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房子只住不炒 严厉调控杭州房价为何暴涨1-3倍

news.xixik.com   2017-9-27 17:34:03 资讯来源:嘻嘻网   字号控制:[ ]
核心提示:2017年上半年开始杭州几乎所有的楼盘都要关系和全款购买,政府压房价,二手房和一手房倒挂,那么这些房子一旦交付流通到二手房市场以后,杭州房价将面临全面上涨。杭州楼市2016年G20开始启动,此轮已暴涨不止一倍。

 

现阶段对房价抱怨最多的,要数成都、杭州、武汉。这三大妖孽,房价屡调不稳。很多购房者百思不得其解,也一直望房兴叹。

今天先讲杭州的。

赴美生子利与弊

最近有一则关于杭州房价的笑话。说,因为临安的撤市建区,杭州楼市的均价降了,控房价的目的也达到了。

非常烂梗的笑话,但是也说明了一个问题,看一个城市的房价,通过全市均价的层面是没有特别大的参考价值的,尤其是这个城市还在飞速扩容中。

其实,按照行政道路、市政规划、市场习惯潜移默化而成的板块概念,是我们在谈论房价时,最常提及的维度。

你对十年前的杭州房价还有印象吗?举个小例子,那时候金色蓝庭开盘价格是15160元/平米,朝晖二手房成交均价是10851元/平米。

这十年,杭州房价涨了多少?问房联合专业房地产大数据机构克而瑞推出《杭州房价十年图鉴》,分上下两期,一起探寻杭州主要板块房价十年起伏——

NO.1

你猜,杭州这十年房价

涨的最多的板块是哪里?

恭喜滨江区政府板块!07年的时候,滨江区政府板块的房价8023元/平米。到了今年,板块房价已经到了44919元/平米,上涨了459%。

曾经,多少人不愿过江。没想到,当初的“芦花鸡”,其实是个金凤凰!

NO.2

有两个临近的板块,

在十年间,手拉手都涨了3倍

申花和桥西,这十年来一直是杭城热门购房板块。

这十年间,一直手拉着手的两大地缘板块,从万元起步,一起打下2010年的江山,也一起扛过2012年的断崖,现在向着4万+走去。

曾经的桥西,因为改善盘林立,房价一直走在申花的前面。但从今年,申花房价首次超越桥西,而且看起来这个趋势将会持续下去。毕竟,桥西即将断供,而申花依旧新盘供应量充足。

NO.3

颠覆三观:

关于“宇宙中心”,你不知道的事

作为我杭今年的顶级流量,钱江世纪城被戏谑为杭州楼市的“宇宙中心”。但其实,从有房源成交的2010年开始,8年房价仅上涨了32%,2010年入市时虽起点颇高,但2012年、2014年都追随杭州当时的楼市时势,降价了两波。2015年后一直一路高歌的房价现在被牢牢维持在3万5左右,感谢限价!

NO.4

重塑人设:

未来科技城,没有想象中那么“能打”

在长久以来的想象中,我们是不是都觉得未来科技城是房价上涨的排头兵,板块发展的冲锋号,是,没错,但未来科技城(核心区)的房价,并没有上涨的十分激烈,5年上涨了50%而已,目前均价27867元/平米。

(备注:2013年之前,未来科技城核心区都是别墅项目,价格高,成交量很低,没有板块大数据意义。像是2008年,整个板块只成交了6套大华西溪风情。从2013年开始,富力西溪悦居的入市,整个板块的成交量才突破1000套,比较有观察价值。故数据表从2013年取样。)

NO.5

市中心就是市中心

稳!

在十年间,杭州房价除了4倍头,3倍头,还有9个板块上涨超过2倍,这其中,市中心板块尤其瞩目,占据了3个。

什么?市中心板块那么多?有没有好好学习我杭“十三五”规划,走向“钱塘江城市新核心”的杭州,市级中心有2个,包括传统市中心、钱江新城、钱江金融城、钱江世纪城这些板块。

市中心、钱江新城、钱江金融城这三个板块的十年房价涨幅分别为222%、233%,296%,稳定在48351元/平米,57818元/平米和41901元/平米,就问你稳不稳?并且,从数据看,钱江新城、金融城的涨势曲线非常“陡峭”,未来可期,鼓掌!

杭州热门楼盘的套路是这样的:

要搭售车位、必全款买房、贷款和公积金请直接走开。而这样的买房鄙视链,甚至还有一个前提条件——拖关系。买个房子虐不虐,你就说虐不虐。

1、看城市的房价涨幅,从统计均价看是看不出来真实涨幅的,因为很多地方被平均了。

跟杭州的一些读者交流发现,杭州楼市2016年开始启动,此轮已暴涨不止一倍。

“杭州去年9月G20后开始大涨,涨幅大多一倍以上,现在热度依然没有减弱,基本都是靠抢,而且大多要求全款,大家都说杭州房价只会涨不会降,因为2022还有亚运会!”

“今年上半年开始杭州几乎所有的楼盘都要关系和全款购买,一些紧俏楼盘甚至于一般关系还买不到,原因就是政府压房价,二手房和一手房倒挂,那么这些房子一旦交付流通到二手房市场以后,杭州的房价将面临全面上涨。”

我对杭州房价涨势不熟悉,从当地微信公众号“层楼”摘取了一些价格变化信息。

1、临平北某楼盘,去年G20之前,在售房源价格,仅7500元/㎡左右。G20之后,房价才开始有显著上升。最近三个月以来,该楼盘二手房价,已经从13000元/㎡左右,上涨至17000元/㎡左右。

2、大盘东海·闲湖城,2016年4-5月,当时成交价基本在万元以下,大概9000元/㎡左右。直到去年G20前,成交价也仅仅在12000元/㎡左右。现在呢?近期成交记录显示,价格已在20000元/㎡左右。最高的一套,高达23000元/㎡。

3、老余杭楼盘景瑞·御蓝湾,一年多之前,一手房售价仅6400元/㎡左右。而现在的挂牌价,多数已经突破20000元/㎡,最高的达到26000元/㎡。

4、欧美金融城,此轮从万元左右,涨到现在实际成交价2万8,挂牌价最高的,更是高达4万/㎡。

整体而言,此轮杭州最低涨幅也有一倍,涨的最高的地方超过3倍,原来的远郊区,滞涨区,也都出其不意的后来居上,涨幅跑赢杭州大盘。

新楼盘因为调控限价,有的楼盘确实降价了,但据杭州人说,由于僧多粥少,没有关系还买不到。杭州市主城区新房住宅成交均价已经突破3万+。

由于新房限价,目前杭州新房二手房倒挂现象明显。今年前五个月有所回调,但下半年以来重回升势。二手房均价已到2.4万平米。

2、为什么杭州调控了,楼市还这么疯狂呢?

先看下调控政策的松紧程度,杭州今年3月份进一步调控。

比如改善型需求,只要有贷款记录,即使房子卖了,再买首付要6成,这一点,比苏州和深圳的5成都要严。

杭州还出台了住宅3年限售政策,这个北上深和苏州都没出。

凭心而论,杭州的调控政策,跟兄弟城市一对比,更严。

但为什么北上深和苏州楼市都冷静下来了,而杭州还这么疯狂呢?

难道真如他们所说,杭州是人间仙境,与众不同?

我2011年去过杭州,印象不错,西湖很美,文化底蕴很深厚,宜居城市。

哦还有一个明星阿里巴巴,带动了相关高端人才就业,这些都是很多人认为杭州房价暴涨的原因。

在杭州人自己看来,杭州经济发达就业机会多,又是旅游城市,浙江各地级市哪个不想到杭州置办点房产呢,杭州人估计只占市场2成,浙江省内人卖房的多。

但这些并不是今天才有的,早就生成了。为什么杭州在上一轮调控中,房价跌的只比温州差一点?难道那时候大家就没有发现杭州适合人类居住吗?

修几条地铁,举办一场大会,这并不是杭州独有的,其它城市也没见因为这些因素房价就上涨的啊。

浙江藏富于民,老百姓是有钱,前几年整个浙江都陷入了借贷危机,中小企业倒闭如潮,经过几年的阵痛,有的如今已经成功转型。温州,宁波是典型。而杭州是浙江的中心城市,吸引的是全省的资金。

但这也不是主要原因,要这么讲,北京上海深圳吸引的还是全国的资金呢。

3、到底是何原因?

经杭州本地的很多购房者反映,今年这一波涨都是拆迁户推高的。

说杭州满城都是拆迁户,一点不为过。很多读者都跟我反馈过,现在主要是拆迁户在买,都是手持千万现金,四处找房。

“我们是08年开始拆迁的,基本上是拿360平米的房子,再拿部分现金,直到2015年开始鼓励货币分房,目前每户全款差不多1450万左右,但基本上拿1-2套房子,其余拿现金全款去买一套商品房,一般人肯定竞争不过,目前杭州主城区拆迁基本已完成了。”杭州本地一个拆迁户在樱桃小房子粉丝群里说。

2016年杭州提出“主城区城中村改造五年攻坚行动”,计划用5年时间基本完成178个主城区城中村改造,将主城区城中村打造成配套完善、生活便利、环境优美、管理有序的新型城市社区。2017年将是杭州历年来拆迁量最大的一年。

据不完全统计,2016~2020年杭州将全面完成上百个城中村的拆迁计划,拆迁至少600万平米城中村和老旧小区。

拆迁补偿以住房和货币化安置同时进行,房子拆完还没有建新房,就先给你钱,拆迁户有钱了就去市场上买房。

拆迁量那么大,需求突然激增那么多,市场短期哪有那么多房子供应呢,从去年以来,杭州的供应面积明显小于签约面积,严重供不应求,所以房价不涨都难。

截至9月27日,杭州新房可售套数是95299套,其中住宅是37227套。市场的非住宅商品房存量比较大,但住宅存量还是非常有限的。

去年一年,杭州新房成交量超过20万套,按今年8月份的成交量计算,新房成交16079套,现在的存量也就是6个月的库存,而住宅就更少了,大约只有3个月的库存。目前杭州的库存量已经下降到了2012年。

杭州上一轮楼市,是2013年、2014年,进入谷底,2015年库存到达最高峰后,楼市见底,2016年开始飙升,虽然今年多次调控,但房价继续坚挺向上。

2016年,是杭州换房族和刚需的天下,而到了今年,成了拆迁户和外地投资客的舞台。

4

按道理,如果没有货币化安置的拆迁,经过几轮严厉的调控,杭州楼市应该平息了。

一边是调控强压价格,一边却在大拆大建,人为制造需求推高二手房价格,不明白杭州为什么那么急于改造所有城中村。

如果真是为了调控,杭州就不应该实行货币补贴,拆迁户全部回迁,也不至于让他们去有限供应的市场抢房推高房价啊。

从城市竞争力来看,杭州土地财政非常严重,去年杭州的土地出让金超过1600亿,与公共财政收入的比值为156%。

我无意贬低杭州,但凡是依靠土地财政的,其实都说明,一个地方的税收收入是不足的,缴税不多的企业综合竞争力会很强吗?

我大深圳就不靠土地财政,深圳2016年一般公共预算收入7901亿元 ;而杭州一般公共预算收入才1402.38亿元。差了好几倍。

如果从这点看似乎就有答案了。政府没钱,只能靠房地产,靠短期大规模的拆迁,人为拉高房价,从而拉高地价,这种饮鸩止渴的方法,能够坚持多久?

杭州把临安撤县设区,确实可以拉低房价均价,但仅仅依靠数字上的调控,来达到向中央交代的目的,对购房者而言,简直是一种愚弄。

整个杭州是1.65万平方公里,920万人,其中市区是8000平方公里,人口大概800万。

对比之下,深圳2000平方公里,常住人口1100万,面积只有杭州的四分之一,人口比杭州多三百万。

目前深圳的房子均价在5.4万左右,此轮普遍上涨翻倍,今年市场算比较平稳。

从土地面积来看,我觉得杭州房子没有那么稀缺。跟杭州一比,我突然感觉深圳是洼地了。其实不是深圳的房价低,而是杭州的房价涨太多了。

如果不是人为制造大量需求,杭州房价凭什么比深圳的涨幅还大!

网友反对的声音

靠什么涨?平均5000的6万的年收入怎么支撑3-5万的泡沫价格?20万的家庭收入这个城市有多少比例?20万的家庭收入基本生活以后还有多少可以供房贷的?人要生活在现实中不要靠幻想,北上广深这些一线都是有极大的原因才可能成功的,不是杭州这种历来被天朝定位二线旅游城市开几个会就能够乌鸡变凤凰的,10-15年惨烈的房价阴跌这么快就忘记了?哪个二线城市有过这么长时间的阴跌大跌?每个人问问自己2017的今天自己的收入和5年前比有多大的变化,人人都收入翻倍了吗?

支撑中国前30年经济爆发性增长的几个条件——人口红利,环境红利,土地红利现在还有几个还有?李超人为什么几年前就开始抛空大陆所有资产?人家才是真正用市场说话的理性资本家,看到了问题的本质,长期看空中国大陆的经济。经济没有实质性的增长,只靠无限制的超发货币去维持房价无节制的恶性上涨,最终留下一的一定是一地鸡毛。

到2020年,现在这些高价地的项目基本都上市了,拆迁户也都快拿到回迁房了,经济如果没太大变化,3-5w的房价有那么高的消费能力支撑?哪怕是卖小买新,前提也得是有源源不断的购买力能承接老破小。

杭州房价经历三次大跌,四次暴涨后……刚需买房生存指南送给你!

最近有一则关于杭州房价的笑话。说,因为临安的撤市建区,杭州楼市的均价降了,控房价的目的也达到了。

非常烂梗的笑话,但是也说明了一个问题,看一个城市的房价,通过全市均价的层面是没有特别大的参考价值的,尤其是这个城市还在飞速扩容中。

其实,按照行政道路、市政规划、市场习惯潜移默化而成的板块概念,是我们在谈论房价时,最常提及的维度。

你对十年前的杭州房价还有印象吗?举个小例子,那时候金色蓝庭开盘价格是15160元/平米,朝晖二手房成交均价是10851元/平米。

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你猜,杭州这十年房价

涨的最多的板块是哪里?

恭喜滨江区政府板块!07年的时候,滨江区政府板块的房价8023元/平米。到了今年,板块房价已经到了44919元/平米,上涨了459%。

曾经,多少人不愿过江。没想到,当初的“芦花鸡”,其实是个金凤凰!

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有两个临近的板块,

在十年间,手拉手都涨了3倍

申花和桥西,这十年来一直是杭城热门购房板块。

这十年间,一直手拉着手的两大地缘板块,从万元起步,一起打下2010年的江山,也一起扛过2012年的断崖,现在向着4万+走去。

曾经的桥西,因为改善盘林立,房价一直走在申花的前面。但从今年,申花房价首次超越桥西,而且看起来这个趋势将会持续下去。毕竟,桥西即将断供,而申花依旧新盘供应量充足。

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颠覆三观:

关于“宇宙中心”,你不知道的事

作为我杭今年的顶级流量,钱江世纪城被戏谑为杭州楼市的“宇宙中心”。但其实,从有房源成交的2010年开始,8年房价仅上涨了32%,2010年入市时虽起点颇高,但2012年、2014年都追随杭州当时的楼市时势,降价了两波。2015年后一直一路高歌的房价现在被牢牢维持在3万5左右,感谢限价!

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重塑人设:

未来科技城,没有想象中那么“能打”

在长久以来的想象中,我们是不是都觉得未来科技城是房价上涨的排头兵,板块发展的冲锋号,是,没错,但未来科技城(核心区)的房价,并没有上涨的十分激烈,5年上涨了50%而已,目前均价27867元/平米。

(备注:2013年之前,未来科技城核心区都是别墅项目,价格高,成交量很低,没有板块大数据意义。像是2008年,整个板块只成交了6套大华西溪风情。从2013年开始,富力西溪悦居的入市,整个板块的成交量才突破1000套,比较有观察价值。故数据表从2013年取样。)

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市中心就是市中心

稳!

在十年间,杭州房价除了4倍头,3倍头,还有9个板块上涨超过2倍,这其中,市中心板块尤其瞩目,占据了3个。

什么?市中心板块那么多?有没有好好学习我杭“十三五”规划,走向“钱塘江城市新核心”的杭州,市级中心有2个,包括传统市中心、钱江新城、钱江金融城、钱江世纪城这些板块。

市中心、钱江新城、钱江金融城这三个板块的十年房价涨幅分别为222%、233%,296%,稳定在48351元/平米,57818元/平米和41901元/平米,就问你稳不稳?并且,从数据看,钱江新城、金融城的涨势曲线非常“陡峭”,未来可期,鼓掌!

杭州热门楼盘的套路是这样的:

要搭售车位、必全款买房、贷款和公积金请直接走开。而这样的买房鄙视链,甚至还有一个前提条件——拖关系。买个房子虐不虐,你就说虐不虐。

在这样的情况下,那些购房者还能买得起、还能买得到的楼盘就是套路横生之下的“一股清流”。

今天,我们的专家就带你看看,谁才是当前楼市中的“白莲花”。

推荐

?现在奥体有很多楼盘不需要托关系,比如景瑞天赋、龙湖春江天玺、长龙领航城。

?很让人出乎意料到景瑞天赋(位于博奥路与扬帆路交汇处,价格尚未公布),不过该盘需要去验资,只要验资的都能买到,而且没有对付款要求(全款)的束缚。

?龙湖春江天玺(位于博奥路与建设四路交叉口,均价:32856元/平),所处热门板块,目前不热门的板块都可以买到。

?长龙领航城(位于萧山博奥路(原青年路)与建设四路交汇处,均价:30570元/平)也没有这些束缚的,不过目前该楼盘已经是尾盘阶段了。

?未来科技城板块,只要不是万科的,基本都能买的到。不过还有个中南樾府(位于文一西路与绿汀路交叉口 ,价格尚未公布),这个项目抢的人太多了,因为价格在30000元/平。

?未来科技城,富力开发的项目能买的到,原因是有客户在犹豫,还是比较担心它交付后的质量问题。

?香港兴业耦园(位于杭州文二西路转入荆长大道(五常小学旁) ,均价:28862元/平),这个项目单价在32000-33000元/平的能买到,但是单价26000-27000元/平就会比较困难了。

? 未来科技城可以期待一下,东原的项目(目前案名未定),这个开发商在其他城市开发楼盘的品质很优质,产品本身很有追求。

?降价的万科玉泉也可以买到。不过之前购买有最低7成首付要求,估摸着最近涨成8成了。但是单价相对比之前开的降了。

?长睦板块可以买到,但是不太推荐,位置太偏,后期不看好。

?城北新城目前新盘比较少,但是推荐远洋招商上塘宸章(位于储鑫路和科祥路交叉口,均价:28723元/平),这个项目目前98方的户型会稍微紧张一点,但是128方四房的户型,总价在400万,改善型需求的这一批可以买到。

现状

?良渚新城确实是政府定价,因为地价接近20000元/平,政府只限制出售单价在17000-18000元/平。那肯定买不到,所以基本都是要托关系才能买到。比如融信澜天28秒售罄,也是因为价格低原因。如果政府适当的限制价格,还是可以买的到的。

? “不托关系、不全款”买不到的现象,实际上是对于那些预算比较紧张的人,的确是抢不到房子。这个现状发生预算总价在250万-350万之间的购房人群中更盛,因为这个价位段的,其实需要是品质和地段都要着重考虑的。但是总价在200万-250万之间的可能这种现象会稍微少一点。

?这种现象主要还是恐慌的情绪,真实的市场环境其实没有大家想的那么严重,真的买不到的也就是个别项目。其中确实是因为政府的限价,大家对它价值的认可和定价确实差的比较大。

?很多开发商明明有房子,而且它的认筹可能并没有像你像的那么火爆。手里有房源就是不放,还是要再挑客户。房源握在手里,预售证都领出来了,也许真正能定下来的房源也就80%。还有20%的房源,开发商不放手就是要你找关系,明着告诉客户,你必须要找到我才卖给你。这其实就是开发商的套路。

建议

?开发商:

? “不托关系、不全款”买不到的现象。对于开发商来说还是要有一个基本的情怀或者社会责任,要流有道德的血液。

?有些开发商确实不应该这么做,本来是一个首置的小区。然而开发商一定要“全款的往里走,按揭的不要堵门口”。这种将来这个小区交付的时候怎么办?如果全款可能都是投资的人,那将来这个小区还怎么住?开发商还是不能太过功利,本身已经赚了很多了。这种现象是不对的。

?开发商现在是怎么对待客户的,我相信客户是会记住的,因为真正市场这么好的也是极少的,大部分情况下开发商卖房还是比较困难的。应该在这个时候多想一想之前的苦日子是怎么过的。开发商在这个市场环境下这么对待客户,将来有一天这个代价肯定要付的。

赴美生子多少钱

?购房者:

?建议购房者拿着手上的钱,去选一选不那么严苛的几个开发商。还是有很多项目可以多看一看。

?如果你对接下来的走势完全不抱任何信心,那你赶紧“下场”。如果你稍微有点信心,你现在手握的钱放在银行里做一年期的理财产品也有5点几的回报,比你全款买房的回报可能更可观一点。(因为现在从投资周期来看明显拉长了,基本要做5年左右的周期,这个周期一拉长的话,具体到年回报率就没有那么高。)

?之前算过一笔账。卖奥体的房子,35000元/平买进,假设三年后50000元/平卖出,当时是全款的情况下,最后折算的回报率也才6%,这其实跟你在银行做各种理财的估计差不多。而且容易变现。

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