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山城丽水卷入民间集资潮 房价从6000疯飙至过万

news.xixik.com   2008-4-11 10:11:22 资讯来源:南方周末   字号控制:[ ]

2005年7月5日,浙江丽水莲都区高温下的一处工地。为了防止刚刚浇注好的水泥被太阳晒裂, 工人只好不停地浇水。或许,丽水市虚热的楼市也该泼点凉水了。 官伟/图

 

赴美生子利与弊

丽水一处建筑工地。丽水房地产市场疯狂的背后其实有着深刻的原因。 官伟/图

南方周末4月10日报道 在丽水,这个中国最富裕省份中的最贫困的小城,以“小姑娘”非法集资案为代表,暗涌着一股民间集资风潮,它又汇同楼市,制造了惊人的经济泡沫。在丽水市的地税收入日益丰盈的同时,泡沫却开始破碎,市民们、商人们与城市管理者覆水难收。

站在浙江这个中国商业圣殿林立的地图中部,丽水是惟一不在朝圣路线上的城市。“青山丽水”,这个中国最富裕的省份中最贫困、面积最大而人口最少的三线城市,为群山环绕,被称为“浙江的西藏”,远远地站在整个浙江之巅。瓯江、钱塘江、闽江,大河的源头从此流淌而过。

4月,在丽水市政府前面的处州公园广场前,栖满了1500多只白鸽。在斜阳的余晖中,鸽子不时飞近憩息的孩童,时而低空起舞,时而高空展翅,时而落地觅食。令人感慨这个为水生养的城市,平和得仿佛不食人间烟火的修女。

但是,这个修女正变得前所未有地疯狂

几十年来一直寂寂无名的丽水,这个人均收入在全省排名倒数第二的城市,在2000年撤地建市后,突然一次次地刷新着浙江省楼市涨幅的新纪录。现在的楼价已动辄过万。

集资狂热

在 “小姑娘”和“猪母客”时代,丽水的大规模集资更多集中于小水电产业。

丽水的楼市热,始自2000年撤地建市。这个勃兴的城市很快成为了巨大的建筑工地。新修的高速公路沿着山路蜿蜒而进,跟着高速公路一起进入大山的,还有源源不断的流动资金和飞速发展的房地产业。“一人顶两人,一天顶两天。”丽水的官员们概括自己的发展精神说。政府投资了8.8个亿进行基础设施建设,丽水的市区人口也从16万增长到了25万。“这是过去半个世纪的总和。”当地官员兴奋地向外来的客人介绍说,他们的确完成了一天当两天,甚至是几十天的工作。“这些地方原来都是高低不平的山坳。现在,大大小小的山头被铲平了。”当地官员骄傲地说,“埋上炸药,我们就能完成愚公移山的过程。”

每个人都在发展上下了大赌注。一个统计数字是自撤地设市以来,市区房地产投资一直快速增长。2001年,为4.6亿元;到了2004年,这个数字变为11.4亿元;而2007年1-10月的房地产投资额已达15.9亿元——6年之内,涨了4倍。“房价一次又一次的新突破,画出了对资本红利更大的想象空间。”资深业者万春说,无休止的地下集资,因此接踵而至。

在民营经济发达的浙江,民间借贷向来活跃,民间资本和灰色的地下融资机制已经成为民营企业融资的主要方式。偏居一隅的丽水缺乏工业经济,即使有钱也很难找到合适的投资渠道。这时,参加某一个暴利行业的集资,成了最好的投资手段。“一有适当的利润,资本家就会非常胆壮起来。资本家有了100%的利润就敢践踏任何法律,有了200%的利润就敢犯任何罪,有了300%的利润甚至敢冒死刑的风险。”马克思的名言也许是丽水集资最好的注脚。

过去几年里,一个又一个传奇的集资故事,已在丽水轮番上演。

3月21日 ,曾轰动全国的“小姑娘”非法集资案在浙江丽水一审判决,43岁的上海“小姑娘”杜益敏因非法集资 7亿元,犯集资诈骗罪,被判处死刑,剥夺政治权利终身,并处没收个人全部财产。

比“小姑娘”更早倒下的,是一个当地赫赫有名的风云人物——屠夫出身、外号“猪母客”的莲都区灯塔村党总支书记张文成。

2007年6月18日,张文成因为非法吸收存款33540余万元,被判有期徒刑9年,并处罚金50万元。

和杜益敏一样,43的张文成吸引集资的名义,同样是投资开发水电站、入股房地产等“高投资回报”的行业,而月息则为15‰至20‰不等。

在杜益敏和张文成时代,丽水的大规模集资更多集中于“小水电”产业。这个秀丽的山城,依着瓯江而建,最不缺少的就是充满落差的江水和溪水。蕴藏丰富的水力资源,直接促生了大规模的“小水电产业”。直至今日,“小水电”仍是丽水在外的代名词。“起初是通过亲戚之间借,后来家家户户都参加。”当地一家房地产公司的总经理承认。一个统计数字说,仅在丽水缙云县,就有多达120座小水电站。

但小水电很快在环境保护政策的打击下没落,现在,房地产取而代之,成了民间资本的新宠儿。

高利贷,高房价

几乎每一个项目都留下了集资的魅影。在集资款的持续推动下,高息与高房价交替着盘旋上升。

和所有的速成城市一样,在丽水,空旷崭新的公寓楼随处可见,更多的是还没有完全拆除的脚手架。

建筑工人成了这个新兴城市街头的主角。他们三三两两,拿着沾满水泥的铁锹、铁铲、运土车等工具,进出于工地和棚户之间,似乎永远有干不完的活。“丽水的集资现象是推动楼市投资过热的一个决定性因素。”丽水地产界一位要求匿名的权威人士评论说,“丽水的房产公司,很多属于空手套白狼的企业。”

在丽水街头,房开公司星罗棋布。仅在丽水房产信息网上登记的大中型房地产企业就达37家,但如果对照土地出让金必须为自有资金的规定,其中的一些企业甚至连房产行业的基本准入门槛都无法迈进。

由于自有资金过低,这些房产公司不得不寻求融资渠道。“国资企业可以轻松地从银行十个亿甚至几十个亿地贷款。”上述权威人士说,但丽水几乎没有国资背景的房产公司,这些民资的企业在政策上无法获得正常的融资渠道,只能寻求民间途径。

一个公认的事实是,在丽水房产界,几乎每一个项目都留下了集资的魅影。无论是实力最强的金龙房产公司,还是被讥为草莽的万松房产公司,从土地款到建设资金,几乎所有开发商都采取了集资的方式。集资的规模,少则千万,多则数亿。“一边拖欠着工程款,一边把我们的集资款挪去拿地。”了解内情的集资者说,这是丽水房开商经营手段最形象的写照。

在集资款的持续推动下,高息与高房价交替着盘旋上升。在2007年6月银根缩紧前,丽水的一些大公司如金龙等还是1分2的月利息,其他小公司为1分5。但银根紧缩后,大部分公司的利息开始涨到了1分6至1分8,而小公司的利息已动辄超过2分。

而这时,丽水的房价已从一年前的6000多元轻松攀升至过万。

人人都在等待政府表态——它决定了房市将何去何从。但政府却似乎有意地控制着土地的供应量,带来的结果是政府所期望看到的——多年没有起色的楼市终于开始起跑。“2002年到2007年间,政府的土地控制量一直控制在300到400亩之间。”丽水一位房地产公司的老总说,这些土地,一年只能开发出30万平方米左右。而即使按照每套100平方米计算,能够每年上市销售的最多也就3000套房子。

在这个本身缺少土地的山城,这迅速拉动了房产市场。

“这是开发商和政府合谋的产物”

2006年8亿多元的丽水地税收入中,有近五成来自房地产及相关行业,2007年又拍出折合楼面价16371.9元/平方米的“地王”。

“这是开发商和政府合谋的产物。”一位业内人士评价说,在政府的配合下,丽水开发商的“地荒论”一度甚嚣尘上。

丽水当地资深业者万春还清楚地记得2007年7月31日的那次“地王”拍卖。“大家第一次真正体验了什么叫做心惊胆战。”

当天上午,丽水市招投标中心的土地拍卖会在丽水国际大酒店7楼举行,拍卖会现场人满为患。

最终5个地块均以令人咋舌的高价拍出。而出让面积10821平方米的原酿造厂地块,由万松房产以1.72亿元竞得,折合楼面价16371.9元/平方米,成为当天的“地王”。“楼面价达到了1.6万元,以3000元的建造成本计算,房子的成本价就已接近1.9万元。丽水的房价超过2万元每平方米,指日可待。”“丽水房市已经疯狂!”另一位参加拍卖会的业内人士回忆当天的感受喃喃地说。

一位业内的资深人士回忆说,丽水的房价在此前一直保持平稳的水平。2002年开盘的丽水第一个规范化小区怡景花园,当时的开盘价不过2358元。“2358是最差房子的楼价,但那时均价最多也就2500元左右。”

真正的跳跃式发展是从2007年开始的。“当时上海、杭州等地出现的全国性地价暴涨,给了大家强烈的心理暗示,丽水个别开发商趁势而上,抬高了价格。”

多年分期开发的“水木清华”的例子能清晰地折射出丽水房价上涨的过程。“它的第一期是为政府机构开发的经济适用房,没有可比性。到2006年7月第二期开出来,已是6000多元左右。现在是最后一期,多层的开盘价已是10700元。而位置较差的小高层也超过了7000多元。”“这里面有开发商的因素,开发商利用追涨心理,开盘时低开高走,不断拉动楼价。”

2002年不到3000元的最高开盘价,突然飙升至2008年初动辄过万的普遍行情。这一切,在丽水,仅仅用了5年。“最高兴的当然是地产寡头——丽水市政府了,它是最大的房产公司!”有市民面对南方周末采访时说,“我们的市委市政府一直在有意地控制土地的供应量。”这是政府财政的主要来源。

丽水对房产业的依赖程度确实偏高了。以2002年为例,当时丽水惟一的市区莲都区的地方财政收入中,房产、建筑业所占比例就已占到47.5%。而根据当地公布的数据,2006年8亿多元的丽水地税收入,其中有近五成来自房地产及相关行业。“现在我要坚持着政府的房地产经济路线,把丽水房价搞上去,以深圳房价为现阶段目标,以全国房价第一为战略规划,力争‘十一五’期间实现目标,让丽水房价成为中国骄傲。”——一位业已绝望的网友自嘲说。

监管缺位?

直至去年末,丽水市政府才做出承诺,首次扩大土地供应。楼面价陡然跳水。

“房价飙升固然有市场因素,但无休止的上涨,必然意味着政府监控手段的缺失。”万春说。政府对全民炒房的放纵乃至鼓励,是导致尴尬处境的直接原因之一。

在丽水,炒楼花成为了经常性的行为。在丽水最知名的“丽水信息网”的房产栏上,动辄150到200平方米的房子,却只标价为5万、10万元,乃至20万不等的“转让价和转让费”令人费解。

“这其中另有玄机。”当地的房产中介人员介绍说,所谓转让费和转让价,指的并非房子本身,而是客户与开发商有关该套房子签约资格的转让价。

“都是图纸房,开发商有了图纸,有关系的就来看图纸,然后下单。”万春介绍说,以银泰江滨小区为例,开发商在1月份开盘,有关系的人在前一年的12月就已先定下意向,缴纳定金。“定金一般一两万,最高的不超过5万,缴纳定金的人就有优先购买权。”等到1月份正式开盘,预约者便选择立即挂牌转让。

这降低了炒房的门槛。万春说,一两万的定金,可以撬动市值近百万的房产,这助长了丽水全民炒房的热情。

楼价的浮动是可以视而不见的。参考楼价是否正常的一切系数也都被忽略了。惟一需要的就是制造追涨的气氛。“这就跟传销游戏一样,需要击鼓传花不断传下去。无论房价多高,我自岿然不动。”

开发商直接导演了这场游戏。万春说,在丽水,开发商常见的做法是,在没有获得正式预售证前,“先开几栋房子,先试探市场反应”。在追涨效益出现后,再将正式的开盘价定在更高的价位。

在这样的操作中,丽水的商品房完全成了卖方市场。万春说,开发商可随意叫价,而购房者只有乖乖掏钱的份。每一次新楼盘推出,丽水房价势必上扬,随之二手房跟着上涨。

在有产者的追涨和无产者的咒骂中,房价继续不断攀升,一路高歌猛进。丽水官方承认,2007年1-10月房屋销售价格指数同比涨幅超过10%。而其中,“房地产企业炒作、交易、中介环节违法违规问题较多也是重要原因”。

畸形的房价带来的崩溃风险,令政府不得不出手干预

2007年12月12日,丽水市召开房地产市场交易秩序专项整治动员会,整治矛头直指“认定、登记、选号等变相预售以及发布期房转让信息等房地产市场违规行为”。

丽水市发改委、建设局、工商局的联合发文首次详细披露了炒房的具体手段:开发企业未取得预售许可证就进行的非法销售,或以认购(包括认定、登记、选号)收取预定款性质费用的变相预售;商品房预(销)售过程中发布虚假信息、囤积房源等恶意炒作、哄抬房价以及炒号、炒楼花;中介机构无证经营、发布期房转让信息等。

另一个措施则针对虚高的楼面价。“去年11月、12月份,政府担心楼市撑不下去了,会出问题,决定全部收回7月31日拍出地王价的那些地块。”万春回忆说,“上头要求关注民生房产。”万春说,出于上级对地方政府的问责,市政府此后又作出一个承诺,第一次在丽水扩大土地供应——一年推出1000亩土地。

楼面价陡然跳水

2008年1月,政府推出大量地块,除了被金龙公司拍得的水东路地块成交外,其余全部流拍。而此时,楼面价已回归到4000多元。

“万松”故事

参与集资的人们跑到了银行,却突然发现自己账户的数字没有任何新的变动。

楼市的虚假繁荣带来的利润越是丰厚,对集资崩溃的惊惧就越是敏感。

任何的风吹草动,都会引发席卷全市的动荡,在集资已从偶然行动演变成日常行为后,在丽水处理集资事件之难,已超乎想象。

丽水房地产商潘万松的财富兴衰史,也许最具有代表性。追逐利润最大化的本能几乎将潘万松变成了另一个杜益敏。在利用民间集资4.85亿元成为丽水地王后,万松房地产公司突然爆发了资金链断裂危机,至今仍身陷泥潭之中。

包工头出身的潘万松是这个家族企业的创办者,这个陡然而生的房地产企业,完全是冲着房产业的暴利而来。“他们公司的注册资本是1.3亿元。但实际上,万松自有资金全靠家族成员凑起来,可能连1000万都没有。”一位熟知潘万松的当地人士说,大部分资金都是靠集资筹得。“万松一开始出手阔绰。”参与万松集资的几名集资户说,由于是名不见经传的小公司,万松开始集资时利息便超出了市场行情。“一开始万松的月利息还不到2分,到后来资金紧张时,甚至变成了5分、6分。”集资户回忆说,“我们已经查证,有一笔确定的5000万借款,就是5分利息。”“集资一般分为两种。”集资户钱中说,一种是单纯地收利息,一个家族内每个人几万几万地凑,最后以一个比较有社会地位的亲戚之名一起拿利息。还有的则掺杂了集资建房的性质,人们在取得较低的利息同时,也享受开发商提供的优先认购权。

两者的利息是不同的,以万松最早的集资户为例,单纯拿利息的,一般是1.8到2分,而同时享受优先认购权的,则只有1到1.2分不等的月利。“现在政府公布的数字集资户有2000多户,2200多笔,其中有800户左右就是同时享受认购权的。”一名集资户代表说。

在丽水并不算最繁华的地段,万松给排屋(指联排别墅)定出的开盘价是13880元,而普通的多层公寓也定在了1万元。

“这样的价格,谁能接受?”集资户钱中说。即便是有认购权的集资户也不愿意去买楼,楼盘滞销了。

楼盘滞销很快在社会上引发了恐慌。而此时,万松拍得的“地王”酿造厂地块,因为无法完纳土地出让金,2000万的保证金也被没收了894万。

1月16日,万松约定的利息发放日。参与集资的人们跑到了银行,却突然发现自己账户的数字没有任何新的变动。“我们打他电话他也不接。”钱中说。谣言四起。恐慌迅速引发了挤兑潮。愤怒的集资户冲到了万松房产公司,在万松房产公司的墙上喷满了标语。

潘万松突然消失了。有人传言他躲进了市政府。集资户们围住了市政府,要求市政府出面协调。

赴美生子多少钱

丽水市政府不得不出面对万松房产作出审计,证明它资产尚能超过负债,以安抚人心。“审计的结果是,万松公司有4.85亿的集资借款,而资产则有5个多亿。”集资户代表们说,但这个审计采用的方法令人怀疑。“三天就搞出了审计报告。明细账都没有。建委给万松花苑定的市场价远超过大家的预期。排屋被降到了12000元,多层则按9500元的价格计算。”“我们提出以比较合理的价格采用以房抵债的方式解决,但8500元到8800元左右的定价,没有在谈判中获得认同”。集资户们说,政府提出的方案有三种:托盘、破产清算或卖房还钱。谈判不成,“政府说准备找公司托盘,我们现在只能继续等下去了。”“‘ 万松事件’已如一颗深水炸弹,炸醒了市民对高息集资的担忧。”万春评论说,但此时,集资的民众发现,“所有参与集资的人都被集资本身绑架了。”——无论是参与集资的民众,借款的企业,甚至是丽水政府,大家都已进退维谷。

对于民众而言,这是所有资金不可或缺的最有回报的投资渠道,而对于企业,它更像是养活这些在房产中兴风作浪的巨鲸的海水,一旦截断,他们必将干涸而死。

政府对此态度暧昧。一方面,与经济发展密切相关的集资行为如此普遍,如一刀切地叫停,后果可能会更加严重,不仅可能社会不稳定,而且可能会拖垮数个行业。但反之,如任由高息集资发展,泡沫破裂之日,局面将不可收拾。

断臂求生或是死撑到底,在疯狂的丽水,成了一种悖论式的两难抉择。

(应采访对象要求,文中万春、钱中等均为化名)

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