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农房抵押贷款叫停 温州“新政”遭法律瓶颈夭折

news.xixik.com   2008-7-25 8:22:03 资讯来源:每日经济新闻   字号控制:[ ]

  事件回顾:温州允许农村住宅抵押贷款 新的思路引发争议

  每日经济新闻7月25日报道 浙江温州乐清市乐成镇新塘村养牛大户管端顺最近陷入了焦虑,当地银行已经明确告诉他,7月1日起,不再办理新的农村房屋抵押贷款。就在今年5月,他刚通过农房抵押获得了50万元的贷款。

  农村房屋抵押贷款是温州乐清为中小企业融资难而推出的一个创新举措,但在7月陷入了停滞状态。乐清农村合作银行信贷管理部副总经理高燕在接受《每日经济新闻》采访时说,数据证明这个试行项目是非常成功的,但“房管部门已经不再办理抵押登记,我们也没办法”。

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  农房抵押贷款遭遇法律瓶颈

  “农房抵押,根本没办法与其相应的土地相分离。”美国华盛顿大学民法专家叶芳博士告诉记者,房屋是宅基地上的附属物,抵押房屋若不一同转移宅基地,就从根本上否认了房屋这一不动产的抵押特性,最终导致抵押不成。

  《土地法》规定,农村宅基地属“农民集体所有”,其法律意义是农民只有使用权而无处置权。《担保法》第37条第2项明确规定,农村的宅基地不能抵押。同时《物权法》第184条第二款也明确禁止农村宅基地使用权进行抵押。

  因此,即便有《协助人民法院办理集体土地使用权变更登记暂行规定》这样的地方法院文件支持农房抵押贷款,但它在与国家法律相冲突的时候,都会变得无效。

  “想要使农房抵押完全合法,只有在法律上实现突破,有两种可能的方法。”叶芳说,第一种是由下而上的司法程序,比如最高法院针对此类情况,形成专门的司法解释,这样就可以确定农房抵押的合法性。第二种是通过人大程序。但过程很复杂,更重要的是,如果要修正,还要《土地法》、《担保法》、《物权法》三法同修,这个难度着实很大。

  乐清农村合作银行董事长郑锋认为,城市化进程很快,现在乐清的很多宅基地已变为城区,在农民集体自愿的情况下,建议把集体土地变更为国有土地,通过改变土地性质,规避农房抵押贷款的法律风险。

  “这根本不可能。”叶芳认为,且不说农村的城市化进程规划需要很多年,就是农村户口变成非农村户口,这个坎儿就很难迈过。

  “其实可以继续发扬联保贷款的优势。”光大证券银行业分析师金麟提出了这个替代建议。

  2006年8月,温州市苍南县农村信用合作联社通过“多户联保”的办法,为数百户村民办理了住宅按揭贷款。所谓“多户联保”,就是3户或3户以上农民进行绑定,一户贷款则其他农民一并承担担保责任。在农民缺乏有效抵押品,土地、房屋又不可用于抵押的情况下,这种模式极有吸引力,无论对于农户还是银行都是比较好的选择,它或许是农房抵押的最佳替代。

  农房抵押贷款受欢迎

  管端顺是乐清市乐成镇新塘村远近闻名的养牛大户。今年5月,他以两间房做抵押物,获得了50万元贷款。“这50万是用来购买架子牛的。”他告诉记者。

  记者在养牛场发现,牛棚里只有寥寥几头牛,旁边有两栋正在建造的厂房。管端顺告诉记者,在建厂房是第二期工程,包括新牛棚和催肥室。现在天热蚊子多,不适合养牛,等到中秋过后他才会买架子牛。

  贷到款后的喜悦没维持多久,管端顺就收到银行通知,自7月1日起,不再办理新增的农村房屋抵押贷款。也就是说,他不可能续贷了。

  “唯一的办法就是减产,而且三期工程也得缓下来。”管端顺表示,他也曾考虑向小额贷款公司借钱,但利息太高,利润空间没了。

  有这种焦虑的,远不止管端顺一人。乐成镇朋岙村村民林郡云也在为不能续贷发愁。她之前已经办理过一次农房抵押贷款,且按时偿清。“我开的是小型模具加工厂,上次贷款是购买设备,这次贷款本是想做新产品开发。”

  最新数据显示,截至6月末,乐清农村合作银行已为5287户农民提供集体土地上的自建房抵押贷款,贷款余额达13.15亿元。截至2月末,贷款不良率仅为0.96%,比该行整体贷款不良率还低0.12个百分点。

  与法律抵触突然被叫停

  如此受欢迎的好项目,为什么突然被叫停了呢?高燕对记者表示:“房管部门已经不再办理抵押登记,我们也没办法。”

  据了解,不仅是乐清农村合作银行,在乐清市的四大国有商业银行也早就停办农房抵押贷款业务。

  原来,7月1日《房屋登记办法》正式开始施行,其中规定,村民住房所有权转让只能在本村范围内进行。当地房管部门据此决定,从7月1日起,不再受理集体土地农民自建房抵押和流转登记。

  乐清市房管局产权市场科一位黄姓科员告诉记者,由于以前的操作和《物权法》、《担保法》、《土地法》有冲突,农房抵押登记不得不暂停。6月底,房管部门已外派很多工作人员,到农村对农户和小企业进行调查,征求各方意见,目前仍在汇总中。至于何时恢复登记,关键看《房屋登记办法》浙江实施意见的出台。

  高燕无奈地说:“客户再好也没有办法,如果以后没有新的政策或法规出来,那我们这个业务就不仅仅是限制,而是要彻底退出了。”

  银行进退两难

  温州银监分局乐清办事处郑主任告诉记者,“这一段时间电话不断,都是来问停办原因的,我们的压力也很大。之前,我已经到温州开过好几次协调会了。”

  “我个人认为,法律标准不是经济标准。乐清的农房抵押贷款试行已经初具规模,这证明了农村经济蕴含的生机和力量。对农民和银行来说,农房抵押贷款应该是一个双赢的举措。”郑主任这样评价。

  他还透露,近期他们将把乐清试行农房抵押贷款过程中遇到的难点和问题上报,争取上级政府出台相关政策,使这项工作能够继续推行下去。

  据温州银监分局乐清办事处的统计数据,截至今年6月末,乐清市辖内银行总计发放农村房屋抵押贷款37.6亿元,除了乐清农村合作银行的13亿元外,还有工行5.6亿元、农行7亿元、中行7亿元、建行5亿元。

  高燕担心,停办将影响农民的还款心态,直接导致银行不良贷款率上升,出现呆账、坏账。为此,乐清农村合作银行已正式向乐清市人民政府发函请示,要求解决农村集体土地房产登记和流转问题。时隔一个月,尚未接到批复。

  一度获地方法院支持

  乐清农村合作银行董事长郑锋告诉记者,农村房屋抵押贷款最早脱胎于农村个人信用贷款。个人信用贷款一般不超过5万元,远不能满足当地农民的需求,用房屋做抵押就可适当提高贷款额度,因此这种抵押只是作为一种信用约束,名义上还是个人信用贷款。

  后来,温州市中级人民法院和温州市国土资源局联合下发了通知,明确规定“对已办理抵押登记手续的集体土地使用权,只要符合流转条件,可以由法院直接裁定处分,在所在村村民间有偿调剂”。“这样就给我们推出集体土地农民自建房抵押贷款提供了法律支持。”

  正是有了这个通知的支持,2006年,乐清农村合作银行开始全面开办农房抵押贷款业务,并参照国有土地房产抵押贷款管理制度和审批流程。每经记者 郝匀嘉 郝智伟 发自温州

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