强“对真正有钱的人来说房价还不够高”的新狂言,再次暴露他一贯的本性。由任志强我想到了董卓,董卓在《三国演义》上有句遗臭万年的“名言”叫做“我为天下计,岂惜小民哉”。说任志强是“为投资人计”,“为天下计”他还不配,但“岂惜小民哉”却是有过之而无不及。因为市场经济下的“岂惜小民哉”就意味着杀人不见血。

辩论:地价只占二成三,房价到底贵在哪? 

6月23日,对于备受争议的“地价房价之间的关系”,国土资源部首次以数据给出回应,此前今年全国两会上,全国工商联的一项调查显示,房地产项目开发中,土地成本占直接成本的比例最高,达到58.2%。而据国土部调查:地价只占了房价的一小部分,全国平均比例约为23%。

至此,“地价是否是高房价最大推手”的争论再起。如果地价只占23%,那么房价究竟贵在哪了?本期《头脑风暴》邀请两位嘉宾共同讨论。

正方

地价是高房价的重要推手

南京德鸿房地产营销策划有限公司策划总监 卢义

地价无可厚非是现在高房价的重要推手。但是地价是否与房价直接对应,这个恐怕也未必,中间的影响因素是极其复杂的。”

首先对国土部门公布的“地价只占房价23%”的数据谈一谈自己的看法。个人觉得土地价格在房价中的比重还是要根据具体的城市情况而言,可能统计渠道不同,结果也会大相径庭。比如上海3万/㎡售价的楼盘中,如果要考虑成本因素,除去全国都相差不大的建安成本外,土地成本绝对是很大的支出。在一些小城市中,地价在房价中的比例并不会太高,但是对一些大中城市来说,这样的数据在30%-40%甚至以上都很正常。

地价无可厚非是现在高房价的重要推手,且近几年国家和地方对土地价格的期望值日趋上升,毕竟这直接影响着相关的财政收入。但是否是直接对应,这个恐怕也未必。

如果撇开土地价格不谈,地价只占23%,那么房价究竟贵在哪了,另外的77%又是什么呢?我想这中间的影响因素是极其复杂的,但有两点无疑非常关键:首先项目成本中相关的税费、市政配套费等是一项大的支出,一个项目的合格验收要经过很多相关部门的审批,这中间的成本也是非常大的;其次对开发商而言,由于企业要追求利润最大化,因此也在一定程度上推高了房价。

在这里我想谈一谈许多开发企业的“定价法则”,应该说他们的定价自主权还是很大的。由于瞬息万变的市场情况,根据成本来对楼盘的销售进行定价绝对不是首选。不同地产公司会根据自身资金链等具体情况、不同阶段的市场行情、同区域周边楼盘的售价等一系列因素来进行定价。举个例子,如果一个楼盘的单价在9000元/m2左右是很平稳的状态,如果它想卖得快一些,甚至会降千元,而需要放缓的话,它也会涨到万元以上,同时这中间也涉及到许多具体的操作问题。所以说地价与房价未必直接对应。

反方

倾斜的供求关系不可忽略

江苏香溢置业营销总监 张良

类似于‘鸡生蛋还是蛋生鸡’这样的问题,我们去究其根源是没有多大意义的,重要的是应当采取措施推动房地产市场的健康发展。”

如今,老百姓的购房区域日渐趋远,如南京“两江”板块已是成交主力区域,而主城房价已使普通购房者望而却步。“买不起房”的背后似乎要有承担责任主体的出现,于是“房价与地价的关系”之争也应运而生。

暂不论各项数据背后所传递的信息,仅就目前的高房价来分析,个人觉得项目的成本与市场的供求关系是非常重要的。开发一个楼盘主要包括土地成本、建安成本、管理成本和税费成本等,至于具体怎么分配每个项目都各自不同,如高科技产品建安成本会更高一些,最终会直接反映在房价上。

我们同样不能遗漏不同阶段出现的“倾斜”的市场供求关系,它同样会导致房价的攀升。比如近期某城中楼盘,由于其地段的稀缺性及周边成熟的配套等因素,遭到了购房者的哄抢,预期的二期价格比一期上涨了几千元的幅度。

经济学中有学者提出“血酬定律”这一概念,意思是“流血拼命所得的报酬,即体现着生命与生存资源的交换关系”。开发公司为了获得利益及企业的长远发展,必须要寻找房地产项目的“面粉”土地。

而对买房人而言,一定阶段下两者的关系也能左右他们的预期。通常买房人分为三类,即必须买房的、对未来预期良好的购房者和投资客,而其中大部分买房人可能更多买的是“预期”。我们还记得在去年土地市场萧条的状况下,买房人在那个特定阶段对市场的未来走向并没有产生很好的预期,因此整个市场可以说十分低迷。

总之,不管是“土地成本决定高房价”还是“高房价来源于高地价”的讨论,类似于“鸡生蛋还是蛋生鸡”这样的问题,我们去究其根源是没有多大意义的,重要的是要采取措施推动房地产市场的健康发展。

潘石屹观点

赴美生子多少钱

地价上涨引发房价上涨

针对房价与地价的关系问题,潘石屹认为近日北京奥运村乡地块的高价成交就是地价推高房价的明显信号。

据了解,该地块以19.6亿元的高价成交,楼面地价则超过15217元/平方米,而其周边二手房价格仅为15000-18000元/平方米。

潘石屹对此解释为,人们在得知地价上涨时就一定会对房价上涨有预期。“高额地价未来加上建安成本以及各种税费,不仅仅是建成后的新房价格会高,还会推高周边二手房的价格。”

他认为,当务之急是政府加大土地供应,只有让开发商看到土地供应的充足,才不会疯狂“抢地”。(扬州晚报 高宏年)

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