嘻嘻网 > 资讯报道 > 民生消费 > 正文

中国惨烈房市租售比超200 已不能用泡沫来形容

news.xixik.com   2011-6-19 18:10:43 资讯来源:经济参考报   字号控制:[ ]
核心提示:由于中国目前不用支付地产税,所以160的租售比,可以提高至200。如果还是以市值100万的房子为例的话,假如月租金为5000元,那么从金融角度上来看,房价就不存在泡沫,而一旦房租低于5000元,房价就有泡沫之嫌了。

对中国房地产是否有泡沫,国内专家各执一词,分成了两派。

什么叫泡沫?泡沫指的是一种商品价格高出了其合理的价位。那么房子的合理价位是什么,该如何计算?对此,国际上有很多计算尺度,如“收入房价比”,“月收入每平米价格比”,以及“租售比”等等。由于中国居民的收入来源繁杂,比较难于得出准确的金额,这里就用租售比来衡量房子的价位吧。

所谓租售比,就是房价和月租金的比值。比如一栋市值100万的房子,假如月租金为5000元的话,那么其租售比就是200。而国际上通用的租售比值为160。也就是说,当租售之比为160时,房价就是合理的,当租售之比高于160的时候,房价则有泡沫的嫌疑了。

赴美生子利与弊

有人忍不住会质疑,为何租售比要定在160这个节点上?这一数据从何而来?

这是因为欧美房价的上下起伏,在过去的两三百年间与通胀的幅度相似。也就是一旦除去通胀因素,长期来看房价是不变的。

举一个具体的实例。这里有甲乙二君,他们看中了两套一模一样市值100万的房子,假设他们口袋里都有100万。甲君以100万买下了房子,乙君以6250元一个月租了下来。

以欧美每年平均2%的地产税来计算(按当年的房价征收),为计算方便,房租的上升值和地税的上升值正好相抵,都忽略不计。在160个月之后,甲君拥有的房子升值了,但扣去所付的地产税、房子的维护费、保险费、管理费等等,他实际拥有的依然是100万。而乙君把100万拿去投资理财,他的投资(按欧美过去100年的保守的理财方式,平均回报至少8%)的回报率,正好支付房租。

在租售比160的情况下,甲君和乙君在房子上最后所拥有的财富正好相等。这一例子说明从金融的角度来看,在房价没有泡沫的时候,其实租房和买房没有优劣之分。这也正是为何欧美的大城市,长期以来租房和买房的比例相当。

由于中国目前不用支付地产税,所以160的租售比,可以提高至200。如果还是以市值100万的房子为例的话,假如月租金为5000元,那么从金融角度上来看,房价就不存在泡沫,而一旦房租低于5000元,房价就有泡沫之嫌了。

但事实上,当今中国房价的租售比,已经普遍超过了200,特别像“北上广”那样的大城市,租售比平均为500,超出800到1000的也随处可见。按先前那个甲乙二君实例来看,那在中国租房简直太合算了。

在这种情况下,如果还有专家坚称中国房价毫无泡沫,我倒同意,因为再以泡沫来形容中国的房价,已经不准确。

有泡沫又怎样?国内好些专家说,中国国情不同,我们这儿的房价只会涨,不会跌,即使有泡沫也不会破。这句话,30多年前南美人说过;20多年前香港人说过、台湾人说过、东南亚人说过,日本人也说过;几年前美国人说过、爱尔兰人说过、俄国人说过、迪拜人也说过……大家往往都真心的坚信,即使其他地方的房价会跌,可他们那儿的房价只涨不跌,绝对不会跌!

但遗憾的是,结果都有那么一天,那儿的房价突然掉头向下……

赴美生子多少钱

房产投资计算过租售比吗

遇到合适的房源和房价,是房地产投资客再兴奋不过的事情了。几年投资下来,手里的不动产好几套,不仅保值增值也着实的当了回“地主”。尽管房子往外租着,每月收入还贷后还有盈余,但很少有投资客计算过自己投资房产的“租售比”状况,租售比可以间接真实地反映当前房产的区域价值。

所谓“租售比”是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300-1∶200。如果租售比低于1∶300,意味着房产投资价值相对变小,房产泡沫已经显现;如果高于1∶200,表明这一区域房产投资潜力相对较大,后市看好。租售比无论是高于1∶200还是低于1∶300,均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。

举例,济南南部某小区一套120平方米的住房,目前售价9000元/平方米,月租3000元(带部分家具),合每平方米租金25元。租售比约1∶277,说明这个区域具有一定的投资潜力。

从济南房地产市场各物业类型看,当前普通住宅和精装公寓的租售比较合理,豪宅市场中别墅的租售比则呈现回报率较低的数据,而市场中写字楼的租售比较高,说明投资市场的回报率较高,回报期较短。在济南,写字楼市场的销售单价一直卖不过住宅,但租金同一片区相比下写字楼却一直保持较高的租价,一些前几年投资写字楼产品的投资客对此也收获颇丰。最近在市场“限购”调控中,商业地产中小户型办公间和精装公寓再次成为近期市场中较有利的投资产品。

肯德基优惠券手机版
肯德基优惠券不再需要打印,出示即可享受优惠。
打开手机用微信扫一扫上面的二维码,
即可把“肯德基优惠券手机版”装入你的口袋。
或者直接在手机浏览器里输入“xixik.cn

立刻进入“手机嘻嘻网”,体验方便快捷的肯德基手机优惠券,当然你也可以使用肯德基优惠券自由组合打印选择你需要的肯德基优惠券在电脑上打印,或者扫到手机上加入收藏,点餐时展示即可享受优惠。
赴美生子首选Ada出生在美国
热门资讯»
历史朝代顺序表 十二时辰 十二生肖 二十四节气 泰坦尼克号 赴美生子多少钱? 赴美生子流程 诚实合法赴美生子 美国试管婴儿 赴美生子新政策 在美国生孩子后悔了 赴美生子机构哪家好? 赴美生子医院 赴美生子医生 中国旅行证过期更换 美国护照免签证国家 肯德基优惠券手机版

嘻嘻网微博

嘻嘻网微信公众号:xixikcom