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土地市场生变:宅地成批流拍,房企集体躺平

news.xixik.com   2021-9-25 15:31:08 资讯来源:嘻嘻网   字号控制:[ ]
核心提示:已连续天量卖地4年的杭州,第一次在土拍市场受到冷遇。截至9月15日中午12时,杭州第二批集中供地10宗竞品质地块报名截止,有9宗地块报名未达标,相当于提前宣告流拍。沈阳46幅地块,24宗地块被宣布提前停止交易。一城更比一城“凉”。

一场席卷全国的寒潮来了。

第二轮土地集中供应中,杭州、成都、长春、济南、合肥、苏州等10城149宗土地流拍。

为什么会出现这种局面?

中国历史朝代表

房产大象创始人认为,主要有三点原因:

1、多轮调控让房企对后市预期不稳,降低拿地热情。

2、拿地门槛提高,房企拿地更谨慎。

3、房企现金流紧张。

1

612宗土地无人问津

集中土拍变集中流拍

流拍、终止交易,第二轮集中土拍寒意十足。

苏州:23宗地中,2宗地因规划调整终止出让,成功出让20宗地,大部分以底价成交,流拍1宗。

合肥:8宗地成功出让,仅1宗地触发摇号,其余地块基本是底价成交,还有17宗地延期出让。

沈阳:1小时出让19宗地,平均约3分钟成交一宗,其中14宗底价成交;还有3宗流拍。开拍前夕,有24宗地延期出让。

成都:75宗宅地,52宗顺利出让,17宗因故终止,6宗流拍。

杭州:10宗竞品质地块,9宗因报名人数不足流拍。

天津:挂牌61宗地,成交40宗,临时停牌19宗,流拍2宗。其中,有31宗地底价成交,平均溢价率仅0.6%。

济南:76宗地全部底价成交,溢价率0%。还有17宗地因无人报名竞买而撤牌。

还有青岛、福州、长春等城市······今年土拍市场的寒意,不言而喻。

来源:网络

上一次土拍低谷发生在2018年,当年全国土地流拍1075宗地。

然而今年6-8月,不到三个月,据不完全统计,全国各线城市涉宅用地流拍612宗。

与土地流拍一道而来的,还有低溢价率,大部分土地都是底价成交。

房企拿地,越来越谨慎。

2

锅里没粥、兜里没钱

大步向前的开发商犹豫了

第二轮集中土拍,沦为第二轮集中流拍,王波博士认为,主要有以下3点原因:

1、房企对后市预期不稳,拿地热情降低。

房企热衷拿地的背后,是对大市的十分看好。

然而,今年前8个月,超420次调控,全方位覆盖楼市。

限购升级、限售、限贷、限涨价等手段,把楼市摁得死死的,房价自然涨不上去。

拿地,成了摆在房企面前的一道难题:一方面,是被限制的房价;另一方面,是被压缩的利润空间。

开发一个项目,利润能达到3-5%就已经是非常不错。以杭州为例,流拍背后很大原因也是不赚钱。

频频出台的调控政策,让不少房企迟疑。

2、集中供地出让规则大改,拿地门槛提高。

第二轮集中供地,规则是修改过的。具体可以看看大象前两天的这篇文章:土拍溢价率不超15%,地价被摁住了,房价也有希望下降了?

相较于第一轮集中供地,第二轮集中供地出让门槛提高、拍地规则改变、资金来源受限、拿地份额受限······

土地是房企赖以生存的基础,现在,拿地容错率降低,房企自然捏紧了手中有限的买地资格和资金。

过去,拿完地,再抵押贷,是常用融资手段。现在,这条路行不通了。

以后买地,得精打细算着来。

3、房企的钱袋子瘪了。

原来疯狂举牌拿地王的房企,现在低调了很多。

纵观今年土地市场,低溢价率正成为常态。

8月房地产行业运行数据也显示,投资开发增速环比下降1.8%,土地购置面积下降10.2%,商品房销售额增速下降7.9%。

房企的土地投资战线正在收缩。

为什么?根本原因,还是钱袋子瘪了。

据Wind数据,上半年发布业绩的143家房企销售毛利率算术平均值为26.9%,较去年同期减少4%,近4年来首次跌破30%。

而这些房企在2018年-2020年同期销售毛利率算术平均数分别为30.7%、30%、30.9%。

增收不增利,是当下大多数房企面临的窘境。

在这一轮调控下,某些房企因靠高杠杆、高周转,导致资金链断裂,引发债务危机,甚至信任危机,给很多房企敲响一记警钟。

王波博士认为,大规模土地流拍,释放两个信号。

1、未来市场分化会加剧。房企洗牌,“马太效应”加剧,强者将迎来新的发展机会。

2、大规模土地流拍,会影响各个城市土地出让目标的完成进度,财政收入也会受到影响。接下来的土拍,不排除后续出让规则调整为倾向房企的可能。

3

房价真的降了

今年还能买房吗?

比土地市场寒冬更严重的,是房企、炒房者曾经赖以生存的房价信仰被击碎了。

8月70城房价数据显示:新房环比下跌城市增至19个,二手房价格环比下跌的城市有34个。


 

换句话说,房价下跌的城市变多了。

房价也涨不动了。8月二手房上涨城市降至只有27个,这是2015年4月以来连续77个月(除2020年2月疫情特殊原因之外)的最低点。


 

很明显,全国房价拐点已经出现。

那么,对购房者而言,当下,是买房的好时机吗?会不会高位站岗?

回答这个问题之前,要先明白两点:

过去,房价涨得太快了。

以大湾区为例,深圳十年房价涨幅高达343.10%。长远来看,房价上涨过快,不利于房地产行业长期发展。

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来源:网络

因此,这一轮调控,是调整房价的过程。

但要说房价大跌,也不太可能。所有调控政策,出发点都是“稳房价、稳地价、稳预期”,并没有说要“打垮房地产”。

因此,房价下跌,也只会是微跌。

对于打算买房又很纠结的刚需,大象想说的是:别问房价会不会降,还能降多少,自己住看准了就买。

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