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房价下降退房有悖契约精神 只是输不起的赌徒

news.xixik.com   2011-11-24 16:40:52 资讯来源:嘻嘻网   字号控制:[ ]
核心提示:房产投资应该风险自负,“降价退房”是无赖行径,缺乏契约精神。反向思考,如果房价上涨,开发商是否可以要求业主补偿差价,是否可以原价收回房子再高价销售?结语:因房价下降而要求退房或补偿差价的业主只是一群输不起的赌徒。

年关将近,开发商资金链终于hold不住了,很多楼盘开始降价,有的降价幅度还不小。于是,最近一段时间,上海、深圳等一线城市的业主们掀起一股“退房潮”。很多人大半辈子辛苦攒的积蓄全部拿出来买了房,没想到却惨遭“贬值”,痛苦的业主欲哭无泪,纷纷与开发商交涉退房。可是有签订的合同在先,想要退房并不是容易的事情,于是又有业主要求开发商退还“差价”……

  在这种情况下,业主可以要求退房吗?如果退不成,可以要求“差价补偿”吗?如果你是二手房的卖方,买方签了合同以后却因为房价降而不想买了,怎么维护自己的权益?虽然目前太原市尚未出现大量因降价而退房的业主,但不得不提醒的是,如果遇上这样的事情,是很麻烦的。对此,记者采访了多位业内人士,提醒市民房价下行时买房及卖房的风险。

房价下降要求退房或补偿差价的业主只是输不起的赌徒

日前,龙湖地产上海嘉定区一处楼盘因大幅降价,引发已购房业主不满,300名龙湖业主“冲击”其售楼处,要求退房或补偿差价,并打砸售楼处沙盘。自楼市降价潮蔓延,全国已有多地出现“退房事件”。那么,开发商降价是老业主要求退房或补偿的理由吗?

赴美生子利与弊

多地楼盘的大幅降价引发“退房事件”

同一楼盘降价,老业主以“维权”为名要求退房或补差价

随着楼市调控政策的加码,近几个月来,已经有开发商“扛不住”选择降价促销,然而这一开发商万不得已才作出的决定,刺激了令一个利益群体:那些在房价峰值期间入市的购房者们。

与开发商的降价促销相伴而生的,是多个地区老业主大闹售楼处,要求开发商退房或是补差价,这便是所谓的“房闹”。今年8月初,华业位于北京通州的东方玫瑰二期A9号楼推出了80多套均价在14000~15000元/平方米的特价房,这与此前16500元/平方米的价格相比,降幅达到10%以上,这令很多老业主“难以接受”。8月13日下午,东方玫瑰部分前期业主身着统一T恤衫,拉起横幅,聚集到售楼处“维权”,要求“退房”、“换房”或是“补差价” 。同样在北京通州,今年9月份,京贸国际城上百名业主为了让开发商退房或是补差价,围堵小区入口。

随着各地房价下滑,“退房事件”在多个城市上演。上海景瑞地产股份有限公司开发的太仓“荣御蓝湾”在9月底进行了一次促销活动,降幅达到26.5%。从9月底开始,数百名业主在太仓和上海两地的公司进行集体抗议。佛山禅城区城南某楼盘正式推出了第二批约87套的公寓房,较前一批同档次房源的11000元/平方米单价下降18%,由此引来老业主强烈不满。而此次龙湖地产的促销行为,竟引发300业主“冲击”售楼处,由群体抗议上升为暴力打砸。

部分开发商的“示弱”行为,令“退房”者更加理直气壮

对于“房闹”事件,有开发商选择“不退不换不补偿”的冷处理,但也有部分开发商选择妥协。华业地产对于东方玫瑰A9号楼老业主的“维权”行为,选择了以额度约为原成交价5%进行补偿。而早在2008年9月,华业位于北京东四环的玫瑰郡推出大量特价房后,也承诺对老业主进行补偿,成为北京首个降价补偿的楼盘。

然而这种降价补偿的做法并不受业内认同。业内人士认为,目前,北京郊区的房价都处在下行通道,一旦开了这个口子,可能导致其他老项目业主的反弹。

去年11月18日,北京通州楼盘京贸国际城第三批房源以每平方米预售均价下调7000元而被称为“京城第一降”,当时,开发商为安抚抗议的业主,向369套房子的业主合计返还差价达近2亿元。而当京贸国际城今年9月再次降价销售时,部分老业主就把上次的降价补偿当做了“维权”的榜样:“虽然合同中并没有明确规定降价退差价的条款,但是上次降价时,开发商给3号楼老业主返还差价,因此,本次降价后,开发商就应该对2号楼老业主进行差价补偿。”

开发商降房价不是撤销或单方解除合同的理由

购房合同只有在某些特殊情况下才可撤销,降价显然不在其中:

《合同法》第54条规定了合同当事人一方可向仲裁机构请求撤销合同的情形:因重大误解订立的;明显违反公平原则的合同;一方以欺诈、胁迫或者乘人之危,使对方在违背真实意愿情况下订立的合同。显然,同一楼盘降价销售并不符合撤销合同的条件。

部分老业主在抗议时,是以开发商“价格欺诈”为由要求无条件退房,对此21世纪不动产上海锐丰法务总监尹新民表示,构成价格欺诈需要同时满足开发商主观上明知未来价格会大幅下调,仍以高价出售;客观上在早先销售中必须曾给出明确的未来房价不会下跌的承诺。

降价也不是单方面解除合同的理由

业主提出的退房或补偿的要求,相当于解除了之前签订的购房合同。但是,法律规定在没有出现法定事由、约定事由时,任何一方不得擅自解除合同。

解除合同的“法定事由”是指,在不可抗力因素或对方违约的情况下,一方可以在无需得到对方同意的前提下解约。《合同法》第一百一十七条规定:“不可抗力是指不可预见、不能避免并不能克服的客观情况。”一般包括地震、水灾、旱灾、战争、政府禁令等。

例如,因为“限购令”等政策因素,已经签订购房合同的购房者“被限购”、或是因为首付比例提高而付不起首付,这些情况可以归因于“不可抗力因素”,购房者可以请求解除合同,并且不需要承担责任。可显然,房价因为市场因素下降,并不属于购房者解除合同的理由。

而解除合同的“约定事由”,是指双方在签订购房合同时就约定清晰,可因价格波动解除合同,或者获得价格补偿。否则,老业主的诉求在法律上是站不住脚的。如果合同中没有签订任何降价赔付的款项,购房人根据合同法是无处伸冤的。

律师解释道:签订的购房合同是有法律效力的,一旦签订,合同将会保护甲、乙双方的权益。根据合同约定,法律是不支持以降价为由而退房的。虽然是户型、楼层、质量、交房时间等条件均相同,但合同签订时双方均是自愿且达成一致的,是受法律保护的契约关系。因此,购房者并不能以房价下降为原因向开发商索赔。

  而且,如果购房者拒绝还银行房贷,或者还开发商剩余房款,都是要负违约责任的。如果延迟还款,银行、开发商会追究违约责任;而对于已经交付定金的,开发商也可以选择没收定金;如果在合同中约定了违约条款,购房者还可能为此赔上违约金。此外,如果开发商和购房者在“退房”的问题上协商不成的,开发商可能还会通过起诉,要求购房者继续履行合同,而胜诉之后法院会强制购房者继续履行合同。

这些情况购房者可以退房

  作为购房者,也并不总是处于劣势。合同的另一方开发商,也应该承担相应的义务。如果有做法不合理,购房者也可提出退房。那么,在什么情况下能够退房呢?

  首先,商品房交付使用后,质量不合格可以退房。如果业主们认为楼房主体结构质量不合格,可以依照有关规定,委托工程质量检测机构重新核验,经核验,确属主体结构质量不合格的,购房者有权退房。此外,按照国家建筑标准,如果开发商不能够按照约定的交房时间交房,需要按照约定支付违约金。除了合同之外,项目广告以及现场提供的样板房,可作为合同的重要补充内容,交房时如果实体房与宣传相差过大时,也可以拒绝收房。

  其次,套型与设计图纸出现不一致时,业主可以要求退房。根据《商品房销售管理办法》规定,按套(单元)计价的预售房屋,套型与设计图纸不一致时,或者相关尺寸超出约定的误差范围,合同中对此未约定处理方式的,购房人可以退房。“不仅仅是套型不同,如果交房面积误差超过合同约定值的3%,也可以要求退房(即合同约定面积与产权登记面积发生误差达到一定比例;若合同中未约定具体的比例,按照有关规定,误差比绝对值超出3%时,购房人有权退房)。”太原市房管局工作人员表示。

  再次,如果交房时房屋变更规划、设计,购房者也可以要求退房。已预售的商品房,开发商如果要变更规划、设计,从而导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向发生变化,并且影响了商品房的质量或者使用功能,都要在一定时间内书面通知购房者,购房者在接到通知后可选择是否退房。若开发商未在规定时限内通知的,购房者有权要求退房。

  此外,还需注意的是:如果在房价继续上涨的情况下,退房仅是退还原先的购房款,反而会使购房者利益遭受损失。因此,购房者在与开发商签订购房合同时,也要注意约定,当因开发商过错导致退房时,开发商除返还房款外,还应承担相关的违约责任条款,这样才能真正达到制约开发商的目的。

房产投资应该风险自负,“降价退房”是无赖行径

高价入市本就有风险,以降价为由要求退房是无赖行径

商品房具有商品属性,其价格出现波动也属于正常的市场调节。虽然从情感的角度看,买房后就遇到房价大跌,资产大幅缩水数十万甚至上百万,值得同情,但从法律和市场契约的角度看,只能说“愿赌就要服输”。

反向思考,如果房价上涨,开发商是否可以要求业主补偿差价,是否可以原价收回房子再高价销售?扩展开来思考,若股民因为股价大跌被套,是否可以围攻证券交易所或券商,要求补偿差价?这在任何人听来都是非常荒谬的。

近年来中国房价一路飙涨,楼市泡沫一说不乏支持者,而购房者往往一厢情愿的认为后市仍会维持涨势,仍然无视风险高价入市。而一旦行情变化就难以承受,聚众“围攻”售楼处,甚至施展打砸行径暴力抗议,这类人只是一群输不起的赌徒。

若对“降价退房”者姑息纵容,将撼动楼市调控成果

“降价退房”者的行为,令部分扛不住调控、酝酿降价的开发商颇为尴尬。不降价促销,销售难有起色,但如果降价,一旦遭到业主退房,事情就更加复杂、棘手。

部分开发商忌惮于降价后的退房麻烦,选择暂时观望,不敢贸然降价。“对于处于深度调控中的房地产企业来说,是否下调房价,这已不是‘利润的问题’。”一家上海本地开发商负责人对媒体表示,只有前期销售不多的开发商才敢对同一楼盘作较大降价,而大多数人不是不想降而是不敢踩进“雷区”。

于是,“降价退房”者成了阻碍楼市调控效果的最后一道屏障。鉴于不少地区的“降价退房”者已经演变为群体性事件,并伴有暴力冲突,若有关部门以维稳为由,姑息这类人士,则很有可能撼动楼市调控的效果。
  
  
  
  
  
  
  

结语:因房价下降而要求退房或补偿差价的业主只是一群输不起的赌徒。其因降价而要求补偿差价的要求,既无理也无据,不应该姑息,打砸行径更应当受到法律制裁。

房价下降退房有悖契约精神 穷人高点买房活该受罪

编者按:在“金九”时宣布大幅度降价,这引来老业主的极大不满,要求退房或补偿差额。房地产评论员马跃成撰文表达了自己的看法,他认为房价上涨时,购房者享受了利润,同时也应承担价格下降的风险,他们所谓“维权”的行为扰乱了市场秩序,有悖契约精神。本网予以转载,以飨读者。

房价下降毁约退房后患无穷

昨天晚上各个超市的月饼柜台都出现大幅度降价的场面,原来几百元的月饼盒子,现在二三十元就拿下了。趁着中秋节促销的还有夏季衣服等等,甚至有的专卖店大张旗鼓地宣称降价只此一天,明天就调到原价。

记得以前火柴、酱油涨价几分钱都要发红头文件,提前好几天开会传达。现在水电涨价还要开个听证会什么的,降价当然般地没有任何表示,没有人认为不合适。房子价格上涨惹众怒,但是房价下降还要引起一些老业主的闹事就难以令人理解了。

买房子和买月饼不完全一样,但也有相似之处,先买的都是有钱的人,没钱的肯定要等到降价后再买;先买的有钱人多是投资行为,买房是投资,买月饼多是送礼,其实也是投资。先买的人精神享受很大,后买的人多注重实际意义。所以,无论是买房,还是买月饼,都是各索多需,没有必要互相攀比。

当别人望房兴叹的时候,有人出手大方地把房价抬起来,大把大把地把钱赚回家,别人想跟着学也没有这个能力呀。现在房价下降了,别人可以出手了,也算时来运转了。

这些年来,房价一直往上涨,没有听说过一个人因为房价上涨要求退房的。即使是年初买房的人,在调控狠下猛药的时候还要买房,不是钱多,就是期待着房价再涨,这些人如果真是有钱人,人家也就不在乎是不是降价这点小钱。如果真是穷人在这么高点买房,甚至配合中央调控,那也是活该受罪。

中国当前最重要的是恢复诚信,目前已经出现,政府说什么都会被质疑的情况,这是很可怕的事情。如果连购房合同这么大的法律文件也当成可以随意撕毁的约定,那么这个社会就不会有好。

我们不遵守承诺和不按法律办事的东西太多了。一些人把买房建立在房价只涨不降的基础上,建立在别人买房比自己买的更贵的基础上,建立在别人更吃亏的基础上,这种心理能不能说是小人之心?是不是损人不利己的心理?

去年11月18日,以每平方米预售均价下调7000元而被称为“京城第一降”的北京通州楼盘京贸国际城在今年“金九”时,其均价再次下调6000元/平方米,由此引发老业主维权。9月12日,在京贸国际城楼盘前,近百名业主身穿“京贸国际城退房”字样的马甲,要求开发商退房或补差价。

一位业主于今年2月在京贸国际城购买了一套房子,预售均价为19800元/平方米。当时,销售人员再三向购房者承诺,此后该楼盘不会再降价。然而“金九”时该楼盘推出的5号楼,其均价下调近6000元/平方米,降至14000元/平方米。“我要求退房或补偿差价。”这位业主在得知此次降价消息后,提出这样的要求。

去年11月18日,京贸国际城第三批房源预售均价从此前最高时的26800元/平方米,降至19800元/平方米,此举被媒体称作“京城第一降”或“楼市第一降”。由此看来,本次降价是京贸国际城第二次大幅降价。当时,开发商为安抚已购这批房源中369套房子的业主,向他们返还价格差价,合计返还金额达近2亿元。

本次降价后,一位维权业主表示,“虽然合同中并没有明确规定降价退差价的条款,但是上次降价时,开发商给3号楼老业主返还差价,因此,本次降价后,开发商就应该对2号楼老业主进行差价补偿。”

楼盘降价,老业主就要求退房或补偿差价的做法,不符合契约精神。现在因为前期补偿,后企业要补偿,或者这个楼盘补偿也作为别的楼盘补偿的要件,这种对市场带来负面的示范效应很危险。

赴美生子多少钱

房价上涨时,购房者会和别人分享涨价的利润吗?在房价下调时,为什么要别人承担风险。购房有风险,房价已经很高,为什么还要冒险进入?

最近,通州华业东方玫瑰推出二期A9号楼80多套特价房,均价为14000-15000元/平方米,相比此前16500元/平方米的销售均价,降价幅度达到10%以上。降价引起了前期业主们的关注,8月3日,部分业主到华业东方玫瑰售楼处现场,要求“现金补差额款、退房”。

8月17日,华业东方玫瑰开发商推出其“诺亚方舟·安全岛计划”,计划“在原有成交价格下调5个折扣点”,业主可以在包括直接冲抵物业费或车位租赁费、8折购车位冲抵折后购置款、冲抵再购或新推荐成交购房款、换房以及无理由、无条件退房。

有不少人士并不赞同类似的所谓“维权”以及“回应”。认为维权本身就是没有契约精神的表现,“只想到房价上涨带来的收益,却不考虑风险,是扰乱市场秩序的行为”。

我们相信,未来房价下降的楼盘会更多,降价福大会更大,未来的楼市质询怎么维护,我们不是开发商的守护者,开发商当年猛烈涨价正是这次遭遇降价维权种下的种子,开发商是始作俑者,也是自作自受。

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