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盘点中国12座“鬼城” 当地政府不承认“有鬼”

news.xixik.com   2013-7-18 16:56:08 资讯来源:时代周报   字号控制:[ ]
核心提示:2009年中国的房地产投资占国内生产总值的10%,而2007年为8%。而在日本泡沫高峰期,该数值从来没有超过9%;在美国,它从来也没超过6%。这导致国际上这样评价:中国人均消耗的钢铁、铁矿石和水泥比历史上任何一个工业国家都多……

盘点12座鬼城

在三峡大坝还没有截流的时候,我们心目中的鬼城只有丰都一座。不知从何时起,名字开始与丰都没有瓜葛。

中国历史朝代表

在新时代的语义体系下,鬼城是地方政府重金打造的一座空城。至于空城里有没有“鬼”,我们不知道。

然而在短时间内,我们无法逐一验证这些城市的诞生背景。

不过通过目前的公开资料,我们把已知的12座鬼城做个梳理,或许能看出一些倪端。

内蒙古

内蒙古鄂尔多斯康巴什

政治文化中心、金融中心、科研教育中心和轿车制造业基地。

内蒙古呼和浩特清水河

重新建一座城市

内蒙古巴彦淖尔

连接西北与华北、东北地区重要的交通枢纽,国家重要边境经济合作区,新兴工业城市,商贸物流、旅游服务、金融贸易等为主的特色服务业基地。

内蒙古二连浩特

全国向北开放的经贸大通道,区域性的国际物流中心、商品集散地,进出口加工基地。

河南

河南郑州郑东新区

中原文化与自然环境为背景,集办公、科研、教育、文化、商业、居住等多种功能的新型城区。

河南鹤壁

以煤炭化工为产业支撑,早在1992年开始在老城区40公里外的地方建设新区

河南信阳

以行政办公、金融、商贸、教育、文化、居住等领域为主的新区。

辽宁

辽宁营口

计划发展装备制造、石油化工、新材料与新能源、商贸物流四大产业。

江苏

江苏常州

为制造业先进、人民生活富裕的经济强市,历史、现代科教先进的文化名市,连东接西、承南启北的区域性枢纽城市,以人为本、人与自然和谐共存的生态城市。

江苏镇江丹徒

发展目标为镇江市现代化的城市次中心;现代化的物流商贸基地、都市型工业基地、绿色生态住宅业基地、休闲观光会展业基地的。

湖北

湖北十堰

发展目标为生态环境优越、社会经济协调发展、人民生活宜居的国家生态发展示范地区,国际知名的生态文化旅游区,国家重要的汽车产业基地和鄂渝陕豫四省(市)交界地区的区域性中心城市。

云南

云南呈贡

“现代新昆明”,“亚洲花都”、“新兴工业园区”、“科研教育基地”、“国际物流中心”。

各方回应

2009年12月初

内蒙古自治区副主席连辑:鄂尔多斯的人均GDP将超越香港。此后有数据显示,鄂尔多斯人均GDP已经接近1.5万美元,超过了上海和北京。

2011年1月

郑东新区管委会信息中心新闻干事司栋彬说:“我们听到后很生气,怎么能说是‘鬼城’呢!”郑东新区CBD入住率达到90%,并强调郑东新区常住人口已达30多万。

2011年3月

呈贡县委宣传部副部长黄明说,“空城”说法甚至离谱到“(政府)没必要反驳它”。他强调,呈贡新区“五年出形象”的目标已完成,下一步力争做到“十年成规模,二十年建成”。云南省政协原副主席杨维骏一直预言呈贡新区迟早会变成一座“空城”。大学生和公务员,还是会选择住在主城区,形成“早来晚归”的集体迁徙,“有城(房子)无市,(呈贡新区)依旧是‘空城’一座。”

2013年3月

上海社科院郁洪胜“对于人口规模预判的不准确,城市总体规划的不完善,住宅地产没有与其他产业进行很好的配套,这是导致常州出现‘鬼城’效应的几个最为重要的因素。”

2013年1月22日

营口市人民政府常务副市长刘焕鑫:营口楼市并非有鬼城现象,外界媒体对于营口不了解,所以才会对此有误读。

现在和未来

据全国科学技术名词审定委员会审定,鬼城是指资源枯竭并被废弃的城市,属于地理学名词。凡空置率过高,鲜有人居住,夜晚漆黑一片,都会被形象地称为“鬼城”。

一份统计数据显示,2009年中国的房地产投资占国内生产总值的10%,而2007年为8%。而在日本泡沫高峰期,该数值从来没有超过9%;在美国,它从来也没超过6%。这导致国际上这样评价:中国人均消耗的钢铁、铁矿石和水泥比历史上任何一个工业国家都多。这一切都将会导致铁路不赚钱,公路无人行驶,城市无人居住。

尽管如此,我们的很多城市仍然愿意在地产、工业、金融业大斥笔墨。

有些泡沫已经破裂,鬼城,空城的背后,有多少是冲动,多少是面子,有多少是利益关系,有多少是政绩,这些问题都和这些城市的未来一样——未知。

地方卖地冲动造鬼城:地产泡沫集中三四线城市

【财经网综合报道】据经济参考报消息,以建设“区域性中心城市”为战略目标的湖北十堰市,现阶段却面临着不小的尴尬:一边是新增大量土地加速发展,另一边则是大量楼盘竖起却迟迟不见买家。

在十堰,大美盛城已有多栋楼房建成,临街一排几家商铺已装修完工,而住宅基本处于一片黑暗。“以前这里只是一片大山,才开山不久,谁会来这么偏僻的地方买房呢?”楼盘对面医药学院的学生李继民说,虽然房子早已盖起,但很少看到有装修入住的。

十堰房地产市场所面临的尴尬处境并不是个例。一二线城市是时常出现彻夜排队抢号的市场,三四线城市则多是无人问津而空置的楼盘,房地产市场分化明显加剧。继鄂尔多斯、温州之后,江苏无锡、江苏常州、辽宁营口、甘肃酒泉等多个地方相继被曝出类似“鬼城”。

对此,业内人士表示,近两年三四线城市房地产待售存量一直处于较高水平,在人口外流的背景下,供大于求现象更加突出。与此同时,在地方财政仍主要依靠卖地的背景下,卖地冲动难以遏制。因此,应警惕由需求下降带来的楼市区域性风险。

16日,克而瑞信息集团(CRIC)研究中心发布《中国城市发展前景与风险排行榜》。榜单显示,甘肃陇南、武威、酒泉、定西及陕西延安等地位列房地产风险城市前几位。值得注意的是,风险排名前五十的城市均是三四线城市。

CRIC研究中心副总经理林波表示,城市人口外出务工比例较高,使得经济总量相对有限、中心区域土地供应较为充足的三四线城市房地产供过于求现象愈加明显,“大多城市房地产市场待售存量一直处于增长之中,供求风险较高。”

利用“商品住宅用地出让用地建筑面积/商品住宅销售面积”计算近三年城市供求比,一线城市供求比仅为0 .64,供小于求。与之相对的是 , 三 四 线 城 市 供 求 比 均 值 达1.22,供过于求。从单个城市供求比来看,供过于求现象更为明显。其中,甘肃武威供求比高达8.06,山西大同供求比高达5 .7,鄂尔多斯4.9,延安4.34。

“正常情况下,供求比在0 .8至1 .2区间内表示供求平衡。数值过大则表明市场供过于求,存在较大的供求风险。”林波说,多个三四线城市供求比早已超过正常区间数倍,风险集中且消化能力差。

从未来需求来看,三四线城市也不尽如人意。代表需求潜力的常住户籍人口比,一线城市均值为1.84,二线城市为1 .21,三线城市仅是0.98。这意味着,一二线城市为人口流入型,常住人口明显高于户籍人口,而三线城市均值低于1,说明人口外流现象严重,常住人口少于户籍人口数量。

“由于城市综合实力的相对不足,经济、教育、医疗、社保体系等方面还有待发展,使得不少三四线城市面临着人口外流的问题。”林波说。从常住户籍人口比来看,三线城市均值仅为全国平均水平的90%。人口外流使得三线城市狭小的人口规模更加趋向于低位,从而进一步降低城市房地产市场的需求。

林波同时指出,三四线城市风险区域化明显,现阶段整体上东部沿海地区风险较小,中部部分人口外流城市风险偏大,西部地区由于经济产业发展较弱风险偏大,形成西北风险集中圈。

对此,中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌指出,在高风险区域内,应减少土地供应,缓解供求关系。“在经济整体疲软的背景下,地方政府急于卖地补充财政资金的倾向愈加明显。因此,应警惕地方财政短缺加大卖地冲动的行为,进一步挖掘地方购买力,以免更多的 空城 变为 鬼城 。”

中国“鬼城”不足为惧,房地产泡沫被夸大?

中国几乎实现了中央计划人员设定的几乎每一个增长目标。外界有许多人将传闻中的信贷泡沫以及基础设施过度建设问题挂在嘴边。那些做客CBS《60分钟》(60 Minutes)新闻节目的批评者通常会提到中国存在的一些所谓的“鬼城”——也就是已完全建成但据说很少甚至根本没人居住的城区。

我并不担心中国的所谓“鬼城”问题,更不用说建设过度或者容易遭受泡沫破灭的打击等问题。实际上,中国的城镇化目标要求它在未来十年内建设大约100座城市,远多过十年来被外界来来回回拿来说事的那区区五座“鬼城”。

在这些抨击目标当中,鄂尔多斯在媒体报道中的戏份最重。这可能是由于其规模以及位于内蒙戈壁地区的地理位置。但两位纪录片制片人——亚当·史密斯(Adam Smith)和宋婷(Song Ting,音译)——提供了一个完全不同而且令人信服的评价。在发现一个大型煤田之后,鄂尔多斯“突然火起来”,并促使这座城市出现大规模建设热潮。实际上,鄂尔多斯包括两个城市,一个已是充满活力、拥有200万居民而且平均收入堪比美国的大都市,第二个则规模还小但——正如这两位电影制片人所认为的那样——正开始焕发生机。

无论中国的过度建设有多么严重,都根本不足以造成一场经济危机。国际货币基金组织(IMF)就中国的投资状况,撰写了到目前为止最为全面的报告。IMF指出,与美国以及其他大多数国家不同,中国的债务是自己欠自己的(即内债)。因此,全面爆发经济危机的风险仍然很小。

资源配置不当确实造成了一些经济压力,其结果相当于拿本应该分配给家庭部门的资源来补贴大型国有企业提。按照IMF的计算,这大约占到国内生产总值(GDP)的4%。但是,如果这个数字是准确的——甚至略高的话,那么中国仍然是自资本主义出现以来人均收入增长的速度最快而且持续时间最久的国家。相比之下,在过去的13年里,美国的实际收入中位数下滑了10%左右。

此外,IMF及西方分析师通常是在相当短的时间跨度内评判投资回报。而中国可能是基于很久之后才收获回报的思想来开展基础设施(尤其是能源)方面的投资。中国的学术文章预计,煤炭峰值将在今后十年的某个时间出现。显然,世界必须现在就开始对此做好准备,但要到煤炭供应开始落后于需求之后,未雨绸缪的回报才会体现出来。

在我看来,这提供了另一个切入点,来证明中国的经济基础要比许多人所认为的更加坚固,而对中国房地产泡沫的担忧尤其被夸大了。有一个数字美国媒体从来没有提到过字——房地产价格相对于GDP的变化。从几项大范围的住房或房地产价格指标看,过去几年中国房价的上涨与GDP增长大致相吻合。

相比之下,在美国住房泡沫期间,房价上涨速度比GDP增速快几倍。同样,在日本,在八十年代末,房地产价格上涨速度比GDP增速快许多倍,而同期日经指数的市盈率常常高达三位数水平。在中国,目前股市的市盈率保持在个位数水平。在中国这样大的国家里,所有资产类别中都能找到估值偏高的情况,这到是种常态,但我认为批评中国的人极度夸大了这个问题的严重程度。

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事实上,中国的经济已不再是以出口为驱动的。零售和国内消费正在和GDP一起增长。

有哪些投资可以从中国的经济增长中受益呢?鉴于有这么多座城市以及这么多的基础设施需要建设,正如我在此前提到过的,大宗商品自然会从中获益。然而,最大的投资收益可能来自于中国股市。随着中国政府继续开放市场,近年来表现严重滞后的中国股市可能会强劲发力,出现一轮迎头追赶的上涨行情。眼下,大部分中国公司股票基本上是跟外国投资者无缘的。随着中国力图让人民币在全球商贸中发挥更大的作用,这种情况正在迅速改变。中国政府正在逐步向外国人直接投资中国股市打开大门,然而对于典型的散户投资客户而言,在中国股市上选股投资并获利的机会仍然相当渺茫。

以下是所有投资者都能够买到的几只精选中概股。工商银行是中国进一步开放市场的一个典范公司。作为中国最大的银行,其市盈率只有5.5倍,而且还有6%以上的股息收益率。鉴于这些估值指标,在我看来,工商银行是押注中国经济远不会走向崩溃的极好个股。此外,我还喜欢中国基金(China Fund),该股可能是在那些增长超快但仍然不对外国投资者开放的中国公司获得股份的最佳途径。该股一直大幅跑赢中国所有的主要股指。

其他能够体现中国经济发展的股票还有百度、网易、携程和当当网等网络股和电商股。对于那些可能认为中概股的个股风险有点太大的投资者而言,还有由大市值股票组成的安硕新华富时中国25指数基金(iShares FTSE/Xinhua China 25 Index),该基金专注于投资中国规模较大的国有企业。

声明:本文作者史蒂芬·里布(Stephen Leeb)博士目前向其客户推荐中国基金公司股票。译 陈玮 校 李其奇 福布斯中文网

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