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揭秘中介业房贷返利飞单灰幕 又一潜规则被公示

news.xixik.com   2007-12-21 10:21:31 资讯来源:第一财经日报   字号控制:[ ]

第一财经日报12月21日报道 所谓“飞单”就是房产经纪人把自己中介公司的房贷业务单子(还有部分客源、房源),转交给其他房地产中介公司或者社会上的职业房贷公司或者商业银行,直接来进行暗箱操作,由此获取的收益则由上述外部的合作公司与房产经纪人按一定比例分成。

“缺少实效的行业规范也是中介公司投鼠忌器的重要原因之一。”

年关将近,在冬天的寒风里,小红(化名)却心里热乎乎的。作为上海易居臣信房地产经纪有限公司的一名金牌置业顾问,有着多年房地产经纪行业经历的小红今年腰包鼓鼓,斩获颇厚。

赴美生子利与弊

“虽然最近遭遇了第二套房认定新标准,但就今年全年来看,经过我手成交的二手房套数较往年增长很大,房屋买卖所得的佣金收入也是非常可观的。”小红说,“一些中介行业的业务员,一年中房贷业务单子‘飞’出去,是另一笔巨大的收入。如果措施得当并且手段隐蔽,一个门店一个星期,可以‘飞单’五六个,总共房贷的标的大概有四五百万元。一个月下来,可以拿到四五万元的外快。”

事实上,买房人也可以自行向银行申请房贷,但是在实际操作中,许多是业务员就在买房人信息不对称的情况下,代签了房贷合同,由他们出面申请房贷,具体操作方式秘而不宣。很多时候,往往是店长带头“飞单”,毕竟外快还是很有吸引力的。

“回佣(外快)哪里来呢?按照现在的行规,中介公司外部的房贷公司或商业银行往往会直接返利给中介业务员万分之六甚至到万分之十不等的回佣。”小红告诉记者。

几乎每天,都会有小型的房贷公司有人到中介门店派发名片,千方百计挖掘“飞单”资源。业务员出于个人利益,趋之若鹜。这已经成了全行业的潜规则,只是没有被普通消费者知道而已。

食物链

小红并没有危言耸听,她说的是中介行的“飞单”现象。

所谓“飞单”就是房产经纪人把自己中介公司的房贷业务单子(还有部分客源、房源),转交给其他房地产中介公司,或者社会上的职业房贷公司,或者商业银行,直接来进行暗箱操作,由此获取的收益则由上述外部的合作公司与房产经纪人按一定比例分成。

上海市智恒加诚房地产经纪有限公司总裁黄建明称,“飞单”一直以来是中介行业的一个痼疾。由于关系到房产中介经纪人的切身利益,“飞单”现象在行业内相当普遍,这是各大中介行亟待解决的共同管理难题。

另据知情人士透露,沪上一家知名中介行2006年的“飞单率”大约达到了40%。

“21世纪中国不动产早已经尝试涉足房贷按揭业务。基于体系内加盟店二手房交易资源,2004年在上海成立了按揭服务中心(MMC),与银行、保险公司、评估机构等合作,开展包括按揭代办、过户、担保等衍生服务。”原21世纪中国不动产副总裁、上海福美来房地产经纪有限公司董事长胡正华说,由于21世纪中国不动产的金融按揭业务是基于体系内加盟店二手房交易资源,而恰恰加盟体系内的中介门店管理难度大,房贷按揭业务“飞单”比较多,导致不少的房贷按揭业务最终并没有在自己公司成交,而是流失在外。

现在,21世纪不动产除了加盟体系,正在开拓锐丰房地产这样的内部直营体系,相对好控制,以增大房贷按揭业务。这或许是最近专门组建凯胜金融按揭服务公司的重要原因之一。同样,这仍需要和“飞单”对战。

“不单单是加盟体系存在‘飞单’,直营体系中介也同样有自己的内鬼。”上海汉宇房地产顾问有限公司董事总经理施宏睿介绍,“为了做成交易,他们‘飞单’的手段很隐蔽。如今二手房市场交易开始陷入低迷,各种不规范的自选动作频频出现,‘飞单’愈演愈烈。”

痼疾为何难根治?

据一家中介行负责人介绍,“飞单”是从公司行为转为个人行为,业务员作为买卖双方的委托代办人提供中介服务,公司提供的一系列专业服务买卖双方就无法享受到,无论是资金的安全性、后续的服务性和产权过户环节的专业性,“飞单”的风险要大得多。

现实是“飞单”漫天飞舞,“飞单”业务员和接盘公司的这种行为是对原中介公司的侵权。那么,原中介公司为什么始终没有根除这一行业陋习呢?

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据黄建明介绍,经济利益驱动是首要因素。特别是“夫妻老婆店”等中小型中介公司一直为“飞单”经纪人提供各种便利条件,比如他们提供合同和发票,或者协助办理二手房交易登记、贷款等服务。在这些中小公司的协助下,“飞单”经纪人可能因此获得很高比例的佣金提成。

21世纪中国不动产一位管理层人士表示,虽然中介公司也能通过各种迹象揪出流失房贷单子的内部业务员,但是由于利益驱动,新“内鬼”会不断涌现出来,很难从根本上遏制“飞单”现象。

“缺少实效的行业规范也是中介公司投鼠忌器的重要原因之一。‘飞单’之后,一旦被公司发现,或主动或被迫,业务员可以离职直接跳到其他中介公司继续工作。”上海中原物业代理有限公司一位管理层呼吁,行业部门应制订相应的管理条例,加强对经纪人的职业行为监管,取消“飞单内鬼”的职业资格,向全行业通报,使其暴露在阳光之下,形成行业共同的约束力。

施宏睿说,目前中介公司一般通过内部管控来预防。一方面,如果证据确实,一旦发现“飞单”,根据内部人事管理制度和劳动合同严肃处理,把“飞单经纪人”拒绝在公司大门之外。另一方面,完善公司的业务流程和业务合同管理,加强对业务员的监管,对业务员的订单进行有效追踪。

此前不久,中原地产透露,公司承诺不录用因违规而被辞退的房地产中介人员。美联物业亦宣布,公司已经建立“黑名单”制度,对于那些严重违规的房产中介人员将永不录用,严重违规的情况包括“飞单”等。

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