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国土资源部:11月1日起开发商拿地将不得“分期付款”

news.xixik.com   2007-10-10 7:59:47 资讯来源:东方早报   字号控制:[ ]
核心提示:为防范金融风险

东方早报10月10日报道 昨天,国土资源部正式发布最新版本《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令),明确规定工业用地必须通过招拍挂公开方式出让,此外,建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得,不得进行按比例分期发放。也就是说,开发商将不能进行土地“分期付款”。对于市场来说,这将使动辄成交总价数十亿的地王或许将因此大大减少。

出让金须一次付清

此次规定第二十三条中指出:“受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部国有建设用地使用权出让金后,应当依法申请办理土地登记,领取国有建设用地使用权证书。未按合同约定缴清全部出让金的,不得发放建设用地使用权证书,也不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地使用权证书。”

赴美生子利与弊

此前的11号令第二十三条明确规定,受让人依照出让合同约定缴清全部出让金后,依法申请办理土地登记,领取土地使用权证书,取得土地使用权。但是在实际操作过程中,一些地方存在受让人未缴清全部出让金但分期取得建设用地使用权证书的情况。早报记者之前采访土地出让单位时发现,开发商在高价拿下土地之后拖欠土地出让金,甚至有开发商与政府部门私下协议付款进度等情况并不少见。

防范金融风险

开发商获得部分土地使用权之后进行银行融资并开发销售,而销售回款被用于后期循环开发,如此一来,有限的资金就可以撬动多个项目。

“等于说,开发商在这一过程中承担了最少的资金压力,而政府和银行成为大船的两根船桨。”业内人士对此评价。这样一来,很大一部分的风险实际上被转移到了金融机构,如果某个运作环节出现问题,就可能会造成一系列的风险爆发。比如说,当年大规模圈地的顺驰集团用不多的流动资金一口气拿下全国众多高价土地,而几乎所有的地块被传出拖欠地款的情况。而随着2005年宏观调控带来的市场短暂回调,被称为“7个盖子盖10个锅”的资金链完全无法支撑公司大规模运作,最终公司不得不以低价出让全部股权。

“地王”或将难现

过去一年多来,全国范围内产生了越来越多的“地王”,土地出让成交价格动辄就有数十亿之巨,开发商们的大手笔也让人开始怀疑其现金支付能力。

实际上,长沙92亿地王产生后,行业间关于其土地付款问题也因之产生。早报记者采访时获悉,对于任何一家地产公司来说,一次性付清如此巨额土地款几乎是不可能的,且不说是否具备如此巨量的流动资金,就算有,也不太可能会一次性投入同一个项目。

分析人士表示,类似政策实际上提高了开发商进入土地市场的门槛,必须具备全部的付款能力才能参与土地竞买的情况下,对于开发商资本规模的要求显得更高。另一方面,如果土地款必须一次性全部付清的话,类似长沙总价近百亿的地王将很难再出现。

阅读延伸:

中国最大“地主”土地储备45平方公里

新华网9月17日报道 房地产大鳄大规模囤地,国务院发展研究中心发布的《中国房地产企业竞争力研究报告》显示,最大的开发商土地储备达45平方公里

国务院发展研究中心昨天发布的《中国房地产企业竞争力研究报告》显示,随着国家土地和房地产金融调控政策的不断调整,房地产企业不断进行融资渠道创新,资本规模急剧扩张,土地购置面积也越来越大。

在许多二三线城市,越来越多的房地产企业难以拿到土地,规模较大的跨区房地产企业往往具有明显的竞争优势。可以预计,未来地块的规模化开发与企业经营的规模化扩张趋势将愈演愈烈。

全国最大的“地主”是碧桂园,今年7月末,该公司总土地储备量已经达到了惊人的4500万平方米。其土地储备量超过土地储备量第二的房地产企业近一倍。但碧桂园的土地主要集中在二三线城市和一线城市的郊区,因而其资产价格相对低廉。而万科是拥有接近500亿元人民币的资产规模,资产负债率为59%,超过1500万平方米(2007年上半年)的土地储备规模以及中国首家销售额突破200亿元的房地产企业。又如新世界在全国各地的土地储备已达1753万平方米;越秀投资房地产业五年保持了300亿左右的资产规模,土地储备达600万平方米;华润置地去年基本盈利为6亿港元,其总土地储备量也达到819.9万平方米。富力地产最新公布的公告显示,截至7月11日,富力地产全国的土地储备量约为2092万平方米。跨区发展、资源占有与规模化、品牌效应以及融资能力已经成为房地产企业竞争力的四大核心要素。

预计今后几年,资金和客户等资源将逐步向有实力且有品牌价值的房地产企业聚集,品牌房地产企业的市场份额将进一步提高。通过对沪、深、港三地所有以房地产为主业的上市公司的资料分析,在品牌价值竞争力评价中,万科表现优异,拔得头筹。其次如富力地产、中海地产、合生创展、新世界中国地产、保利地产、金融街、金地、北辰实业、复地集团、招商地产、首创置业以及北京城建等均具有较强的品牌竞争力优势。

国土资源部:收回闲置土地优先建廉租房

东方早报10月10日报道 昨日,国土资源部就此前下发的“关于70%住宅供应须满足低收入家庭”的通知答记者问。国土资源部负责人表示,将通过加快办理审批手续,坚决履行合同规定,缩短土地开发周期,严格落实闲置土地处置规定等具体措施,保证中低收入家庭住房的有效供应。

国土资源部负责人表示,今后,省级国土资源管理部门在编报土地利用年度计划建议时,要对廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房的用地需求单独作出说明。每年3月底前,市、县国土资源管理部门应将上一年度土地供应计划的实施情况、当年度土地供应计划的编制情况报省级国土资源管理部门备案,直辖市、计划单列市和省会城市要报国土资源部备案。

国土资源部表示,确保供应出去的土地能够及时开发建设,形成廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房的有效供应。

关于闲置土地,对超出合同约定开发时间的,要限期动工、竣工,要根据超出时间分别予以罚款或无偿收回。收回的闲置土地,要优先安排建设廉租住房、经济适用住房等。

此外,要继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应,严格限制低密度、大套型住房土地供应,防止此类用地挤占政策性住房用地。

国土资源部负责人表示,廉租住房、经济适用住房建设用地实行行政划拨方式供应。禁止以廉租住房、经济适用住房为名,以划拨方式取得土地后,又将土地挪用于商品住房开发。对没有完成廉租住房等用地年度供地计划的,第四季度不得再向其他商品房开发供地。(东方早报:梁文汇)

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