在美国，麦当劳排名第一，肯德基排名第七。麦当劳在世界121个国家和地区拥有超过30，000家店，全球营业额约406.3亿美元，而肯德基在世界80个国家和地区拥有连锁店数仅为11，000多家。
事实上，麦当劳并不像我们消费者所看到的那样，盈利来自卖汉堡。麦当劳的成功来自于“以快餐吆喝，以地产盈利”的特许经营模式，这种模式使其能够以少量启动资金快速地抓住银行，吸引富有经营能力的加盟商一起来共建麦当劳事业。麦当劳创始人RayKroc在德克萨斯州立大学演讲期间被学生们邀请喝啤酒，期间雷问学生“谁能告诉我我是做什么的？”，学生们都乐了认为雷在开玩笑，于是有位学生笑着回答“雷，大家都知道你是做汉堡的”，雷哈哈大笑“你们错了，我其实不是做汉堡的，我真正的业务是做房地产”。
谁也想不到，麦当劳现在已成为全球最大的地产商，在全球100多个国家有数万块黄金地段，有资料显示在80年代，在麦当劳上万家汉堡店中，有60%的房地产权属于麦当劳，而剩余40%是由麦当劳总部向当地房产主承租。由此，房地产收入成了麦当劳的主要收入，麦当劳收入的1/3来自直营店，其余来自加盟店，加盟店付给麦当劳租金，房地产收入占到近90%。麦当劳总部每天干的最多的不是研究什么汉堡好吃，而是研究哪个地段的客流量大、哪块地皮升值潜力大，他有专业的地产经纪团队，他们对地段的考察也是相当的严格，甚至考察店址与城市规划是否相符，是否会有市政动迁，是否进入城市规划红线，经过3-6个月的考察后最后才得出要哪块地或开店与否的结论，如果要问保证麦当劳开一家火一家的秘诀是什么，“第一是地点，第二是地点，第三还是地点”。
1992年4月，麦当劳在北京的第一块地（第一家店）在长安街和王府井大街路口（王府井），是当时麦当劳在全世界面积最大的店，我当时还在北京理工大学攻读应用数学系，为了品尝一下我和几个同学专门去王府井体会了一下什么叫做人山人海，排队就用了一个多小时才排上一份套餐。那时人们根本不知道土地会是金娃娃，试想若是捂到现在地价不知翻了几百个跟斗，后来碰到拆迁补偿麦当劳叔叔又大赚了一把，麦当劳叔叔的地产眼光应在潘石屹、任志强之前。
我们且来看麦当劳是如何借汉堡之香食地产之财的。
麦当劳或购地自建连锁店租给加盟者，或把一个精心考察过的店铺租下来，租期20年，跟房东谈好20年租金不变，然后吸引加盟商，把这个店铺再出租给加盟商，并向每个加盟商加收20%的租金，以后根据这块地产升值的情况，进行相应的递增。
如此，麦当劳公司的收入主要来源于房地产营运收入、从加盟店收取的服务费和直营店的盈余三部分。
这套模式之所以能够成功运营，是因为加盟者一般都没有足够资金支付3万美元的土地费用和4万美元的建筑费用，也常无力争取贷款。
因而，麦当劳公司就负责代加盟商寻找合适的开店地址，并长期承租或购进土地和房屋，然后将店面出租给各加盟店，获取其中的差额。实质是麦当劳房地产公司(为实施房地产策略而成立的公司)用各加盟店的钱买下房地产，然后再把它租给出钱的加盟店。这种房地产经营策略，实际上是把第一债权人的权利转让给了麦当劳房地产公司，以使它能具备从银行取得贷款的资格。这既解决了加盟者开店的资金困难，又增加了麦当劳公司的收入，同时，通过控制房地产，更有利于麦当劳加强对受许人的管理。
自从麦当劳自行购买地产以来，连锁房地产公司最大的任务就不在于寻找地主，而在于找到更多愿意贷款的银行了。从20世纪60年代初开始，麦当劳便雇佣了一批专业房地产人才在美国各地寻找适当的地产，还雇佣一组专业人士专门替公司找贷款，他们以支付高额利息为条件，专与各地的小银行交易。这使得麦当劳成为全美价值最高的零售房地产公司。
资料表明，至20世纪80年代中期，麦当劳的近万家餐馆中，有60%的房地产权属于麦当劳总部，另40%是由总部出面向当地房地产主承租的。
由此，房地产收入成为麦当劳的主要收入。麦当劳收入的1/3来自直营店，其余来自加盟店，其中，房地产收入占这部分收入的90%。
这种相互制约、共荣共存的合作关系，使得麦当劳在处理总部与分店关系上非常成功，主要表现以下三方面：其一麦当劳收取的首期特许费和年金都很低，减轻了分店的负担;其二是总部始终坚持让利原则，把采购中得到的优惠直接转给各特许分店;其三是麦当劳总部不通过向受许人出售设备及产品来牟取暴利(许多特许组织都通过强卖产品的方式获得主要利润，这就容易使总部与分店发生冲突)。
麦当劳的诚意换来了加盟和供应商的忠诚，麦当劳与加盟者、供应商的关系是相互制约、共存共荣的合作关系。这种共存共荣的合作关系，为加盟者各显神通创造了条件，风靡全世界的“麦当劳叔叔”就是一个成功的加盟者与广告公司创造出来、总公司启用并推广的“联合广告基金会”模式也是由麦当劳加盟者创立(1996年)而被总公司采用的。
麦当劳商业地产模式给我们另外一种想像是：在众多以吸引了国际名牌店入驻为荣的商业地产项目中，是否又饱含着说不出的无奈？ 几十年过去了，麦当劳的地产王国已经扩张至全世界。但“我就喜欢”的快餐文化口号之后的神秘地产生意并未被太多人关注。在中国的“麦当劳一代”长成这个世界上最具消费欲望和能力的时候，中国 地产也经过了数次风波和爆炸型的成长。而麦当劳的地产生意经，正逐渐被人们关注。 地产运营绝顶高手麦当劳是闻名全球的快餐企业，但麦当劳总部如今基本上不具体经营快餐业务，那是以特许经营方式纳入麦当劳体系的小老板们的事情。麦当劳总部干得更多的事情，是琢磨哪个地段是一个城市将来人流最旺的地方。论证完毕后，就买下看中的地块并建起快餐店，然后寻找特许经营的合作伙伴，将快餐店租给他们经营，向他们收取特许经营费和这块商业旺地的铺租。
如今的麦当劳并不只是卖快餐的了，当它总结出一套科学合理的制造快餐的程序、店面摆设的规则、店铺选址的秘诀，并最终利用麦当劳响当当的牌子以特许经营的方法扩张时，麦当劳在很大程度上已变成了一家经营房地产的企业。在全球100多个国家拥有数万块黄金 地段的麦当劳，的确是个房地产运营的绝顶高手！ 其实，在地产中淘金的非地产企业，远不止麦当劳一家。很多品牌零售企业其实就是商业用房的大房东，因为这些企业是一个品牌，同时它要的商业用房的量要大一些，所以他用一个很低的价格租到房子。由于它是一个品牌，对地段的商业前景有非常专业的分析，他们租的地方会有很多小租户跟进来，所以他们可以用比较高的价格把店铺分成很多块租给小业主，这个租金差价就是这些企业的一个重要的收入来源。
世界零售巨头在租店铺时条件都极为苛刻，租金更是低得惊人。打了个比方来说明租金之低：如果别人要用一百来租这块店铺的话，沃尔玛可能只要用五块钱可以搞定——两者相差二十倍之巨！正因为沃尔玛的条件过于苛刻，京城一著名发展商拒绝了和沃尔玛的合作。 当然，如果沃尔玛租五万平方米店铺，而另一个只租一百平方米，并且位置较好的话，差距可能有这么大。这些零售企业仅靠租金的差价，在成本的大量减少后，利润率得到极大提供，收入就非常可观了。 所以，这些零售企业不仅仅在自己的业务范围内赚取利润，而且以自己的方式经营着房地产，悄悄的赚取巨额利润！
经常吃麦当劳的人会有印象：几乎每一个麦当劳店生意都是很兴 隆的。 麦当劳的生意兴隆的原因除了作为品牌的因素外，店址的选择也是其中至关重要的条件。麦当劳华东地区总裁施文哲这样表述：麦当劳之所以开一家火一家，第一是地点，第二是地点，第三还是地点。 在这里，施文哲没有将麦当劳兴隆的原因归结于品牌，而是认为地段是第一的因素。而麦当劳的选址是一件极为重大的事情，通常一个店的开与否都要经过三到六个月的考察，考察的问题极为细致，甚至涉及到店址是否与城市规划发展相符合，是否会出现市政动迁和周边动迁，是否会进入城市规划红线。进入红线坚决不碰。老化商圈内 坚决不设点。正是这些严格的商业成熟模式，麦当劳已经成为全世界最大的地产开发商了！
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