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地价非影响房价的决定因素 根本因素是供求关系

news.xixik.com   2009-6-24 6:52:22 资讯来源:新京报   字号控制:[ ]

新京报6月24日报道 23日,对于备受争议的“地价房价之间的关系”,国土资源部首次以数据给出回应。据该部调查:地价只占了房价的一小部分,全国平均比例约为23%。

国土部调查地价占房价比例

今年全国两会上,全国工商联的一项调查显示,房地产项目开发中,土地成本占直接成本的比例最高,达到58.2%。有声音据此表示,房价过高原因在地价高昂。要降房价,先要降地价。

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昨日,在国务院新闻办举行的发布会上,国土部副部长鹿心社介绍了该部一项相关的专题调查。

国土部调查了620个房地产开发项目,选取了东部、中部、西部不同的类型。结果显示,目前中国地价占房价15%-30%,平均为23.2%。

鹿心社将该数据与国际水平进行了比较,称中国的地价房价比,低于欧美及亚洲近邻。他还表示,地价是影响房价的重要因素之一,但不是决定因素,决定房价的根本因素是供求关系。

此前还有专家认为,“由于要守红线,土地偏紧、地价偏高,影响了房价”。鹿心社反对这种说法。

他分析说,一个国家或者地区的土地资源越紧缺,地价占房价的比例就越高。而根据上述调查结果,从中国目前的地价水平看,“说保18亿亩耕地红线推涨了房价,没有根据,也没有道理”。

鹿心社强调,耕地红线不会影响房价,“不管中国的土地多么紧缺,居民正常的住房用地需求我们都要保障”。

发布会后,鹿心社向本报透露,上述15%-30%的比例,并不是说地价房价比最高为30%。据调查,最高的达到40%,“但北京并不是最高的”。具体的调查结果,国土部将会公布。

前五月批地逾全年指标一半

另据国土部的数据,去年中央政府提出扩内需保增长一揽子计划后,国土部门批地量同比大幅增长。1到5月份,已通过预审的建设项目涉及用地面积有351万亩,占全年用地计划指标总量的55.7%,其中,交通、水利、能源用地占83%。

北京情况

四环内地价房价比约35%

北京的地价占房价的比例是多少?昨日,国土部官员均未明言。

不过,国土部一位相关人士举例说,二期刚开盘的首城国际,开盘价在14500元/平米,2006年拿地时的楼面价格是每平米5000-6000元,地价占房价的30%多。而“京西某热销楼盘的地价房价比也在此范围。”

北京土地部门此前发布的一份监测数据显示,去年第一季度,北京居住用地价平均为5707元/平米。而据北京市统计局的数据,去年四环以内住宅期房均价为15581元/平米。如果扣除政策性住房因素,四环路以内住宅期房均价为16892元/平米。据此,北京的地价与房价比,估算值在35%左右。

国土部的调查,其背景是什么?调查抽样是否合理?昨晚,国土资源部有关人士向本报介绍了该调查的有关情况。

【调查背景】

调查房价虚高原因 统计局摸底商品住宅开发成本

房地产支出费用大头归政府?

国土部人士表示,他们每年都会进行地价与房价的调查。不过,今年的调查范围更大,而且,与此前有关“房地产总费用支出中,很大一部分流向政府”的论断有一定关系。

在今年两会上,全国工商联房地产商会就全国9城市“房地产企业开发费用”的调查显示,在总费用支出中,流向政府的部分所占比例为49.42%。而房地产项目开发中,土地成本占直接成本的比例最高,达到58.2%。

昨晚,全国工商联房地产商会会长聂梅生在电话中表示,该报告的数据来自独立第三方,房地产商会只是引用。她还指出:“流向政府部分”,指的是土地成本和总税收等,并非完全的土地费用。对于“58.2%”如何得来,她称需由报告撰写方解释。

【调查范围】

覆盖百余地价监测城市

上述人士表示,他们近期下发了“地价调查表”,要求地方填报具体的房地产项目土地出让价款、房屋售价等。调超持续约一个月。覆盖范围,包括全国城市地价动态监测系统所覆盖的所有105个城市。据了解,这105个城市包括直辖市、省会城市、计划单列市和区域主要城市。

【调查样本】

每城市至少上报六处房价

国土部人士称,对这100多个城市,国土部要求至少上报6处房价,且取得的土地需在2006年之后,商品房项目要求已经开盘。

“实际上报的数字多于目前统计的620个,因为其中一部分(项目)时间不符合要求被剔除在统计之外”。

国土部还要求各地按照项目区位(城市中心区、边缘区、过渡区),选取若干项目进行调查,每区位样点数不得少于2个。

上述人士称,由于土地招拍挂价格是公开的,根本不存在造假,调查只要地方上报售楼价格,地价与房价的比例数字很容易得出。

不过,记者发现,由于对调查样本未详细要求,可能出现城市上报“低地价高房价”楼盘,这会导致地价所占房价比例的降低。

该人士坦言,调查显示,确有地价占到房价超过40%的情况,但是极少数。也有地价不足房价10%的情况。但他未透露具体城市和楼盘。

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对于“地价不足房价10%”的情况,这位人士称,此为开发商2006年在城市黄金地段拿地,2007年在房价最高时开盘,除去税收和费用,“其中利润率不言而喻”。

专家观点

“地价房价无直接对应关系”

北京市土地整理储备中心市场部部长雷蕾介绍,目前内地的房价与地价之间并无直接对应关系。房价由楼市的供求关系决定,开发商能卖到什么价格就会卖什么价格。而地价由土地市场的供求关系,以及开发商拿地时的心态决定。

由于土地从购买到开发销售有2-3年的间隔,在此期间房价会随市场变化不断调整,很难说地价和房价之间有何直接关系。

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