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房产商曝灰色产业链:四成利润喂职权部门

news.xixik.com   2007-5-11 11:51:11 资讯来源:经济参考报   字号控制:[ ]
核心提示:楼盘开发成本只占房价20%

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经济参考报5月11日报道 随着国家进一步深化宏观调控、各部门联手调控房价等一系列调控措施浮出水面,房屋开发成本成为各方高度关注的话题。近日,一位在珠三角和广西、云南多年从事楼盘开发的房地产开发商向记者坦言:“楼盘开发成本只占房价20%,房开商能够拿到其中40%的利润,余下超过40%的利润全部被相关职能部门‘层层消化’掉了。”

在记者保证不透露真实姓名的情况下,这位姓蒋的房地产开发商自述了亲身经历的楼盘开发“灰色产业链”。

楼盘开发成本只占房价20%

我从1992年就开始从事商品房建筑行业。当年每平方米的建筑成本价不过350元至400元,房价不过1000元/平方米至1500元/平方米,建筑成本占房价的1/4,加上土地出让金,房地产成本价格也不过是房价的1/2至1/3,如今建筑成本比原来只涨了100元至200元,房价却比原来翻了好几倍,房屋成本只占房价不到20%。

前些日子番禺包工头向媒体公布的商品房工程明细账,实际建筑成本是每平方米不过572元。这还是珠三角的价格,中西部省区的价格比这个更低,因为人工成本要比那边低很多。相比之下,中西部省区的人工费用只有珠三角的1/2至2/3,铁工为5元/平方米,木工是10-12元/平方米,泥工为3元/平方米,负责贴外墙瓷砖的人要20元/平方米。

南宁、贵阳、成都等地的房价已经比上世纪90年代涨了近10倍,价格从600-700元/平方米,飚升到4000元/平方米至8000元/平方米,上万元的豪宅也为数不少。实际上,面积越是大的楼盘,建筑成本越低,因为建筑商减少了很多钢筋、水泥、窗框、管道等费用,售价昂贵不过是迎合人们贪大求全的消费心理。

“招拍挂”:内行“懂门道”消化两成利润

土地价格、开发成本是不少房地产商向外宣称“价格上扬”的最大原因。实际上,土地“招拍挂”没有增加房屋成本,而“暗箱操作”成为房地产商降低成本的主要渠道。

“招拍挂”的项目一般分为三种情况:一种是规模较小的项目,在招投标过程中开发商可以通过“内部渠道”了解政府方面的土地价格“底线”、“上限”,与有可能参与的同行形成“价格同盟”,由一家公司竞拍下来后,其他公司共同建设,但楼盘销售价格参照周边楼盘价格抬高销售;一种是规模涉及几百亩土地的项目,土地连片开发就需要通过集体“围标”的方式来实现对土地的掌控,开发商往往事先做好评估部门、招投标审委会的“工作”,通过招投标“评估”方式,排挤一些外来的竞争者,通过打压对手、减少竞争压力来降低潜在的成本风险。还有一种是通过规划部门的“风声”,在未来的黄金地段抢先“圈地”的做法。如政府搬迁、城市发展规划等出台前夕,地方政府决策层尤其是“一把手”对城市发展的目标指向,成为开发商趋之若鹜的消息,一有风吹草动,房地产开发商就会连夜“跑马圈地”,因为这时候土地价格最低廉。

要获得这些消息、“搞定”这些职能部门,就必须“有酒大家喝”,从楼盘开发中拿出一部分利润,让包括评估、规划、拍卖、土地、政府等部门“分享”。我认真计算过,无论大中小型楼盘,要真正在当地站得住脚,至少要拿出两成左右的利润,通过请客吃饭、逢年过节赠送“购物卡”、假期组团旅游、支付出国考察费等方式来“摆平”这些权力部门。

土地“招拍挂”不但没有增加房屋成本,反而成为房地产开发商抬升房价的重要借口。表面上看土地价格很高,但分摊到每平方米的价格就很少,原来建设20层高的楼盘可以建设到40层楼高,成本降低了一半,房价却涨了一倍。

改规划+乱测量+滥用料=高利润

修改规划、楼盘测量时与测评部门“互通有无”,施工中滥用材料,这些都是房开商牟取高额利润的关键环节。

修改规划和楼盘面积测量是实现楼盘后期“利润增殖”的核心,这部分利润超过20%。只要有了前期到位的“工作”,规划建设部门不会对楼盘开发的层数、公摊面积、绿地面积进行认真测量,相关社会化的测量部门、评估部门因为面临市场竞争压力,在吃了一两顿饭之后,往往也对开发商房屋面积“跑冒滴漏”的行为睁一只眼闭一只眼。

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滥用料也是利润实现的重要手段。钢筋、水泥、板材、管线等,只要有出厂合格证,平时很少受到相关部门的监管,这部分材料建筑商往往精打细算,恰到好处地在管线、窗框等不影响工程质量的环节上使用相对价格低廉的产品。这部分产品质检部门不像钢筋水泥等大宗商品那样高度关注。但由于数量巨大,所获得的利润也非常高。

4成利润为职权部门买单

“吃得下,吞得掉,消化得了,没有后遗症。”这是房开商与诸多相关职能部门“合作”的重要前提。请客吃饭一顿没有上万元会让领导“没有面子”;组织相关职能部门“外出旅游”,不出国门就是没有旅游,这些部门只是象征性地交纳部分旅游费用,90%以上由我们直接支付给旅行社;逢年过节的“购物卡”,一次性就是几十万元。

我们当然害怕审计部门查账,但比起酒店、宾馆等行业来说,建筑行业也最容易开账出资,从进料源头、施工环节上,就能够将一大笔钱“费用”消化掉。“借用”身份证登记来冒充员工数量,用工资“冲抵”开销;把日常成本做大……这些都是房开商“化解”灰色产业链的主要手段。

我认真算过这样一笔账:一栋楼盘开发下来,成本只占房屋价格的20%,房开商能够拿到的利润占房屋价格40%,还有40%就是被各种“灰色开销”吞噬了。其实,只要地方政府和相关职权部门认真履行中央的政策措施,监管部门强化监管细节,我们完全可以把余下40%的“灰色开销”降低下来,返还给购房者。这相当于开价6000元/平方米的房子,只需要3000元/平方米至4000元/平方米就能够买下来了

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