一场席卷全国的寒潮来了。
第二轮土地集中供应中，杭州、成都、长春、济南、合肥、苏州等10城149宗土地流拍。
为什么会出现这种局面？
房产大象创始人认为，主要有三点原因：
1、多轮调控让房企对后市预期不稳，降低拿地热情。
2、拿地门槛提高，房企拿地更谨慎。
3、房企现金流紧张。
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612宗土地无人问津
集中土拍变集中流拍
流拍、终止交易，第二轮集中土拍寒意十足。
苏州：23宗地中，2宗地因规划调整终止出让，成功出让20宗地，大部分以底价成交，流拍1宗。
合肥：8宗地成功出让，仅1宗地触发摇号，其余地块基本是底价成交，还有17宗地延期出让。
沈阳：1小时出让19宗地，平均约3分钟成交一宗，其中14宗底价成交；还有3宗流拍。开拍前夕，有24宗地延期出让。
成都：75宗宅地，52宗顺利出让，17宗因故终止，6宗流拍。
杭州：10宗竞品质地块，9宗因报名人数不足流拍。
天津：挂牌61宗地，成交40宗，临时停牌19宗，流拍2宗。其中，有31宗地底价成交，平均溢价率仅0.6%。
济南：76宗地全部底价成交，溢价率0%。还有17宗地因无人报名竞买而撤牌。
还有青岛、福州、长春等城市······今年土拍市场的寒意，不言而喻。
来源：网络
上一次土拍低谷发生在2018年，当年全国土地流拍1075宗地。
然而今年6-8月，不到三个月，据不完全统计，全国各线城市涉宅用地流拍612宗。
与土地流拍一道而来的，还有低溢价率，大部分土地都是底价成交。
房企拿地，越来越谨慎。
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锅里没粥、兜里没钱
大步向前的开发商犹豫了
第二轮集中土拍，沦为第二轮集中流拍，王波博士认为，主要有以下3点原因：
1、房企对后市预期不稳，拿地热情降低。
房企热衷拿地的背后，是对大市的十分看好。
然而，今年前8个月，超420次调控，全方位覆盖楼市。
限购升级、限售、限贷、限涨价等手段，把楼市摁得死死的，房价自然涨不上去。
拿地，成了摆在房企面前的一道难题：一方面，是被限制的房价；另一方面，是被压缩的利润空间。
开发一个项目，利润能达到3-5%就已经是非常不错。以杭州为例，流拍背后很大原因也是不赚钱。
频频出台的调控政策，让不少房企迟疑。
2、集中供地出让规则大改，拿地门槛提高。
第二轮集中供地，规则是修改过的。具体可以看看大象前两天的这篇文章：土拍溢价率不超15%，地价被摁住了，房价也有希望下降了？
相较于第一轮集中供地，第二轮集中供地出让门槛提高、拍地规则改变、资金来源受限、拿地份额受限······
土地是房企赖以生存的基础，现在，拿地容错率降低，房企自然捏紧了手中有限的买地资格和资金。
过去，拿完地，再抵押贷，是常用融资手段。现在，这条路行不通了。
以后买地，得精打细算着来。
3、房企的钱袋子瘪了。
原来疯狂举牌拿地王的房企，现在低调了很多。
纵观今年土地市场，低溢价率正成为常态。
8月房地产行业运行数据也显示，投资开发增速环比下降1.8%，土地购置面积下降10.2%，商品房销售额增速下降7.9%。
房企的土地投资战线正在收缩。
为什么？根本原因，还是钱袋子瘪了。
据Wind数据，上半年发布业绩的143家房企销售毛利率算术平均值为26.9%，较去年同期减少4%，近4年来首次跌破30%。
而这些房企在2018年-2020年同期销售毛利率算术平均数分别为30.7%、30%、30.9%。
增收不增利，是当下大多数房企面临的窘境。
在这一轮调控下，某些房企因靠高杠杆、高周转，导致资金链断裂，引发债务危机，甚至信任危机，给很多房企敲响一记警钟。
王波博士认为，大规模土地流拍，释放两个信号。
1、未来市场分化会加剧。房企洗牌，“马太效应”加剧，强者将迎来新的发展机会。
2、大规模土地流拍，会影响各个城市土地出让目标的完成进度，财政收入也会受到影响。接下来的土拍，不排除后续出让规则调整为倾向房企的可能。
3
房价真的降了
今年还能买房吗？
比土地市场寒冬更严重的，是房企、炒房者曾经赖以生存的房价信仰被击碎了。
8月70城房价数据显示：新房环比下跌城市增至19个，二手房价格环比下跌的城市有34个。
换句话说，房价下跌的城市变多了。
房价也涨不动了。8月二手房上涨城市降至只有27个，这是2015年4月以来连续77个月（除2020年2月疫情特殊原因之外）的最低点。
很明显，全国房价拐点已经出现。
那么，对购房者而言，当下，是买房的好时机吗？会不会高位站岗？
回答这个问题之前，要先明白两点：
过去，房价涨得太快了。
以大湾区为例，深圳十年房价涨幅高达343.10%。长远来看，房价上涨过快，不利于房地产行业长期发展。
来源：网络
因此，这一轮调控，是调整房价的过程。
但要说房价大跌，也不太可能。所有调控政策，出发点都是“稳房价、稳地价、稳预期”，并没有说要“打垮房地产”。
因此，房价下跌，也只会是微跌。
对于打算买房又很纠结的刚需，大象想说的是：别问房价会不会降，还能降多少，自己住看准了就买。
