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各地开发商降价促销热 或已成楼市复苏唯一出路

news.xixik.com   2008-2-29 9:57:30 资讯来源:第一财经日报   字号控制:[ ]

第一财经日报2月29日报道 从去年下半年至今,各地楼市纷纷出现变相降价的优惠措施。当然,敢于公开降价的开发商亦不在少数,其中万科在广深及北京等地的新盘售价领跌跳水,并获得不错的销售业绩。同业闻风也多有跟进举措。

降价是否会成为楼市复苏的唯一出路?开发商正在逐步试水,以实际行动寻求答案。

深圳:部分楼盘降价幅度达10%

赴美生子利与弊

深圳新房成交量春节后并没有随着气温回升。

同是淡季,今年春节后的新房市场萎缩更为严重。深圳新房市场在房源充足的背景之下,从农历十二月廿四到正月初十,全市售出新房200余套,面积2万平方米,与去年同期相比下跌七成。同期深圳市国土资源与房产管理局网站的数据显示:上周,深圳楼市每日成交数量在20~70余套之间。这一数字比较惨淡。

根据深圳中原地产深港研究中心发布的研究报告:1月,深圳全市一手商品住宅成交2264套,20.9万平方米,与去年12月相比,分别减少4%、7%,与去年同期相比,分别下降73%、74%,成交量进一步减少。成交均价为14737元/平方米,环比下降8%。

“在推盘量迅速放大的情况下,成交量并没有相应放大,全市一手住宅低迷的状况没有改观。”该研究中心分析称。

受中天置业事件的拖累,深圳蛇口、香密湖的高端别墅市场已经开始抛盘套现,二手房成交低迷。新房市场在此背景下全线下跌。一地产项目最高的特价房较之前降价幅度超过28%。

位于深圳龙华的万科第五园推出一系列的优惠活动,最低价12000元/平方米,还赠送每平方米3000元的精装修,加上返还的点数,降价幅度为24%左右。位于深圳龙岗坪山的万科金域东郡,推盘价格为7500元/平方米,远低于市场预期。 

在福田区,去年5月29日开盘的一个楼盘售价约为22000元/平方米。春节期间,开发商推出新春让利销售,根据每套房子的面积及朝向等分别打折销售。此外,春节期间买楼还有家电赠送。总体降价幅度达10%左右。

此外,福田区另一楼盘的开发商推出新春特价房,其中两房户型降价5万元再打9.6折;三房户型降价8万元再打9.6折。楼盘的整体降价幅度约为12%。同时,还有一些楼盘在春节期间按揭购买有9.5折优惠,一次性付款则9.2折。类似9折以上的优惠十分平常。

上海:暗中优惠

上海佑威房地产研究中心发布的最新数据显示,春节前后四周(1月17日~2月24日),上海共上市32批住宅房源,其中20批的房价与前期或周边房价持平,1批房价下调,11批房价上涨。

这32批住宅房源,共有6523套。统计显示,截至2月24日,这些项目成交了1478套新房,新盘销售率为22.7%。在这32批房源中,15批为首次上市的新盘,或是与前批房源相隔一年以上的后期房源,其推盘价格与周边同类房源基本持平。5批房源报价与前期相当。仅南汇绿地蓝海庭报价比去年12月低200元/平方米。 

“如今,市场相对疲软,这些楼盘的价格显得难于支撑。”该机构分析称。

“从宏观层面来看,自去年第四季度以来的房贷政策和银行限贷政策,使得之前高涨的房价和地价都得到遏制,上海楼市的总体走势也由高歌猛进转为低迷,春节之后更是跌入历史最低潮。”上海佑威房地产研究中心主任薛建雄分析称。

上海市房地产交易中心“网上房地产”的统计数字显示,1月份上海住宅新房成交15617套,成交面积较去年同期相比仍下降了10.1%。

“今年春节后前5个交易日只成交了198套商品房(剔除动迁配套房),不足去年同期402套的一半。因此,在往后的一两个月内,开发商还需以各种手段来激活市场,上海楼市可能会迎来促销高潮。”该机构分析称。

事实上,上海的楼盘降价已经暗流涌动。在万科之前,首先低调进行价格调整的是上海南部的超级大盘上海康城,这一项目在2005年就曾成为上海的降价先锋。根据其上个月发布的价格优惠,四期开盘期间部分楼盘每平方米让利2000多元,最低优惠价为6590元/平方米。

绿地21城孝贤坊项目则从年后开始优惠销售。根据售楼处的解释:每天都有一批一房和二房房型的优惠房,面积在55~86平方米之间,售价从28万元到55万元不等。记者计算得知,在一次性付清全款的前提之下,按照最高6万元的优惠,该楼盘的折扣超过九折。这也是该楼盘多年来折扣最大的一次。

同期,万科针对“万客会”会员对在上海十个楼盘尾盘的集中销售中,最大优惠幅度为5%,这也同样是该公司多年来在上海优惠幅度最大的一次。

北京:新一轮“八折”优惠开闸

受交易季节与调控政策的影响,今年1月北京楼市继续在观望中陷于僵持局面。

进入2月份以后,北京的住宅销售几乎进入冰点。《第一财经日报》从北京市房地产交易管理网上了解到,半个月来,期房住宅日均签约85套,仅为1月份日均成交量的1/3。

该网公布的统计数据显示,2008年1月,北京新开盘住宅项目34个,销售面积为90.40万平方米,销售面积同比减少了7.2%。从签约情况来看,1月北京新建商品住宅签约6930套,签约面积81.9万平方米,分别同比下滑了32.1%和34.2%。

万科地产全国各地开始降价促销 或撼动中国楼市

春节后,开发商陆续启动了新一轮的楼市打折。其中,万科就有三个楼盘在进行优惠促销。其中万科中粮假日风景,一次性付款可打9.3折,贷款可打9.6折,最低的特价房折扣9.1折,相当于每平方米优惠1305元;万科四季花城和万科紫台也正在进行促销。四季花城在春节前推出20套特价房,户型面积为95平方米和120平方米。一次性付款,最低优惠至7400元/平方米;银行按揭,则最低优惠至7600元/平方米。

北京的另一个楼盘则直接打出“一次性付全款八折”的优惠。计算下来,均价10020元/平方米的房子折扣下来8000元出头。珠江帝景博悦则将均价24000元~25000元的房子打折至最低19000元/平方米,单价降5000多元。合生橄榄季则给30个“特价客户”降价3000元/平方米。同期,北京有项目直接“买别墅,送宝马”。 

统计数据也显示出北京商品住宅价格走低的趋势。中大恒基不动产营销市场研究中心的监测数据显示,2008年1月,北京商品住宅开盘均价为13843元/平方米,环比下降17.7%。另外,在1月份获得预售许可证的项目中,商品住宅预售均价环比下降2450元/平方米;环比降幅达15.2%。其中,普通住宅及公寓项目开盘均价环比分别下降了12.8%和29.3%。

“连续四个月成交量下降、项目销售周期的延长,让众多房地产商的资金周转效率大为降低;新盘项目‘低开’的主要目的是为了尽快回笼资金,另外,新增供应房屋价格的下降,也是在宏观调控下价格向价值回归的一种表现。”中大恒基不动产营销公司总经理赵晨明分析说。本报摄影记者/王晓东

北京万科再降价 幅度创京城楼盘打折新高

显然,北京万科旗下楼盘的再度降价已经不能用单纯的“春节促销”来解释了。

2月27日上午,万科“中粮假日风景”项目在网上公布了购房优惠计划,现有房价折扣从九一折起,这也是迄今为止北京各大房地产商中降价幅度最大的。

《第一财经日报》从万科中粮假日风景售楼处获悉,该楼盘在2月27日至2月29日推出“购房优惠倒计时”活动,所有销售房源进行大力度打折促销,一次性付款可打九三折,贷款可打九六折。同时该楼盘推出8套特价房,在上述优惠基础上再打2个点的折扣。而且特价房的朝向、户型并没有缺陷,只是楼层偏低,在2~4层。

对此,北京万科的工作人员态度一如既往,表示北京万科并没有降价的打算和举动,并强调活动到29日就结束。言外之意这仍是一个类似假期促销的计划。

根据北京房地产交易管理网的楼盘表显示,这三栋楼总计180套,目前有44套未售出,约占总套数的1/4。未售出房屋多在2~4层。工作人员表示,2月29日之后,将恢复一次性付款九五折,贷款九八折的优惠幅度。

中原地产华北区总经理李文杰表示,这符合万科一贯的快销策略,尽量不让低迷的市场影响其楼盘的销售进程。李文杰指出,从中原代理的项目来看,目前都没有降价的打算。开发商们都在观望,看会不会再出什么政策。因此他判断,万科的降价不会带来多米诺骨牌效应,3月份成交量应该会如期反弹。

事实上,尽管北京楼市成交量一直呈下降趋势,但房价并没有下降,甚至小幅攀升,这也造成了开发商与购房者共同观望的结果。近来,位于北五环某项目也在打折,一次性付清打九五折。该项目销售总监笑言,打折其实并没有便宜,因为打折前的价格比开盘时高了3个百分点,如此一来,与刚开盘时九八折相比一分钱都没有降。

这位销售总监与其他很多开发商一样在观望,他的判断是今年4月应该会迎来市场复苏期。“我手上有很多客户,有的甚至都交了首付,但就是不肯签合同。”这种状况颇令他无奈,客户都说只要降价就签合同。

李文杰认为,北京市场与广州、深圳等城市不同,真正的自住购买者居多,房价上涨仍是趋势。

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万科在部分城市降价进程

●2007年10月20日,万科深圳项目“金域东郡”以均价7500元/平方米开盘,开盘当日即告售罄,被公认为是万科降价风暴的开始。

●2007年12月9日,万科广州项目“金色康苑”以均价14000元/平方米开盘,明显低于周边楼盘17000元~18000元/平方米的售价。此外万科多个楼盘价格与市场预期相比普遍下调15%~20%。

●2008年1月下旬,万科成都项目“魅力之城” 四期报价为4500元~4600元/平方米,比两个月之前跌价1500元/平方米左右,跌幅近30%。此外,“金域·西岭”、“金域·蓝湾”及万科朗润园等均展开不同程度的促销活动。

●2008年1月,万科北京项目“四季花城”,推出20套特价房,最低优惠价格为7400元/平方米,而此前该项目的销售均价为8300元/平方米。万科紫台项目的均价也下调了500元/平方米。2月底,“中粮假日风景”推出“购房优惠倒计时”活动,一次性付款可打九三折,贷款可打九六折。

●2008年2月底,武汉万科旗下“西半岛”、“魅力之城”、“朗苑”等4个楼盘,借该公司发起的“青年置业资金”,间接促销让利共1000万元。

坚挺依旧 上海部分楼盘仍不降价

“我们没有降价,相反,销售价格还略有提升。”上海绿洲花园置业有限公司总经理薛建明对《第一财经日报》表示。该公司地处上海松江的精装修房在农历腊月十九开盘,薛建明说那天是上海第一天大雪降温,但是一天之内,100套左右的房源剩下不足10套,销售率超过90%,当天回收资金超过亿元。

“在略微上调之后依然销售顺畅,这说明市场对于价格的合理提升依然有一定的接受度。”薛建明说。该楼盘底楼最高的售价达到1.3万/平方米。记者通过该楼盘售楼处得知:去年3月份,这一楼盘的销售价格为8100元~8200元/平方米,之后,在去年10月31底调整为9200元/平方米。此次的调价,相对去年10月底的平均售价又上调了1300元/平方米左右。

“在去年市场好的时候,有些楼盘房价翻倍,现在的所谓降价,只是回到理性的价格区间罢了。但是我们的整体调价并没有高得离谱。”薛建明称。

但是接下来,定价还要依据三四月份的市场走势再定。按照该公司目前的销售策略,新一批的房源售价还是维持在10500元/平方米左右,但是还可能有调整空间。

大多数的楼盘都没有降价。记者了解到:鼎莘房产的春申丽园预计在四五月开盘,按照该楼盘目前的打算,定价不会受到“拐点论”的影响,“还是看好2008年房市”,他们的楼盘定价依然会维持在15000元/平方米左右。此外,中星集团协利公司的品家都市花园也明确表示,三四月开盘的项目“不受万科优惠销售的带动”,定价也同样定在15000元/平方米左右。对比目前该板块最高的房价,也仅在13000元~14000元/平方米之间浮动。此外,作为别墅项目的绿城玫瑰园更是明确“因为物业形式不同,不会受降价影响”。

来自汉宇地产市场研究部的统计数据显示:从区域分布来看,静安、徐汇等高端物业成交萎缩明显,浦东表现较稳。仁恒滨江园、世茂滨江花园的市场成交价均比较平稳,甚至出现小幅上涨。

佑威房地产研究中心昨日发布的最新数据显示,春节前后四周(1月17日~2月24日),上海共上市32批住宅房源中,有11个楼提高了售价,占总数三成以上。其中,位于市中心的黄浦丽园较去年初涨了7000元/平方米,涨幅为39%。位于中外环间的楼盘,大多涨幅在15%左右。这些楼盘的价格上涨,主要受市中心房价去年上涨较快影响。该机构认为:“这一涨幅基本上代表了过去一年内市中心房价的涨幅。” 

“目前楼市还没有出现大面积的降价现象,反而还有个别楼盘借新推房源之机报高价格,所以多数开发商的打折促销只是一种吸引眼球的手段。从一些促销的楼盘来看,市场并未出现大量成交,而基本保持低迷成交量。由于市场对房价的短期预期从看涨转为看平,甚至看跌,所以在开发商没有给出实质性优惠的情况下,购房者并不情愿出手。”佑威房地产研究中心主任薛建雄分析说。

重庆暂进入买方市场

随着国家一系列宏观调控的政策效应显现,重庆市房地产市场一段时间以来步入平淡,商品房销售量下降,价格趋于平稳,房地产市场暂时步入买方市场。

记者在重庆市主城区的部分楼盘销售点看到,前来咨询看房的客户寥寥无几,与去年一段时间销售火爆场面相比,简直大相径庭。一位楼盘销售小姐向记者透露,他所销售的楼盘是去年12月份开盘的,开盘后一周左右销售较好,但此后销售十分缓慢,有的时候一天连一套都卖不出去。

赴美生子多少钱

重庆市著名房地产开发企业——华宇集团有关负责人表示,自去年11月以来,楼盘销售就十分低迷,虽然看楼盘的意向性客户没有明显减少,但是真正付诸购房的客户仅占到10%,房屋成交量明显下滑。一些开发商表示,按往年惯例,春节前后是楼盘销售的好时期,但今年春节,购房人数大大减少,市场观望情绪继续加强。

在近日举办的2008重庆房地产市场形势座谈会上,大多数开发商坦言,去年7月至9月楼市的火爆场面今年将不会出现,目前房地产市场已暂时步入买方市场,商品房销售量和销售价格趋于平稳。

业内专家认为,今年重庆房地产价格不会出现大起大落,将呈现出稳中有升的态势。主要基于以下几个因素的制约:一是商品房供应将有所增加;二是房贷政策的变化使投资需求减少;三是主城区房屋均价已接近4000元/平方米,临近工薪阶层心理上限;四是政策保障房建设力度加大,将冲击中低端市场。此外,目前全国部分城市房价下跌,影响购房者心理预期。

然而,从长期看,推动重庆房价上涨的因素也不少。一方面城镇化带来对主城商品房的客观需求增大,另一方面去年较快上涨的房价对今年房价形成支撑。此外,随着重庆经济社会发展,区域地位的提升,形成凹地效应,沿海以及海外的资金有望向这里转移,也可能刺激房价上涨。

重庆市国土资源和房屋管理局有关负责人表示,今年,重庆市仍将加大对房地产市场的宏观调控,特别是进一步规范房地产市场,使房价稳中有升,房价增幅低于经济发展增幅,确保房地产市场平稳健康发展。

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