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报告称今年国内房地产行业资金缺口将达6730亿

news.xixik.com   2008-9-18 20:01:36 资讯来源:羊城晚报   字号控制:[ ]

羊城晚报9月18日报道   “我们估计,2008年国内房地产行业的资金缺口是6730亿元,全行业在今年下半年开始集中体现资金趋紧的特点。”

今天下午,焦点房地产网委托北京师范大学金融研究中心所作的《房地产行业资金供求缺口分析报告》新鲜“出炉”,其主要观点让正面临资金紧缺困扰的房地产开发商愈发揪心。

支出大增资金分流加速

赴美生子利与弊

2008年1、2季度房地产开发投资依然呈现较快的增长,增幅达到30%以上,较去年同期增速更快。

7月份的数据显示,房地产开发投资的资金投入速度并没有明显的放慢迹象。这一部分资金的大量投入,是造成房地产商资金紧缺的主要原因。

房地产开发投资从分类的情况看,住宅投资依旧是主导,始终占据70%以上的投资比例。这个比例和去年同期基本持平。住宅类投资的增幅基本和房地产开发投资同步,2007—2008始终保持着30%以上的增长幅度。

房地产商的第二大资金支出是土地购置,2003年以来,国内土地的供给量基本稳定,在每年4亿平方米的水平波动,差距不是太大。然而,土地价格却是年年上涨,哪怕是根据官方数据简单推算,到2008年上半年,土地储备规模也已超过3.2亿平米,楼面地价的购置价格也已上升到1100元/平方米以上。

2007年,房地产商购买土地的投入已经超过4000亿元,2008年上半年则超过了2100亿元。

另外,商业银行贷款的本金支出和利息支出也是房地产商的重要成本之一。从房地产商的资金结构来看,有75%的资产来自于负债,每年偿还银行的本息是房地产商重要的资金支出项。

最后,房地产商在经营中的税收支出也是一部分重要的支出,在房地产企业经营业务不断扩大的背景下,税收支出的金额也越来越大,到2007年税收支出已经接近2500亿元。

综上所述,房地产的资金支出主要包括房地产投资、购置土地、应付本金和利息以及应付税费等几个方面。2007年,房地产商的支出达到一个顶峰,从2008年上半年的情况来看,增速有所放缓,但支出还在继续增加之中。

源头“关闸”资金缺口凸现

而另一方面,房地产资金来源却在趋紧,其原因有几个方面:首先,是银行贷款的减少。紧缩的货币政策和银行对房地产行业波动性的忧虑,给房地产商向银行申请贷款带来了困难。同时,当房地产市场开始走向调整,银行方面也进一步收缩对房地产市场的贷款,以避免承受因为房地产市场衰退所带来的风险。其次,是销售的下降。销售的下降必然带来预付款和定金数量的减少,同时按揭部分也进一步减少,这一部分资金来源的减少完全是由需求下降所带来的。

《报告》指出,2007年对于中国经济来说是非常特殊的一年,中国经济继1992到1996年之后,经历了第二次连续五年GDP增速超过10%的高速增长周期,并达到了经济景气的巅峰。2007年10月16日,上证指数达到6100点以上的历史新高。房地产市场则在稍早于此也达到了景气顶点,需求膨胀的同时伴随房价高涨,房地产商更是以一种前所未有的乐观情绪囤积土地,以求未来更加迅速地扩张和发展。

此后,市场迅速陷入调整并且调整的幅度和周期超出了事先最悲观的估计。首先是股票市场开始大幅度下跌,从6000点跌至4000点,又从4000点向2000点而去。全国性的房地产市场调整也大体从2008年开始了,市场观望气氛日益浓厚,房地产商的存货量开始提高,房价也明显松动。景气下行、信贷紧缩、销售迟缓、土地储备规模和在建设规模的庞大,都决定了房地产行业资金缺口的逐步凸现。

该报告通过对2008年房地产行业资金周转情况作分析指出,房地产行业资金趋紧的特点在2008年下半年开始集中体现,预计资金需求与资金供给的缺口达到6730.787亿元(见表)。

《报告》还称,决定2009年房地产市场走势的关键因素有两个方面:宏观经济因素和政策因素。如果宏观经济继续走弱,同时紧缩的政策不变,房地产行业极有可能进入一个长达几年的调整阶段,当年的资金缺口将达到9290亿元,行业衰退在所难免;如果宏观经济能够迅速走强,国家同时放松银根,房地产市场将可能经历一个较短的调整过程,2009年底有望走出低谷。

2008年房地产行业资金缺口预测

(单位:亿元)

资金需求 资金供给

开发投资额 25279.65 国内贷款 6960.98

购地支出 3699.261 利用外资 691.4

赴美生子多少钱

贷款本金支出 3377.13 自筹资金 8794.89

贷款利息支出 1512 其他资金 12869.03

税收支出 2179.044

合计 36047.08 29316.3

资金缺口 6730.787

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