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小产权房仍有增无减 开发商建房打点费用约占1成

news.xixik.com   2012-9-29 9:05:03 资讯来源:嘻嘻网   字号控制:[ ]

9月17日,北京市国土资源局官网显示:今年6月以来,北京市集中开展清理整治利用集体土地违法建设销售(变相销售)工作,初步清理出自2008年以来在建在售的79个违法占地项目,正在对其进行查处,并提醒广大公众不要购买,备受关注的小产权房问题再度成为焦点。

9月19日,北京市国土资源局相关负责人表示,这些项目有些是占用农用地,有些是占用集体土地,具体情况各不相同;清理整治工作将坚持属地管理、政府主责原则,以区县政府为责任主体,进行分类治理。

对于此次清理工作,圣运律师事务所征地拆迁业务部首席律师王优银表示,就北京市小产权房总量而言,79个项目仅占其中很少一部分。

赴美生子利与弊

此前,有调查显示:北京地区,小产权房占市场总量的20%。“针对小产权房,我国每年都会有几次清理行动,但小产权房的数量有增无减。”对于此次清理工作,王优银认为最大意义在于“传递一个信号,遏制其增长势头”。

王优银说,对此类案件处理时,经常会遇到两类纠纷。一类纠纷出现在小产权房的开发者和当地政府之间。在项目开发上,开发者一般和当地基层政府有合作关系。当项目因违反土地规划及城乡规划相关法规,而受到上级主管部门责罚时,开发商与基层政府之间就会出现矛盾。“项目开发是获得基层政府许可的,取消后谁来承担损失?”他说。

另一类纠纷出现在开发商和购房者之间。比如,此次清理的79个违法占地项目,虽然大多属于在建项目,但开发者基本都采用预售的方式。

“参与此类项目的开发者大多资质不健全、资金紧缺,必须靠预售来保证项目的实施。如果项目取消,购买者要求还款,开发商往往称,资金已投入项目建设,无法退款。无奈之下,一些购买者会通过报警、起诉等途径维权,但效果欠佳。”王优银说。

多年来,购买小产权房风险巨大,购买者却始终有增无减。王优银认为,有两个重要原因,“首先是价格低,其次是购买者认为法不责众。”

如果运用行政手段直接干预市场行为效果有限,是否存在更为柔和的解决方式?上海易居房地产研究院副院长杨红旭说,目前,很多地方保障房房源严重不足,相应的土地供应也欠缺。我国已明确提出,让农村集体建设用地和城市建设用地并轨。应当以此为基础,寻找改革突破点。他认为,此前深圳土地管理制度改革提出的“小产权房转保障房”,对其他地区来说,具有借鉴意义。

开发商揭小产权房背后的腐败路线

“小产权房背后已经形成一条腐败链,不根治这条腐败链,小产权房建设只会愈演愈烈,越禁越多。”9月27日,广东建筑商G先生对记者说。

随后,这位在建筑业浸淫多年且开发经营过小产权房项目的房地产老板,向记者讲述了他所知道的深藏于小产权房背后的利益链条。

打点费用约占一成

在G先生看来,小产权房是伴随着商品房价格暴涨而快速发展起来的,高房价令很多外来务工人员难以承受,他们只好将目光转向虽不被法律认可但价格只有商品房三分之一的小产权房。

据国土资源部抽样调查显示,目前在北京、天津、武汉、南京、广州、深圳等地,均已建起大量的小产权房。以深圳为例,小产权房占全市住房总套数的56%,约一半深圳人居住其中。

“在过去多年中,经济更为活跃的广东,其小产权房建设因外地务工者的大量拥入而变得格外疯狂。”G先生说,在惠州市政府所在地惠城区,小产权房规模庞大,尤以水口片区、河南岸镇、小金口、麦地以及江北上寮等城乡接合部最为普遍。他提供给本报记者的一段视频显示,在惠城区河南岸镇,大量小产权房项目比肩而建。这些楼一般为10层左右,最高的有16层,不同项目间的间距极小,从远处看,密密麻麻,几乎连在一起。最近的地方,两栋楼只有一两米远。“我们管这种楼叫‘握手楼’。”G先生说。

在他看来,很多小产权房背后都或多或少地隐藏着权钱交易。“绝大多数小产权房没有法律规定的这证那证,按政府的说法是违法,大量违法小产权房之所以还能存在,是因为那些监管者收了好处而放弃监管。”他说,很多人都以为开发商赚的钱多,实则不然。用于打点的费用,约占总销售收入的8%到15%,而开发商的利润率也基本处于这一水平,倘若遇到阻力或被拖延,开发商的利润很可能都被蚀掉。

G先生讲述了在惠城区某村开发的一栋建筑面积为10000平方米的小产权楼的收支账单:从村民手中买地到最后建成,总花费为1200万元,相当于每平方米1200元。再加上利息100万元,打点关系及招待费用150万元,总支出约1450万元。而当地小产权房的售价只有1800元左右,理论收入为1800万元。截至目前,这栋楼仍未收回成本,只是握有300多万元债权。

“事实上,根本就赚不到钱。”G先生解释,因为小产权房的主要购买者是经济并不太好的人,很少能一次性付款,而开发商为了尽快卖出去,一般也只能接受分期付款的做法。这样一来,开发商的资金成本就会很大,建设用的垫资多为贷款或高利贷,利息负担沉重。如果建设得顺利,一年能完工,如果不顺,再拖上一年,利润就会被利息蚀掉很多。

据G先生介绍,顺利完工后如果能收回六七成,是很不错的。所谓能赚的钱,都是在两年到五年后陆续收回来的余款。如果开发商纯粹借高利贷,这个生意是没法做的。

两条腐败路线曝光

G先生说,开发商在刚涉足小产权房建设时,可能都想不到会有那么多的人来收钱。“哪些人能管?村里、乡镇、城建、规划、国土、城管执法……主要是两条线,一是归于直管系列的城管执法,二是所在地的乡镇政府领导。”他说,正是因为上述原因,两条涉及小产权房的腐败路径就形成了,一是城管执法局普通执法人员及其领导,另一条是乡镇级政府工作人员和镇领导。在开发商们看来,这两条线有交叉也有分工。如果在打点时偏重一方而忽略一方,可能会激怒后者将违法建设的消息往上捅。

监管者睁眼闭眼间,大量小产权房拔地而起。一般而言,开发商从村民手中买下地块开始施工后,最先发现的一般是村里和城管执法人员。“这种级别的人,一般给的钱并不多,他们多以建设面积为标准收钱。少则几千,多则三五万,也有收几条好烟、吃吃喝喝后不管的。”

基层的人收了钱不往上报,上面的人是很难知道违建小产权房信息的。开发商如果在这个间隙里抢建好并卖掉,等购买者住进去后,即使上级政府发现,后者也很难处理,否则容易发生群体性事件。“利益链已经形成,大家都乐在其中,甚至为了避免出事,执法人员还暗中予以帮助,比如通风报信,查处得严时,让建筑商停下来避下风头等。”

G先生表示,一栋1万平米的小产权房项目,直接送钱费用在80万元以上,再加上平时的吃喝玩乐费用,总支出将超过100万元。这是一笔庞大的花费,为了节省开支,建筑商也跟这些监管者暗中周旋,尽量少花钱而办成事。比如,最开始他们少报建设高度,准备建10层就报建6层。因为长期处于这一食物链中,监管者收钱也形成了相对固定的价码,楼建得越高,收的钱越多,少报高度意味着打点费用可以节省一点。

“小产权房其实就是一门生意嘛。”G先生无奈地说。

“打点到哪级是个技术活”

在建筑业打拼多年的G先生说,小产权房在广东各地都很普遍,在他看来,这些小产权项目养活着相当一批监管者。

“就城管执法来说,执法队员天天来,你得打点;执法队员上面有小队长、中队长、大队长、副局长、局长……哪一级都不敢轻视,但到哪一级是尽头?这是个技术活。把握得不好,多花钱,还难免不会出事。”G先生说,那些极少数被查处的,都是因为打点不到位。

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打点方式无外乎两种:从上而下的打点,只要到位,都问题不大。而从下而上的打点,随时都有灭顶之灾。

依照G先生的经验,风险最小的办法是找到“大头”,否则下面但凡管事的人都会设卡,但一般建筑商多为节约成本而选择由下而上,如果遇上麻烦,再见招拆招。

“在过去,大多数建筑商都能通过由下而上的办法渡过难关。”G先生说,有两个惠州老太太看到没有人管,买了地请人施工,自己卖楼,竟然赚了大钱。

“小产权房蔓延,地方政府及城管、国土、规划、建设等部门应承担责任。”中国建设管理与房地产法研究中心执行主任、著名地产律师王才亮认为,当前小产权房清理的首要工作是,查处地方政府和监管部门的渎职失职行为。单纯清理开发商或让购买者承担损失,有失公允。

王才亮说,小产权房违建背后的腐败链,实际上是相对于正常房地产开发的另一种利益再分配。正常的房地产开发,政府通过招拍挂卖地、收税,创造财政收入。而小产权房开发对财政贡献不大,但与此有关的官员能享受到巨大利益。“根源在于基层的腐败,地方政府以及国土、规划、城管等部门的基层单位,都有权利和能力制止,但村、乡两级尽力推动,其他部门纵容,所以小产权房屡禁难绝。”

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