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浙江商人房产投资有新动向 瞄准海外房地产项目

news.xixik.com   2007-12-6 14:54:10 资讯来源:钱江晚报   字号控制:[ ]

由豪士沃德与浙江光大国际交流中心联合推出的“澳大利亚房产投资考察团”在上周归来。13位杭州房产投资者实地考察了墨尔本、悉尼、黄金海岸三地的公寓、别墅等项目;上周日,浙江新通出入境有限公司组织的、由20多位浙江人组成的澳大利亚团也出发赴澳,考察房地产投资。在此之前,12名温州籍地产商组成的阿联酋地产考察团已经赚足了各界眼球。

去海外投资房地产,正成为一些富足浙江人的新动向。

最看重海外房产的永久产权

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浙江新通的一位工作人员告诉记者,在他们操办过的那些投资了境外房地产的浙江人中,很多人最看重的是境外房地产的永久产权。相对于国内70年或50年的物业产权,海外房产绝大多数为永久产权,业主拥有该地块的永久使用权限,其房屋价值会由于土地的增值而增值。“中国人历来有家业世代相传的传统,房子更是重头。”该人士说。

其次,海外房地产投资的资金投入量没有大家想象的那么多。据悉,不少海外国家的银行对符合要求的购房人提供高达80%甚至90%的贷款额度,且对别墅、商铺一视同仁,这与国内的别墅商铺10年50%贷款相比,可以降低投资者的资金入市门槛。此外,由于境外发达国家的房屋交楼标准普遍为精装修,售价中已含装修费用,这意味着装修费用也可以贷款,从而节省资金进行再投资,提高投资回报率。

再者,境外房地产买卖的法律体系相对完善,能最大限度降低购房者风险。比如在澳大利亚买房,买家签订正式合同后,首付款打入买家指定的律师信托账户,开发商、买家、律师三方任何一方无权动用,直到房屋产权证、质检证、合格证全部办理完毕。经买家律师审核通过的合同以及预付款会在审核完成之后转交至开发商所委托的律师处。卖家律师确认无误,再通知买家办理房款过户手续,此时买家已拿到正式的产权证。因此,如果开发商不按期合格交楼,一分钱也收不到;而买家也无任何损失,将收回全部首期付款及利息。

而房产投资最重要的准则——投资回报率,也是投资海外房地产的一个重要驱动因素。豪世沃德海外事业部负责人秦楚懿表示,海外房地产市场租赁非常发达,因此投资海外房地产,其出租回报率稳定且较高。“像澳洲的黄金海岸,因为旅游业发达,这一区域的房产投资年回报率普遍达到7%~10%。”

澳洲、加拿大、阿联酋、新加坡最热门

记者从杭州几家房地产中介公司了解到,目前最受浙江投资者青睐的海外房地产市场主要有澳大利亚、加拿大、阿联酋、新加坡等国家和地区。

澳大利亚是移民热点目的地国。根据该国政府2006年发布的发展报告,在未来35年,澳大利亚人口将增长35%,大量新移民的迁入对房屋市场形成新的需求,刺激澳大利亚房地产市场的发展。在今年已经过去的10个月中,澳大利亚的房产平均增值超过8%。此外,澳元对美元的强劲上升势头,也让很多人看好当地的不动产市场。

据豪士沃德的秦楚懿介绍,目前悉尼市中心的公寓价格较高,一般60万澳元只能买到50~70平方米左右的精装修公寓(目前澳元与人民币汇率约为1∶6.5),但是在悉尼郊外,70万澳元以上可以买到占地150~200平方米左右的排屋,而离市中心一个半小时车程的远郊,低端别墅的总价只需40万澳元;在墨尔本市中心,40万澳元以上可以买到50多平方米的房子,郊区房产的价格跟悉尼接近。在澳大利亚,买房子涉及的税费主要为印花税,根据各个州的不同规定,印花税为房子总价的3~5%。

加拿大也是一直以来的投资移民热点国。浙江新通的相关人士介绍说,加拿大是发达国家中移民条件最宽松的国家之一,因此很多人对该国的房地产市场也感兴趣。“加拿大的房价跟杭州相比也不算太贵,郊区一幢别墅的价格约三四百万人民币。”这位人士说。不过由于受美国次贷危机牵连,最近加拿大房地产市场略显不景气,有些投资者对其预期看低。

阿联酋则是近年里异军突起的海外房地产投资热点,随着迪拜日渐成为重要的金融、旅游、会展中心,以及迪拜大手笔的城市规划,迪拜房地产市场火爆异常。日前温州籍地产商胡宾买下迪拜世界岛中的上海岛,更是成为当地一大新闻。“事实上,在迪拜工作生活的中国人中,浙江人占了大半,因此很多浙江人对投资迪拜房产兴趣浓厚。”秦楚懿说,他们也组织了阿联酋迪拜房产考察团,报名情况不错。迪拜有几个大型的人工岛项目,吸引了全世界的眼光,其中世界岛每个岛的售价为50万美元以上,棕榈岛上的公寓起价50万美元,排屋售价约80~100万美元,面积在120~150平方米,别墅的售价更高,普遍为150~180万美元,面积都在200平方米以上。

新加坡则因为华人多而被浙江投资者看重。盛世管家港澳投资部的袁效告诉记者,他们今年8月份开始代理新加坡房产的项目,目前每月都有一两单的成交。据悉,目前新加坡的房产价格约为每平方米1万新元(目前新元与人民币的汇率约为1∶5),“但是新加坡的住宅面积普遍为120平方米以上,投资总额比较高。而且该国对于房产买卖有严格的规定,买入房子后必须满4年才能卖出,否则办不出移民,因此想直接通过房产增值抛售来获利是比较困难的。”袁效说,可能因为这个原因,在他们接待的客户中,以台州、义乌、绍兴人为主,温州人反而很少。

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投资海外房地产需谨慎

虽然有些人开始投资海外的房地产,但是需要注意其中的投资风险。

房价下跌是所有风险中影响最大的。比如澳大利亚房产的上一轮上升周期于1997年亚洲金融风暴后开始,在2003年达到周期性高峰,房屋价格几乎翻了一番。但是连续7年多的增长后,2004年开始,随着周期性上升动力减弱及澳大利亚持续增加贷款利率,房地产价格明显下跌,特别是悉尼的豪宅市场,跌幅约为15%。直到去年房屋价格才开始逐步恢复。

其次是房产变现时的汇率变动。国内买家持有的通常是人民币,投资海外房产时要将其兑换成澳元,如果兑换价高位买进,但楼房升值时抛出去,兑换价走低,则会减少投资收益。

再者是各国的房地产政策风险。各国条例不同,在某些国家,外国人买卖房地产都需要经过当地政府当局的审批,而且非公民往往不准在当地拥有永久地契房产。比如在泰国规定,凡是非公民都不可拥有土地,但他们可拥有30年的可更新契约,如果要在泰国持有永久地契房产,外国人可通过设立泰国公司的方式来拥有永久地契房产。此外,投资者还得注意当地的市场情况和法律调整。比如前不久斯里兰卡政府宣布向外国买家征收100%的房地产税。

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