年关将近，开发商资金链终于hold不住了，很多楼盘开始降价，有的降价幅度还不小。于是，最近一段时间，上海、深圳等一线城市的业主们掀起一股“退房潮”。很多人大半辈子辛苦攒的积蓄全部拿出来买了房，没想到却惨遭“贬值”，痛苦的业主欲哭无泪，纷纷与开发商交涉退房。可是有签订的合同在先，想要退房并不是容易的事情，于是又有业主要求开发商退还“差价”……
在这种情况下，业主可以要求退房吗？如果退不成，可以要求“差价补偿”吗？如果你是二手房的卖方，买方签了合同以后却因为房价降而不想买了，怎么维护自己的权益？虽然目前太原市尚未出现大量因降价而退房的业主，但不得不提醒的是，如果遇上这样的事情，是很麻烦的。对此，记者采访了多位业内人士，提醒市民房价下行时买房及卖房的风险。
房价下降要求退房或补偿差价的业主只是输不起的赌徒
日前，龙湖地产上海嘉定区一处楼盘因大幅降价，引发已购房业主不满，300名龙湖业主“冲击”其售楼处，要求退房或补偿差价，并打砸售楼处沙盘。自楼市降价潮蔓延，全国已有多地出现“退房事件”。那么，开发商降价是老业主要求退房或补偿的理由吗？
多地楼盘的大幅降价引发“退房事件”
同一楼盘降价，老业主以“维权”为名要求退房或补差价
随着楼市调控政策的加码，近几个月来，已经有开发商“扛不住”选择降价促销，然而这一开发商万不得已才作出的决定，刺激了令一个利益群体：那些在房价峰值期间入市的购房者们。
与开发商的降价促销相伴而生的，是多个地区老业主大闹售楼处，要求开发商退房或是补差价，这便是所谓的“房闹”。今年8月初，华业位于北京通州的东方玫瑰二期A9号楼推出了80多套均价在14000~15000元/平方米的特价房，这与此前16500元/平方米的价格相比，降幅达到10%以上，这令很多老业主“难以接受”。8月13日下午，东方玫瑰部分前期业主身着统一T恤衫，拉起横幅，聚集到售楼处“维权”，要求“退房”、“换房”或是“补差价” 。同样在北京通州，今年9月份，京贸国际城上百名业主为了让开发商退房或是补差价，围堵小区入口。
随着各地房价下滑，“退房事件”在多个城市上演。上海景瑞地产股份有限公司开发的太仓“荣御蓝湾”在9月底进行了一次促销活动，降幅达到26.5%。从9月底开始，数百名业主在太仓和上海两地的公司进行集体抗议。佛山禅城区城南某楼盘正式推出了第二批约87套的公寓房，较前一批同档次房源的11000元/平方米单价下降18%，由此引来老业主强烈不满。而此次龙湖地产的促销行为，竟引发300业主“冲击”售楼处，由群体抗议上升为暴力打砸。
部分开发商的“示弱”行为，令“退房”者更加理直气壮
对于“房闹”事件，有开发商选择“不退不换不补偿”的冷处理，但也有部分开发商选择妥协。华业地产对于东方玫瑰A9号楼老业主的“维权”行为，选择了以额度约为原成交价5%进行补偿。而早在2008年9月，华业位于北京东四环的玫瑰郡推出大量特价房后，也承诺对老业主进行补偿，成为北京首个降价补偿的楼盘。
然而这种降价补偿的做法并不受业内认同。业内人士认为，目前，北京郊区的房价都处在下行通道，一旦开了这个口子，可能导致其他老项目业主的反弹。
去年11月18日，北京通州楼盘京贸国际城第三批房源以每平方米预售均价下调7000元而被称为“京城第一降”，当时，开发商为安抚抗议的业主，向369套房子的业主合计返还差价达近2亿元。而当京贸国际城今年9月再次降价销售时，部分老业主就把上次的降价补偿当做了“维权”的榜样：“虽然合同中并没有明确规定降价退差价的条款，但是上次降价时，开发商给3号楼老业主返还差价，因此，本次降价后，开发商就应该对2号楼老业主进行差价补偿。”
开发商降房价不是撤销或单方解除合同的理由
购房合同只有在某些特殊情况下才可撤销，降价显然不在其中:
《合同法》第54条规定了合同当事人一方可向仲裁机构请求撤销合同的情形：因重大误解订立的;明显违反公平原则的合同;一方以欺诈、胁迫或者乘人之危，使对方在违背真实意愿情况下订立的合同。显然，同一楼盘降价销售并不符合撤销合同的条件。
部分老业主在抗议时，是以开发商“价格欺诈”为由要求无条件退房，对此21世纪不动产上海锐丰法务总监尹新民表示，构成价格欺诈需要同时满足开发商主观上明知未来价格会大幅下调，仍以高价出售;客观上在早先销售中必须曾给出明确的未来房价不会下跌的承诺。
降价也不是单方面解除合同的理由
业主提出的退房或补偿的要求，相当于解除了之前签订的购房合同。但是，法律规定在没有出现法定事由、约定事由时，任何一方不得擅自解除合同。
解除合同的“法定事由”是指，在不可抗力因素或对方违约的情况下，一方可以在无需得到对方同意的前提下解约。《合同法》第一百一十七条规定：“不可抗力是指不可预见、不能避免并不能克服的客观情况。”一般包括地震、水灾、旱灾、战争、政府禁令等。
例如，因为“限购令”等政策因素，已经签订购房合同的购房者“被限购”、或是因为首付比例提高而付不起首付，这些情况可以归因于“不可抗力因素”，购房者可以请求解除合同，并且不需要承担责任。可显然，房价因为市场因素下降，并不属于购房者解除合同的理由。
而解除合同的“约定事由”，是指双方在签订购房合同时就约定清晰，可因价格波动解除合同，或者获得价格补偿。否则，老业主的诉求在法律上是站不住脚的。如果合同中没有签订任何降价赔付的款项，购房人根据合同法是无处伸冤的。
律师解释道：签订的购房合同是有法律效力的，一旦签订，合同将会保护甲、乙双方的权益。根据合同约定，法律是不支持以降价为由而退房的。虽然是户型、楼层、质量、交房时间等条件均相同，但合同签订时双方均是自愿且达成一致的，是受法律保护的契约关系。因此，购房者并不能以房价下降为原因向开发商索赔。
而且，如果购房者拒绝还银行房贷，或者还开发商剩余房款，都是要负违约责任的。如果延迟还款，银行、开发商会追究违约责任；而对于已经交付定金的，开发商也可以选择没收定金；如果在合同中约定了违约条款，购房者还可能为此赔上违约金。此外，如果开发商和购房者在“退房”的问题上协商不成的，开发商可能还会通过起诉，要求购房者继续履行合同，而胜诉之后法院会强制购房者继续履行合同。
这些情况购房者可以退房
作为购房者，也并不总是处于劣势。合同的另一方开发商，也应该承担相应的义务。如果有做法不合理，购房者也可提出退房。那么，在什么情况下能够退房呢？
首先，商品房交付使用后，质量不合格可以退房。如果业主们认为楼房主体结构质量不合格，可以依照有关规定，委托工程质量检测机构重新核验，经核验，确属主体结构质量不合格的，购房者有权退房。此外，按照国家建筑标准，如果开发商不能够按照约定的交房时间交房，需要按照约定支付违约金。除了合同之外，项目广告以及现场提供的样板房，可作为合同的重要补充内容，交房时如果实体房与宣传相差过大时，也可以拒绝收房。
其次，套型与设计图纸出现不一致时，业主可以要求退房。根据《商品房销售管理办法》规定，按套（单元）计价的预售房屋，套型与设计图纸不一致时，或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中对此未约定处理方式的，购房人可以退房。“不仅仅是套型不同，如果交房面积误差超过合同约定值的3%，也可以要求退房（即合同约定面积与产权登记面积发生误差达到一定比例；若合同中未约定具体的比例，按照有关规定，误差比绝对值超出3%时，购房人有权退房）。”太原市房管局工作人员表示。
再次，如果交房时房屋变更规划、设计，购房者也可以要求退房。已预售的商品房，开发商如果要变更规划、设计，从而导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向发生变化，并且影响了商品房的质量或者使用功能，都要在一定时间内书面通知购房者，购房者在接到通知后可选择是否退房。若开发商未在规定时限内通知的，购房者有权要求退房。
此外，还需注意的是：如果在房价继续上涨的情况下，退房仅是退还原先的购房款，反而会使购房者利益遭受损失。因此，购房者在与开发商签订购房合同时，也要注意约定，当因开发商过错导致退房时，开发商除返还房款外，还应承担相关的违约责任条款，这样才能真正达到制约开发商的目的。
房产投资应该风险自负，“降价退房”是无赖行径
高价入市本就有风险，以降价为由要求退房是无赖行径
商品房具有商品属性，其价格出现波动也属于正常的市场调节。虽然从情感的角度看，买房后就遇到房价大跌，资产大幅缩水数十万甚至上百万，值得同情，但从法律和市场契约的角度看，只能说“愿赌就要服输”。
反向思考，如果房价上涨，开发商是否可以要求业主补偿差价，是否可以原价收回房子再高价销售？扩展开来思考，若股民因为股价大跌被套，是否可以围攻证券交易所或券商，要求补偿差价？这在任何人听来都是非常荒谬的。
近年来中国房价一路飙涨，楼市泡沫一说不乏支持者，而购房者往往一厢情愿的认为后市仍会维持涨势，仍然无视风险高价入市。而一旦行情变化就难以承受，聚众“围攻”售楼处，甚至施展打砸行径暴力抗议，这类人只是一群输不起的赌徒。
若对“降价退房”者姑息纵容，将撼动楼市调控成果
“降价退房”者的行为，令部分扛不住调控、酝酿降价的开发商颇为尴尬。不降价促销，销售难有起色，但如果降价，一旦遭到业主退房，事情就更加复杂、棘手。
部分开发商忌惮于降价后的退房麻烦，选择暂时观望，不敢贸然降价。“对于处于深度调控中的房地产企业来说，是否下调房价，这已不是‘利润的问题’。”一家上海本地开发商负责人对媒体表示，只有前期销售不多的开发商才敢对同一楼盘作较大降价，而大多数人不是不想降而是不敢踩进“雷区”。
于是，“降价退房”者成了阻碍楼市调控效果的最后一道屏障。鉴于不少地区的“降价退房”者已经演变为群体性事件，并伴有暴力冲突，若有关部门以维稳为由，姑息这类人士，则很有可能撼动楼市调控的效果。
结语：因房价下降而要求退房或补偿差价的业主只是一群输不起的赌徒。其因降价而要求补偿差价的要求，既无理也无据，不应该姑息，打砸行径更应当受到法律制裁。
房价下降退房有悖契约精神 穷人高点买房活该受罪
编者按：在“金九”时宣布大幅度降价，这引来老业主的极大不满，要求退房或补偿差额。房地产评论员马跃成撰文表达了自己的看法，他认为房价上涨时，购房者享受了利润，同时也应承担价格下降的风险，他们所谓“维权”的行为扰乱了市场秩序，有悖契约精神。本网予以转载，以飨读者。
房价下降毁约退房后患无穷
昨天晚上各个超市的月饼柜台都出现大幅度降价的场面，原来几百元的月饼盒子，现在二三十元就拿下了。趁着中秋节促销的还有夏季衣服等等，甚至有的专卖店大张旗鼓地宣称降价只此一天，明天就调到原价。
记得以前火柴、酱油涨价几分钱都要发红头文件，提前好几天开会传达。现在水电涨价还要开个听证会什么的，降价当然般地没有任何表示，没有人认为不合适。房子价格上涨惹众怒，但是房价下降还要引起一些老业主的闹事就难以令人理解了。
买房子和买月饼不完全一样，但也有相似之处，先买的都是有钱的人，没钱的肯定要等到降价后再买；先买的有钱人多是投资行为，买房是投资，买月饼多是送礼，其实也是投资。先买的人精神享受很大，后买的人多注重实际意义。所以，无论是买房，还是买月饼，都是各索多需，没有必要互相攀比。
当别人望房兴叹的时候，有人出手大方地把房价抬起来，大把大把地把钱赚回家，别人想跟着学也没有这个能力呀。现在房价下降了，别人可以出手了，也算时来运转了。
这些年来，房价一直往上涨，没有听说过一个人因为房价上涨要求退房的。即使是年初买房的人，在调控狠下猛药的时候还要买房，不是钱多，就是期待着房价再涨，这些人如果真是有钱人，人家也就不在乎是不是降价这点小钱。如果真是穷人在这么高点买房，甚至配合中央调控，那也是活该受罪。
中国当前最重要的是恢复诚信，目前已经出现，政府说什么都会被质疑的情况，这是很可怕的事情。如果连购房合同这么大的法律文件也当成可以随意撕毁的约定，那么这个社会就不会有好。
我们不遵守承诺和不按法律办事的东西太多了。一些人把买房建立在房价只涨不降的基础上，建立在别人买房比自己买的更贵的基础上，建立在别人更吃亏的基础上，这种心理能不能说是小人之心？是不是损人不利己的心理？
去年11月18日，以每平方米预售均价下调7000元而被称为“京城第一降”的北京通州楼盘京贸国际城在今年“金九”时，其均价再次下调6000元/平方米，由此引发老业主维权。9月12日，在京贸国际城楼盘前，近百名业主身穿“京贸国际城退房”字样的马甲，要求开发商退房或补差价。
一位业主于今年2月在京贸国际城购买了一套房子，预售均价为19800元/平方米。当时，销售人员再三向购房者承诺，此后该楼盘不会再降价。然而“金九”时该楼盘推出的5号楼，其均价下调近6000元/平方米，降至14000元/平方米。“我要求退房或补偿差价。”这位业主在得知此次降价消息后，提出这样的要求。
去年11月18日，京贸国际城第三批房源预售均价从此前最高时的26800元/平方米，降至19800元/平方米，此举被媒体称作“京城第一降”或“楼市第一降”。由此看来，本次降价是京贸国际城第二次大幅降价。当时，开发商为安抚已购这批房源中369套房子的业主，向他们返还价格差价，合计返还金额达近2亿元。
本次降价后，一位维权业主表示，“虽然合同中并没有明确规定降价退差价的条款，但是上次降价时，开发商给3号楼老业主返还差价，因此，本次降价后，开发商就应该对2号楼老业主进行差价补偿。”
楼盘降价，老业主就要求退房或补偿差价的做法，不符合契约精神。现在因为前期补偿，后企业要补偿，或者这个楼盘补偿也作为别的楼盘补偿的要件，这种对市场带来负面的示范效应很危险。
房价上涨时，购房者会和别人分享涨价的利润吗？在房价下调时，为什么要别人承担风险。购房有风险，房价已经很高，为什么还要冒险进入？
最近，通州华业东方玫瑰推出二期A9号楼80多套特价房，均价为14000-15000元/平方米，相比此前16500元/平方米的销售均价，降价幅度达到10%以上。降价引起了前期业主们的关注，8月3日，部分业主到华业东方玫瑰售楼处现场，要求“现金补差额款、退房”。
8月17日，华业东方玫瑰开发商推出其“诺亚方舟·安全岛计划”，计划“在原有成交价格下调5个折扣点”，业主可以在包括直接冲抵物业费或车位租赁费、8折购车位冲抵折后购置款、冲抵再购或新推荐成交购房款、换房以及无理由、无条件退房。
有不少人士并不赞同类似的所谓“维权”以及“回应”。认为维权本身就是没有契约精神的表现，“只想到房价上涨带来的收益，却不考虑风险，是扰乱市场秩序的行为”。
我们相信，未来房价下降的楼盘会更多，降价福大会更大，未来的楼市质询怎么维护，我们不是开发商的守护者，开发商当年猛烈涨价正是这次遭遇降价维权种下的种子，开发商是始作俑者，也是自作自受。
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