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“房地分离”怪象敲响苏州模式警钟 房产权不安

news.xixik.com   2008-7-24 13:38:01 资讯来源:民主与法制时报   字号控制:[ ]

赴美生子利与弊

虽然房权和地权在法律规定上是一致的,但在城市房地产开发实际操作中的分离,令人们的房产权始终处于不安的境地——

  十几年来,中国集体土地流转形成了知名的苏州、顺德、芜湖三大模式。

“苏州模式”是在吸引外资的过程中形成的,其核心特征是以集体土地入股办企业,使外商获得土地、厂房,推动了本地经济的飞速发展。苏州虽规定“房地不得分离”,但这一模式的先天不足,导致“房地分离”有着必然的趋向。

外资企业富田公司的7年房地分离怪现象,已成为“苏州模式”走在十字路口的一个标志性事件。

三万多平方米土地与建筑物分离

富田服装有限公司是苏州昆山的一家外资企业,位于淀山湖镇。公司600多名员工两年来面临的最大困难,是“说不准什么时候就进不了厂了”。据了解,进不了厂的原因是,厂房的用地使用权归另一家公司所有。这一现象的成因是苏州农村集体存量建设用地使用权被允许流转,流转时间自1996年开始。

据富田服装公司董事长富田博说,昆山富田服装有限公司房地被偷偷分离的时间是2001年,而自己知道的时间是2007年。他回忆:2007年2月,因为一点纠纷,富田服装公司的食堂门口便出现了新东湖服装公司要地的通知,称:新东湖早已买下土地所有权,富田公司在租赁期满后,搬着房子走人。

“这时我才知道公司土地使用权2001年就被新东湖买走了,在这之前,我一直以为土地仍是从政府处租用的。”富田博说。

记者了解到,1996年之前,由于中国农村集体存量建设用地使用权无法流转,只能租赁,富田公司厂房用地的租金都是由股东东湖服装厂代向政府缴纳。富田服装公司成立于1992年,由日本投资商富田博和当时昆山市淀山湖镇的集体企业东湖服装厂,各出40万美元,东湖服装厂以厂房作价40万美元,合资注册成立。该土地的使用权仍归集体企业东湖服装厂,富田付租金。新成立的富田服装公司,总经理是富田博,副总经理由中方派出的代表陆雪元担任。当时陆雪元还就任东湖服装厂的总经理。

据富田博介绍,由于他在公司的时间非常少,以及怕公司在管理上因水土不服造成亏损,就委任陆雪元处理公司内的一切事宜。随着国外市场的开拓,富田服装公司的年产销量到2004年接近1个亿。

而从1992年到1999年间,淀山湖镇先后又成立了4家合资公司,都由陆雪元担任副总经理。事实上,如富田服装公司的管理模式一样,陆雪元也在全权处理着这4家公司内的一切事宜。

据悉,到1995年,东湖服装厂与淀山湖镇香精厂(集体企业)合并成立新东湖集团有限公司。1999年,该集团改制为新东湖服装有限公司,拥有富田的股权全部转让给另外的投资商。此时新东湖由集体企业变更为民营企业。据一位知情人士称,该公司由陆雪元和其妻子、姐姐共同持股。此时,陆雪元连任6家服装公司的经理。到2005年,陆雪元辞去富田服装公司经理职务,目前,仍就任另5家服装公司经理职务。

富田博说,1999年集体企业改制时,新东湖变为民营企业,也不再有富田的股份,和富田完全是两个毫不相干的企业。这时,集体土地使用权也被国家收回,重新向占地企业颁发,新东湖根本没有权利去买富田名下的土地。

“如果当时公司的管理权力不集中于陆雪元一个人的话,房地分离事情就不会出现。”富田博称,他翻看新东湖的土地使用权转让协议时发现,2001年1月,不仅他公司的占地被新东湖服装公司买走,另4家服装公司的土地使用权也被新东湖服装公司买走了,共35045平方米,购买价格是440多万元。

淀山湖镇土地流转模式

富田博认为,土地使用权转让发生在陆雪元手上,他利用职务之便将其他公司的用地转移到自己公司的名下,此做法违背了政府对集体土地使用权转让的规定。

根据1996年苏州市人民政府下达的《苏州市农村集体存量建设用地使用权流转管理暂行办法》第二十一条规定:“集体建设用地流转时,其地面建筑物及其附着物随之流转;地面建筑物及其附着物流转,集体建设用地同时流转。地面建筑物及其附着物作为动产流转的除外。”

“这个规定说明房、地是一体的,两者不能分开。”因此,富田博认为,新东湖2001年获得的昆集用(2001)字第22001113001号《集体土地使用证》是违法的。随后,福田公司向苏州政府提出行政复议申请,请求撤销该土地使用证。

淀山湖镇政府提供的一份苏州政府下发的处理意见显示:富田公司自成立一直是以租赁方式使用经营场地,在取得相关厂房等建筑物所有权时,并未取得土地使用权。按照公平、公正的原则,富田公司的依据不适用于本案。

“成立时土地没有实行流转怎么取得使用权,现在流转规定都不成立,那地皮又是怎么被别人买走的?”富田博疑问。

据新东湖服装公司总经理陆雪元说,当时并不是他要买这3.5万平方米的土地,是政府找到他要他买的。“当时有政策——淀山湖镇集体土地流转试点意见,实行乡镇企业改制,土地流转时,外资方都不要土地使用权,政府就找到我了。”

据陆雪元介绍,淀山湖镇开始土地流转和乡镇规划发展时,欲凭借现有6家服装公司的带动,未来将淀山湖打造成为一个服装工业园区。园区范围从6家服装公司现占地向外围扩展,为了将来好规划好管理,将3.5万平方米的土地一并卖给了他。

“不是我们不要地,是我们并不知道。即使我们不要地,按照土地不能分离的规定,这地也不能卖给新东湖服装公司。”另一家服装公司的负责人说。

“镇政府不管规定,为什么非要卖给我,得问镇政府。”陆雪元说。

淀山湖镇委员会副书记李凤泉告诉记者,当时签字卖地给新东湖服装公司的是淀山湖镇农工商总公司,是政府的第四套班子,就在淀山湖镇土地流转告一段落后,撤消了该公司。该公司为什么不按规定办事没法回答,因为当时签字的领导现都已退休。

“当时肯定也是按照规定办事的,不可能私自操作什么,上面都知道的。”李凤泉指的规定是《关于同意昆山市开展集体土地流转试点的意见》和昆山市人民政府批准的新东湖公司集体土地流转方案。

这两份文件,李凤泉称时间太久找不到了。昆山市政府、昆山市国土局也未找到该文件。

土地隐性流转存隐忧

淀山湖镇政府的人介绍,淀山湖镇能有今天的发展,与土地流转政策是分不开的。现在淀山湖仍在大力招商引资,而软环境的配备也很到位。

记者了解到,目前,亚洲三大高尔夫球场之一就安家于淀山湖镇。傍海的一栋200平方米的别墅,售价达1000多万元,普通商品房的价格在每平方米8000元左右。2007年,淀山湖镇的年销售额达70个亿。“2008年,力争100个亿。”淀山湖镇委顾剑说。

在这场土地流转中,或许,昆山市获得的财富是最大的。

据昆山市有关文献记载,1992年以前,昆山基本上是个农业县。从1992年开始,随着一个个台商在这里开厂创业,这块仅77平方公里的版图上就吸引了近500家外商和台资企业,给这个县级市创造了数以千亿元的财富。

在昆山的发展中,土地的作用功不可没,即以土地作为招商引资的方式,成为大批台资和外资企业选择这个比上海和周边县市硬环境相差很远的县落户的原因。

1996年,鉴于苏州大量出现的集体土地出租、转让、合作,苏州市政府在广泛调研的基础上,出台了《苏州市农村集体存量建设用地使用权流转管理暂行办法》,确认了以土地厂房入股形式流转的合法性。办法实施后,形成知名的集体土地流转的“苏州模式”。

北京市力行律师事务所律师陆刚毅认为,如果执行这一规定,那么,当富田公司在具有房屋所有权的情况下,就应当合法拥有建筑物下面的土地使用权。显然,当时镇政府在执行土地使用权流转时出现了“疏忽”,才导致今天富田服装公司房子和占地分家的现状。

而昆山国土局有关人士介绍,上述“房地分离”现象的形成,是中国严格的土地政策限制下的一种权宜之计。按照中国法律规定,集体土地不得转让、出租搞建设,但兴办集体企业除外。外资到淀山湖镇是为了寻找合适的土地和厂房,淀山湖要想留住这些外资,却又不能把土地、厂房转让或出租给外资,唯一将集体企业的厂房给外资使用的方法,就是集体企业的厂房入股,这样从形式上规避了法律规定。

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但这种入股终究具有先天不足。厂房虽然入股给了合资公司,但是集体所有制的土地却仍然属于原来的集体,这从公司成立一开始就人为地造成了房屋、土地分离。

法律界有关专家认为,富田房地分离的问题,在苏州土地流转政策下,带有一定的必然性,因此这种分离应当不是个案。这种分离跟现行法律相违,如果要遵守法律,苏州模式就面临着重大调整。

“但也有土地法专家建议,应尽快修改《土地管理法》中禁止集体建设用地出租、转让的条款,制定规范集体建设用地进入市场的条文。”国务院国家发展研究中心农村部刘守英说。

集体建设用地进入市场是不争的事实,由于现行法律的严格限制,集体建设用地大多以私下的、间接的、非正常的途径和方式进行流转。

中国人民大学土地法专家高圣平认为,这种隐性流转虽然有地方政府默许,其隐忧是明显的:第一,与现行法律冲突,既不利于保护农民利益,也影响企业发展的长远预期;第二,形成竞相压价、利益流失和土地市场不规范;第三,由于集体土地的地权初始形态模糊,在级差收益的分配上造成集体部分过大,农民分红缺乏制度保障。所有这些都呼唤集体建设用地流转全国性立法的出台。(来源:民主与法制时报记者温淑萍)

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