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揭开美国尔湾新城的神秘面纱

news.xixik.com   2011-12-27 15:57:56 资讯来源:嘻嘻网   字号控制:[ ]   投诉/举报
核心提示:尔湾是一个一开始就经过规划的城市,而且是尔湾家族成立的尔湾公司投资慢慢发展起来的。1971年12月28日,经过社区居民投票,通过尔湾市的正式成立。

尔湾的背景

中国历史朝代表

两千年前,在这片土地上曾经生活着通瓦(Tongva)印第安人。从1769年,西班牙探险家和殖民者来到这里,着这片土地上建起堡垒和布道所,并开始牧养牲畜。后来,随着时代的变迁,这里先后建起了牧场、铁路、居民区和小镇。

1959年,拥有这片土地的尔湾家族公司——尔湾公司,以1美元的价格将大约4平方公里的土地出售给加州大学以修建新的校区,随后又向加州政府出售了大约2平方公里土地。加州大学聘请的建筑师William Pereira和尔湾公司的规划者们一起在这个新校区周围规划了一个5万人的城市的蓝图,这逐渐发展成当今的尔湾市。

尔湾是一个一开始就经过规划的城市,而且是由私人公司投资慢慢发展起来的,他就是由尔湾家族成立的尔湾公司。

1959 年尔湾公司应加州大学的请求,同意捐出1000 英亩土地作为加州大学校区。当时的州政府也捐出额外的500 英亩土地作为校区。尔湾加大聘请的建筑师威廉·佩德拉和尔湾公司策划部门则认为,有必要在环绕大学的社区建立一个容纳5 万人口的城市。根据他们绘制及拟定的开发计划书,这个新城市需拥有工业区、商业区、住宅区、休闲区及绿地等。

更因为在1970 年,现为尔湾商业综合体的前身“尔湾工业区”开始对外开放,而龟岩、大学公园、牧场、核桃及Culverdale 等住宅区也在同年陆续建成。

1971 年12 月28 日,经过社区居民投票,通过尔湾市的正式成立。

尔湾的规划

尔湾农场的规划者和他们在尔湾市的合作者采用了值得我们称之为精明增长的原则,很值得钦佩。开发保留了大规模的开放空间和保护区,在高度发达城市里设置的保护区常常得到支持高效使用能源和栖息地保护的人士的表扬。这里也是水资源循环使用的先行者。

尔湾市的规划经历了一个漫长的时间,前后大约近30年。第一阶段是萌动期,建设尔湾农场;第二阶段是60 年代建设大学社区的规划方案;第三阶段是70 年代是建设容纳五十万人的社区的规划方案;第四阶段是80 年代建设城市边缘区规划方案。

尔湾的吸引

30 年前,尔湾市还只是刚刚起步的一个小城。而如今,他已经成为人们的”共同目的地”。安全的生活环境,艺术级的运输系统,良性竞争的商业氛围,正规完善的教育机构和和睦相处的生活方式使人们不约而同地选择了尔湾。

尔湾被誉为”加州的科技海岸”,吸引了众多高科技公司的加入,包括医学设备制造公司、生物医学公司、电脑软件和硬件公司和汽车设计公司。尔湾的产业结构丰富,除了高科技产业之外,同时他的制造业、第三产业也一样生机勃勃。尔湾能得以迅速发展,其吸引力何在?

尔湾的人口

图:橙县地图

2000年人口只有14万3072人的尔湾,由于规化完善,治安良好,学区表现杰出,2009年人口已达21万2793人,其中亚裔占36%,仅次于占47%的白人,反映尔湾为亚裔居民热门定居城市。

根据2000年人口普查,尔湾华裔人口1万4971人,仅次于阿罕布拉丶蒙特利公园丶亚凯迪亚及罗斯密,为南加华裔第五大城市。虽然2010年人口普查结果尚未出炉,当地华人相信,华人至少成倍成长。

一、安全的居住环境

 

据美国联邦调查局(FBI)2005 年6 月6 日公布的全美最安全10 大城市名录,南加州的尔湾市赫然列在榜首。尔湾被评为全美最安全城市并非偶然。近10 年来,尔湾一直在全美最安全城市前10 或前20 的名单上徘徊,2004 年尔湾排名第6,而在1995 年,尔湾就曾名列美国大城市安全情况调查的榜首。

城市治安能达到如此令人满意的状况,是在整体规划思想指导下社区治安管理和安全标准监督的强化建设。尔湾市1 亿美元的城市预算中,有1/3 花在公共安全方面,这不仅包括了160 多名警员,还包括在打击犯罪方面的基础建设和规划。城市环境设计也起到了重要的作用。具备良好照明的停车场和宽阔的街道等城市基础设施建设,必须通过警察局的审查,以确保达到基本的安全标准。另外,停车场的电梯规定至少有一面是落地玻璃墙,以便警察能够从外面看到里面的情形。同时,尔湾的警察在工作中根据社区居民情况使用6 种语言,包括汉语,朝语,西班牙语,波斯语等,这就消除了沟通障碍,在防止和降低犯罪率方面效果显著。在一个拥有良好治安管理和安全居住环境的城市,最直接的受益者当然就是居民。

二、良好的自然环境

尔湾有超过100个公园和公共游泳池;拥有最美丽的高尔夫球场。尔湾市提供自行车道系统,以鼓励使用自行车作为安全和方便的交通和娱乐工具。现在这个系统已经包含有32 英里长的,独立的自行车专用道和126 英里长,同汽车道并肩设置的自行车道。有加州阳光之称的海滩——Laguna 海滨和Long Beach 海滨。尔湾80%以上的社区都规划良好,大多数拥有网球场、游泳池、小公园等,木桥区甚至有人工湖,让居民在湖上泛舟及其他水上活动。

三、优越的政策支持

政府对低收入首次置业者、残疾人和老年人都有不同程度的扶持政策。尔湾现有人口17.5 万,房屋数量6.45 万套,包括商品房、廉租房、临时住房等,基本可以满足各个阶层居民的居住需求。“租金补助”政策,橘郡住宅委员会(O.C.H.A.) 可每月提供租金补助。委员会执行第八部分“授权”和“居住优惠”计划的职责,对符合条件的居民按月度补贴按照市场租金租赁的住宅。“临时住房”,“前进家庭”(Families Forward) 是一家本地非盈利中介代理,他们提供临时和过渡住房服务,并且为没有住房的家庭提供帮助。

对低收入首次置业者,实施部分扶持政策。尔湾市首次购房者计划包括三个独立的子计划:一是,预付定金资助计划。预付定金资助计划提供低利息贷款,使低收入和超低收入的首次购房者能够买房。二是,抵押贷款证明计划。三是,分期购买计划。橘郡地区住宅和金融代理处(OCHFA) 是一个综合权利机构(JPA),是一个服务于橘郡的非营利政府组织。这一机构帮助中等收入的个人和家庭通过分期购买住宅拥有计划获得属于自己的住宅。该计划目前只在部分城市实行,其中包括尔湾市。

四、优秀的教育

尔湾统一学区(IUSD) 一贯被评为美国最佳教育系统之一。尔湾的学校提供创新的教育计划,开放的教室,团队教学和优秀的社区合作,除此外,有些学校甚至还提供年度循环学期。学区拥有22 个小学,5 个初中,4 个全面高中和一个继续教育高中,学生总计超过24,000 人。

尔湾的学生一直在橘郡的SAT 考试中名列前茅。90%的高中毕业生考上大学。学区有全国闻名的学校,学生在学术,艺术,体育等学科的成绩远超过州和国家的平均水平。自从1972 年尔湾成为统一学区之后,友邻学校就很快清晰反衬出其教学成绩的提高。在这里,有创新的管理队伍,有富有才智和同情心的教师,积极参与的父母,还有后援的商业企业和社区领袖,他们一起改变了尔湾。在这里,优先考虑学生成长,用课程传递价值,为未来准备了战略发展计划。

Tustin 统一学区(TUSD) 为住在尔湾北部和西部的学生提供服务。学区有悠久的历史,在学生,教师和社区的努力下,学区持续表现了优秀的成绩。这一学区有17 所小学,5 所初中,2 所完全高中,一所继续教育高中,和一个成人教育学校。

在过去十年里,Tustin 统一学区共有9 所学校被评为州或国家级优秀学校。两所小学被评为国家模范学校;一所初中和一所高中被评为国家蓝丝带学校;其他5 所学校,一所小学,两所初中和两所高中,分别因其在学术,视觉和表演艺术,以及体育特色,被评为加州优秀学校。

Tustin 的学校非常强调课堂中的教学艺术。学校在加州的各项考试中表现出色。Tustin 的学生在参加年度标准考试的加州学校中得到高分。丘陵和Tustin 高中都有学生得到国家优秀学者奖。有将近90%的毕业生能考上学院和大学。

尔湾的人口受教育程度都很高,95%的人受过高中教育,超过50%的人受过高等教育。

五、有竞争力的工资水平和足够多的就业机会

橘郡与德克萨斯德奥斯汀,加州的圣鹫斯,新泽西的瑞雷-多翰墨相比较,各个行业的总体工资水平都处于上等。而尔湾是橘郡重要的经济城市,其收入水平在橘郡处于上等。

尔湾现有居住人口17.5 万,就业岗位数16.8 万,其中2/3 的岗位是由当地居民消化,其余1/3 的岗位吸引了很多外来人口。

尔湾的成功

分析尔湾市城市发展的成功经验,我们发现:

第一,尔湾的城市发展与环境、居住舒适度等各个方面保持良好的平衡关系

2003 年,在西岸地区人口在10 万以上的城市中,尔湾被金钱杂志(Money Magazine)评为值得居住的”热门城市”第五名。此外,美国人口调查局,在人口超过10 万人以上的城市里,评定出尔湾市的人口增长速度名列第六。尔湾不仅人口以每年5%的速度增长,而且辖区不断的扩大,在接下去的几年里,面积将由55.5 英亩扩张至超过74 英亩。因为在2003 年11 月并入了MCAS El Toro 的航海基地,尔湾成为橘郡面积最大的市。

土地面积和人口的增加最终促使城市准备更多的物质条件。每年都需要根据设施的使用需要进行修复和提高。同5 年前相比,尔湾的街道总长度增长了29%,公园总面积增长了36%,街道绿化总面积增长43%。在过去几年里,城市增加了2,203 英亩的开放空间,并将在今后的3 年里,进一步增加1,227 英亩。

之后5 年,在三个关键领域的增长将继续保持。人口计划增长16%,接近20 万居民;公园和公共空间面积则计划增长56%;道路绿化和街道总长度都计划增长18%。

在增长的同时,尔湾市也将面临老化的基础结构设施修复工作。虽然它才成立了34 年,但基础设施,例如街道表面,都因为磨损而需要替换或修复。这些使用寿命因素都必须同新增加的设施一起被考虑在内。显然,这种大规模的改变提出了巨大的挑战,尔湾既需要在保护居民现有的生活和商业质量,也要保持金融能力,使之能够在将来继续提供服务,这两者之间需要保持良好平衡。

第二,尔湾以高科技为主导,多元化的产业结构抗风险性大。

尔湾现有公司17,000 家,以高科技为主导,多元化的产业结构。一些著名的公司总部在尔湾的就有10多家,如福特汽车集团、爱德华生命科学等,光汽车类就有7家,还有一批在国际上盛名的批发销售公司。在90 年代末高科技产业泡沫破灭时,硅谷受到了极大的冲击,而尔湾这样的产业结构在遇到市场风险的时候则相对稳定,没有受到太大影响。

第三,尔湾便捷的交通,支撑起尔湾的健康发展。

距离尔湾很近的约翰韦恩机场,是地区性的商业机场,提供通向22 个美国城市的直达航班。此外,很多本地公司的私人飞机和公司喷气机也都以此为基地。

第四,尔湾市场化的运作机制,保持了城市以市场为导向的发展原则,可持续与良性循环很关键。

尔湾是在市场主导下规划形成的新兴城市。没有政府指令,没有行政干预,一切由市场来检验,人们遵守法律,维护市场规则。尔湾完全靠优美的自然环境,便捷的交通,安全的居住氛围,良性竞争的商业机制不断吸引着来自各方面的淘金者。市场化的运作使整个城市的规划建设一直朝着市场接受的方向发展,朝着利益最大化,可持续发展的方向发展。市场化的运作机制使尔湾更加生机勃勃。

尔湾的四个发展阶段

一、尔湾简况

尔湾位于加利福尼亚州西南,占地88平方公里,现有人口21万,属于橘郡管辖范围,是美国最大的规划城市社区之一。1971年12月正式成立尔湾市,从建市到目前虽仅30余年,但它已经成为加州重要的经济城市,洛杉矶大都市区的重要组成部分。尔湾南面濒临太平洋,拥有著名的Laguna海滨、Long Beach海滨,这里阳光充沛(以“加州的阳光”闻名世界),气候温和,由于是新开发的社区,规划设计非常先进,近几年来逐渐成为加州的高尚住宅区之一。在过去30年里,尔湾市一直保持着美国最安全、规划完善、适于开展商业活动的最佳社区的口碑,吸引了大量的居民和商业机构。

二、尔湾的发展历程

尔湾地区的开发最早源于大学社区的创建。尔湾从开始就是一个经过规划的城市。与一般的新城市开发由政府推动不同,尔湾是由私人公司来进行的,即拥有尔湾及其附近大片土地的一个家族企业“尔湾公司”。其开发经历了四个阶段。

第一阶段:尔湾农场时期(1860-1959)

19世纪60-70年代,詹姆斯·尔湾从西班牙和墨西哥人手里得到了建设尔湾农场的土地,整个农场拥有广阔的橘子林和胡桃、鳄梨、利马豆和绵羊等物产。上个世纪50年代,洛杉矶开始向南部发展,为尔湾地区的发展提供了契机。加利福尼亚大学(即加州大学)也有在这里建设新校区的意向。1959年尔湾公司捐出4.05平方公里的土地作为加州大学尔湾分校的校区,加州政府也捐出了2.025平方公里的土地,尔湾的开发开始加速。

第二阶段:“大学社区”时期(1960-1970)

尔湾的规划者和他们在尔湾市的合作者采取“精明增长的原则”(相当于今天的可持续发展)。加州大学聘请著名建筑师威廉·佩德拉对尔湾校区进行规划。在初次规划中,威廉·佩德拉和尔湾公司的策划部门就一致认为:仅有功能单一的大学区是不够的,有必要在环绕大学的社区建立一个容纳5万人口的城市,这个新城市必须拥有工业区、商业区、休闲区及绿地等。

1960年威廉·佩德拉设计出围绕尔湾加州大学分校规划的新社区。他设想的这个“大学社区”,占地405平方公里,能容纳10万居民,沿海岸覆盖121.5平方公里的土地。早期规划中充分考虑了这一地区不同村落的规划、城市整体和不同区域之间的尺度关系,并规划保留了大规模的开放空间和保护区,充分考虑了水资源循环的利用。1964年,橘郡政府批准这一规划,次年,尔湾加州大学校园正式启用,因其大师级的规划而很快成为全美瞩目的焦点。

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第三阶段:50万人的社区阶段(1970-1977)

在随后几年里,后继者不断充实和完善威廉·佩德拉的早期设计。1970年,雷·沃森和理查德·里斯等新设计师设计了在243平方公里的土地上建设容纳50万人的社区,并向政府提交了土地使用和交通系统,包括道路层级、街道景观设计和横越道路走廊的规划。这一规划因为太粗而遭到橘郡规划者的批评,但尔湾市和其他市政当局并未全盘否定这一规划,而是接受和保留了这一规划,只是减少了开发强度。1977年,尔湾公司又邀请美国费城著名的华莱士、麦克哈戈、罗伯特和托蒂等四家规划设计事务所进行了城市设计研究。这次规划的特点是运用园林开发理念为各地块和地区赋予了不同的尺度特征及露天场地的保护。从1970年开始,尔湾地区对外开放,龟岩、大学公园、牧场、核桃及Culverdale等住宅区陆续在校区周围建成。

第四阶段:城市边缘区阶段(1977——)

1977年尔湾公司由一家财团收购,这一交易导致了尔湾地区开发规模的缩小,而且尔湾的规划和设计功能也从公司里分离出来。20世纪80年代晚期,尔湾的开发接受环保主义的理念,保存了超过农场一半以上的开放空间,大约178.2平方公里的农场土地被规划为自然栖息保护地,24.3平方公里的土地用于公园和开放空间。城市发展主要围绕在这些自然栖息保护地、公园及开放空间进行布局。

经过30年的发展,尔湾从一个刚刚起步的小城,发展成为公众向往的“共同目的地”,被誉为“加州的科技海岸”,吸引了众多高科技公司的加入。安全的生活环境、艺术级的运输系统、良性竞争的商业氛围、正规完善的教育机构与和睦相处的生活方式,使人们不约而同地选择了尔湾。2003年,在美国西海岸地区人口10万人以上的城市中,尔湾被金钱杂志(Money Magazine)评为值得居住的“热门城市”第五名。据美国联邦调查局2005年6月6日公布的全美最安全10大城市名录,尔湾市赫然列在榜首。


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