前几天看电影《追龙》，看了两遍，觉得很好。看完之后又搜集了一些素材，研究了一下香港，觉得很有必要引申一下，说一说城市的发展。
追龙讲的是，1974年前后的香港，（避免剧透，此处省去2000字）
01
香港，香港
香港在60年代，开始大力发展制造业，那时候的香港，工厂遍地。
现在我们去商店里买一双外国牌子的跑步鞋，上边会写着made in China，而在六七十年代，走进任何一家亚洲的商店，上面的皮鞋上八成以上概率写的是made in Hong Kong。
当年在筲箕湾创办的塑胶厂的那个年轻人，后来大名鼎鼎，他的名字叫李嘉诚。
正是依靠强大的制造业，让香港在短短的二三十年时间里快速摆脱了贫穷。
在制造业发展的过程中，有很重要的一环是不容忽视的，它能大力推动制造业迅速从起步阶段步入繁荣。
那就是腐败。
腐败就像催化剂一样，能极大地降低各个环节的交易费用。而“正规僵化”的制度往往不利于制造业的发展。
到了70年代，香港的制造业已经非常繁荣，但与此同时，腐败的力量也在不断壮大。
“有限腐败”可以成为社会发展的催化剂，而“过度腐败”则会成为社会发展的强大阻力。
于是在1974年，改变香港命运的一个部门诞生了。它就是廉政公署。
经常看港片的朋友想必非常熟悉。
“过度腐败”的本质其实就是滋生了利益集团，当整个社会想要改革升级的时候，这些利益集团会形成强大的阻力。
而反贪就是打破利益集团的过程。
香港反贪过程中，阻力重重。
颇有意思的是，在查到警察局时，几千名警察居然会抗议游行。
可以想见当年的香港贪腐问题有多么严重。
当时的立法局站出来帮助廉政公署解围，宣布除了个别大老虎，其余既往不咎。这种做法非常明智，明明密密麻麻结成的利益集团，很快就被这条政策打破了。
很多小贪小腐的公务人员由于利益瓜葛并不是特别深，所以会很快脱离原有的利益集团，站在反贪的一方。这不难理解。
经过多年的努力，香港的清廉指数直线上升。
打破障碍，如获新生。
香港的经济又迎来了大发展。
到了八十年代，香港变得繁荣富强。制造业和金融业蒸蒸日上。
经济的繁荣所带来的是娱乐产业的大发展，香港的流行音乐和电影渗透进大陆，成了当年大陆年轻人的灵魂寄托。
也正是通过这些东西，大陆人对香港有了更多的了解。
80年代的香港（城市森林）
五十年代到八十年代，我们可以看成是香港从屌丝到逆袭的过程。短短三十年，一代人的时间。
从贫穷落后到繁荣富强。
八九十年代的香港已经步入了发达阶段，高高在上，指点江山。大批的大陆年轻人以去香港留学为荣。
但是，我们想要重点强调的是，从80年代到现在也不过短短的三十几年。
也就是说，香港的繁荣阶段仅仅持续了三十多年。
02
香港的房价
由于经济发展迅速，香港的人口也越来越多，住房需求急速膨胀，随之而来的是房价越来越高。
不管香港在当时推出了何种政策，我们只看一下结果。
香港的房价一路飙升，到1997年达到峰值，然后楼市泡沫破裂。
不断升高的房价所带来的后果就是，年轻人买房无望。买不上房子的年轻人跟有房者的差距越来越大。
即使是有房的人，等到下一辈要买房时，也基本无望。跟今天的很多老北京人的境遇差不多。
有房不敢卖。买房买不起。
三代人挤在狭窄拥挤的老房子里。
在房产中真正得益的是那些投资房产的人，随着香港的楼价不断上涨，他们积聚了大量的财富。
1997年是香港楼市的分水岭。经历了长期的上涨之后，香港楼市崩盘。
由于这篇我们的重点不讲楼市，楼市崩盘的原因我们不展开，大家可以参考之前的这篇文章《渐进的欲望》。
03
年轻人再也看不到希望
即使是经历了房价的暴跌，真正买不起房的人依然买不起。这是严重的社会问题。
不过，我们想说的是，这些都不是问题的关键。
因为高房价毁不掉年轻人的梦想。
香港从贫穷起步，到制造业起家，从劳动密集转到资本密集，每一手牌都打得恰在好处，顺理成章。
八九十年代是香港的黄金时代，繁荣富强。
那些从五六十年代就开始打拼的人，有足够的资本给年轻人讲他们成功的故事，回忆当年如何吃苦，如何从点滴做起，如何努力。
不过，可惜的是这些人都老了。
他们依然是香港社会的中流砥柱，他们掌握着大量的关键资源。他们曾是香港的奠基者。全香港人都应该感谢他们。
不出意外的话，这批人从二十多岁开始奋斗，到八九十年代普遍五六十岁的年龄。再往后还有二三十年……
二三十年的时间，足以断掉一代人的路。
也正是从那时起，香港的年轻人再也看不到希望
20年间大学生起薪中位数
精英学生的起薪数据
20多年的时间，香港的大学生工资不增反降。
职业选择变得越来越少，在香港，最热门的专业是金融和法律，但门槛非常高。如果你学一门建筑工程专业，对不起，香港已经没有地方开发了。
04
产业进阶的失败
在过去的文章里我们强调过，社会的发展是一条不断上升的线。这条线只能往高处走而不能转向。
我经常拿来开玩笑的一个例子就是，人一旦学会了骑自行车，就再也不会不会骑自行车了。
这是一条不归路。
当社会整体达到了一定高度，其实就是消灭了那个高度之下的欲望。
当社会整体贫穷的时候，逢年过节吃肉是极大的享受，每年工资涨20块是极大的享受，人民群众的精神面貌会非常好。为什么？因为有希望。
当社会整体富裕的时候，每天开车上下班，挤地铁上下班，每个月工资一万五，除去吃饭住宿娱乐等消费，每月固定存款3000元。
不开心，不快乐。
明年想要升职加薪没可能，换辆车就要省吃俭用一年半。虽然身处伟大的时代，但总是觉得没有希望，生活除了忙碌就是痛苦，不开心。
时代的贫穷与富裕是两种不同的状态。贫穷往往意味着很大的潜力没有释放，会有持续不断的上升空间，而富裕则意味着站在一定高度上，再往上爬却很难。
贫穷意味着人的各种欲望都没有得到满足，每一种微小的改变都会获得极大的快感。
而富裕则意味着社会整体进入了低欲望时代。边际上的快乐越来越少。
（插个话，最近网上一直捧吹的中国安全程度，这背后有安保的因素，但实际上安保的作用非常小。中国安全是因为社会进入了低欲望时代，大家都乖乖哒，没有人想犯罪。）
为了能保证持续的活力，则需要人不断地进步，需要社会不断地发展。
最危险的情况就是遇到了天花板。
社会的发展，依靠的是产业的升级、新兴产业的出现等等。这些又可统称为技术进步。
比如说，过去我们开一家小作坊，做糕点。雇两个童工，挑水、和面、配料等等。产业的升级意味着小作坊要被淘汰掉，童工要去做管理者，老板只要买一台机器就行了。
然后是机器1.0进化到2.0再进化到3.0。
这是产业升级的过程。这个过程中会发生一系列重大的变化。比如说，老板会越来越有钱，资源越来越多，而底层劳动者向上的空间会越来越小，只能认命。
这期间还有一个重大变化，那就是技术的天花板。
突然有一天，现有的技术到了顶。机器再也不能改进升级了。
当技术遇到天花板之后，所有人都失去了机会。
香港是典型的遇到天花板的社会。
有钱人的天堂，年轻人的地狱。
这种状态如果不能打破，那香港只能维持，一直到衰亡老去等待下一次新生。
在之前我们提到，香港真正的黄金时代从80年代开始，持续到今天也不过三十多年，现在的香港社会稳定性虽然说得过去，但远不如从前。
技术的天花板与时代有一定关联。比如说，过去农业社会，大家都牵着牛种地，拖拉机耕田想都不敢想。
但八九十年代的香港身处一个大时代，互联网蓬勃发展，可惜香港不肯改变，遗憾的错失了留给年轻人的大好机会。
这种不肯改变，是香港自身制度的问题。
05
制度进阶的失败
香港从传统的制造业起家，逐渐转变为金融中心，金融业与服务业在香港的经济结构中占的比重越来越大。制造业的比重会相应下降很多。
这是正常的产业进阶过程。
在这个过程中，只要有合理的制度，完成这种产业进阶是顺理成章的事情。
八九十年代，香港的黄金时代。香港人站在财富累积起来的城市之上。
可是，接下来怎么办呢？
年轻人的专业选择剩下了金融、法律等，门槛高，只有少数人能进入。
所以，我们可以称香港的黄金时代是四五十岁那批人的黄金时代。
年轻人没有机会。
香港所要解决的问题是让年轻人看到希望。
其实我们可以扯出很多理由来作为借口，婆婆妈妈讲一讲香港的困难。
比如说，一旦房价下跌就会触及房产持有者的利益；
香港人口基数少，不利于发展互联网；
租房成本太高，不适合年轻人创业；
等等等等。
所有这些理由都不能解释香港为什么没有进一步完成产业进阶。
九十年代，大陆的互联网产业开始萌芽。
那时候的香港有比大陆有更好的办公室，更多的资本。他们本来更有机会将互联网做成和金融、房地产一样赚钱的行业。但是香港人放弃了。
为什么？
因为他们有比互联网更赚钱的行业。
房地产更赚钱我为什么要搞互联网呢？
金融更赚钱我为什么要生产芯片呢？
房地产和金融更赚钱我为什么卖中药呢？
原有行业里，早就形成了顽固的利益集团，新兴的行业找不到入口。
这种大背景之下，年轻人已经没有任何话语权，没有人肯为年轻人创造出机会。
那所有这些问题的根本是什么呢？
是政府，是软弱的执政者。
因为他们没有魄力打破利益集团，没有能力去保存年轻人的希望。
改革不论在何时何地，注定是脏活累活，一定会触及到利益集团。
既然没有人站出来改变现有的利益格局，那香港的年轻人只能成为没有希望的一代，他们唯一的希望就是等待利益集团的瓦解。
不过历史的车轮往往是走过路过然后错过，丢掉的机会再也不回头。
06
城市的尽头
当年轻人看不到希望的时候，城市就看到了尽头。
我们拿“ 城市生命体 ”的理论来理解一下香港。
年轻时候的香港就是一个穷屌丝，不过意气风发，勤劳勇敢，通过努力拿到了第一桶金。
随后又赶上了波澜壮阔的时代，金融房地产等暴力行业直接让香港坐上了财富的宝座。
随后香港便丢掉了斗志，安逸的环境里失去了奋斗的土壤。还有很重要的一点是，香港虽然有钱但只是配得上土豪的称呼。
因为香港没有文化。
它的骨子里还是一个暴发户形象。
由于没有“文化修养”的约束，这导致了香港的自我控制力极差，既然安逸，则目光变浅。
从起初（1950算起）到如今，只有60多年的时间。
不出意外，香港已经走到了尽头，接下来将是痛苦的自生自灭过程。
香港人怎么买得起房的？全球最难负担，19年不吃不喝……
来源：香港通、网易财经
美国权威房地产顾问机构Demographia公布的最新的2016年《全球楼价负担能力调查》报告显示。
香港以平均楼价是一般家庭每年收入19倍的记录（即连续19年不吃不喝才能买房）。
不仅创下这项调查开展12年以来的新高，而且还一举拿下了全球楼价最难负担的城市的“六冠王”。
网上查，香港人均收入29825.55美元，不如美国、加拿大等国家平均水平。
香港房价，每平米十万人民币！也就是说一百平米的房价是一千万人民币，也就是150万美元！他们是怎么买房的？
据网上资料，香港目前约260万套房子，为全城逾700万人口提供栖身之所，其中约有48％的人以不同形式受惠于政府的资助补贴。大致来讲，香港人住在以下四类房子里。
一是公屋
公屋是“公共屋邨”的简称，基本相当与内地的廉租房。它主要由政府出资兴建并拥有产权，然后以便宜的价格租给低收入人群。
目前香港的公屋单位超过70万套，其中绝大部分由房屋委员会管辖，为209万市民提供住房。图为香港中环居民楼。
公屋突出的亮点是租金低廉。以新界区为例，该区公屋月租金平均为每平方米40港元，而私人楼盘的月租金则达到平均每平方米165港元，是前者的四倍多。
申请公屋的条件也很严格。
按规定，申请者需为年满18岁的香港永久居民，不拥有任何物业，家庭收入和资产净值也有上限规定。
公屋的居住条件比较艰苦，人均居住面积约为12．8平方米。图为作者六月初拍摄的香港房地产中介公司贴在橱窗里的近期楼价。
二是居屋
居屋指政府通过“居者有其屋计划”提供的房屋，类似内地的经济适用房。
居屋计划自1976年开始推行，由政府提供资金，兴建楼宇，以低于市价30％－40％的价格，卖给公屋租户和其他符合标准的中下收入家庭。
居屋的条件要好于公屋，建筑面积基本在40－80平方米之间，售价在两三百万港元左右。申请居屋同样有收入和资产限制。
图为作者六月初拍摄的香港房地产中介公司贴在橱窗里的近期楼价。
三是夹屋
夹屋指“夹心阶层住屋计划”提供的房屋。所谓“夹心阶层”，主要指中低收入家庭。政府在上世纪最后几年实行该计划，兴建楼宇，以低于市价卖给市民，同时也提供贷款。
夹屋面积为54－80平方米，售价为市价的七折。房屋在住满五年前禁止转让。夹屋数量仅9000套左右。图为作者今年六月初拍摄的香港房地产中介公司张贴在橱窗里的近期房价。
前三种房屋都是政府提供的，满足市民置业需求和帮助市民置业的项目。但是，并非所有香港永久居民都可以享受上述的房屋。
前三种房屋都有个人或者家庭收入上限的要求，超过了上限，就无法入住公屋，或者购买居屋和夹屋（居屋和夹屋如果想出售，需要按照出售时候的价格补回政府提供的优惠才行。
香港房地产中介公司贴在橱窗里的今年六月初房价
四是私人商品房
私人商品房为约51％的香港市民提供住房。
1、平均尺价：现在香港平均楼价10000港币一尺，差不多10万港币一平米。但是注意，这个平均尺价是近两年楼市一直疯长的结果，并非一直是此价格，一年前的尺价较现在低了1000元左右。
同时，这个平均数是天价高价盘和新盘一起平均的结果。市场上5-6万一平米的房子还是非常多的！远一些的新界区村屋甚至还有3-4万港币一平米的房子。
2、面积：香港房子面积和内地概念不一样，内地最小5,60平米起，一般一个家庭住个100多平米很正常。
在香港，100平米的是豪宅！香港很多楼盘尺价高但是总价低。
3、借款：香港贷款比内地宽松，银行可借出7成，如果仍然不够首付，还可以找财务公司借2.5成。
也就是说，极端情况下，买楼可以借到9成-9.5成房款，自己只需要1成首付+税和律师费即可。
刚好过了政府资助房屋上限的年轻人和小中产比较痛苦。一方面没办法申请房屋补贴和公营房屋。
另一方面房价和收入脱节香港楼价现在处于历史高位，但是和内地不同的是，在买楼这个问题上，香港的中低收入阶层并没有那么痛苦（有49%的政府自住房屋，有最低工资保障）。
图为六月初香港房地产中介公司贴在橱窗里的近期房价。
香港，亚洲金融中心，除了世界瞩目的经济实力，让人惊呼侧目的还设有它的世界第一的高房价。
倘若对北上广深动辄10万/平的房价深吸一大口凉气，那么单论房价，北京+上海才刚刚够的上香港，绝望是面对香港房价最贴切的形容词。
“姚明潘长江的平均身高1米85”是网友对脱离实际生活粗暴计算平均值的戏言，但香港的平均房价却含有另一种深意：买不起。
目前整个香港特区的均价是22-30万/平，撇开动辄数亿的半山豪宅，一个普通车位叫价600万，车位比车贵，房子比人贵。
在高房价的掣肘下，香港的居住条件很差：一家五口蜗居40平米是再正常不过的事情。不只是住宅，去香港住酒店，房间同样狭小。
有人将这一切的原因归咎于地产行业的香港模式来解释，即为“公私两手抓”的香港模式：香港人口增长快，经济发展好，良好的教育和医疗条件吸引了外来人口移民或投资住房，住房需求比较旺盛。
然而与人口高速增长形成鲜明对比的是香港的土地供给，开发率不到30%，大概331.329平方公里，以这个面积计算，香港每平方公里有2.23万人，人地关系非常紧张。
政府一方面将私人住宅市场放开，让房地产商更好的服务于有消费能力的群体；另一方面将财政收入投入公共住房建设中，大力发展公屋、居屋，补贴低收入阶层，保障他们的生活。
说白了，不是地不够，而是严格把住了可开发的住宅土地。无独有偶，在中国也是一样，不限制产业发展用地，而对住宅用地却严格限制，这就是为什么写字楼和工厂用地都很便宜，而住宅房价高的吓人。
微博博主“深圳宁南山”发文说过，要警惕警惕供地模式香港化“总有人幻想房价高就能把别人赶走，就能避免大城市病”。然而，人口是跟着产业走的，不是跟着房价走。
如果房价高就能把人赶走，那么北京上海深圳全国房价最高，而且还越来越高，是不是人全部都跑了？恰恰相反，三个房价最高的城市反而人口最多，走多少人，还会来多少人，背后的原因是产业发展决定人口数量。
越来越多的年轻人涌向一二线城市，真正吸引他们的主要还是工作机会。城市经济蓬勃发展，中高端工作机会不断增加，必然会带来人口的上升，而此时由于规划的原因去严控土地供应，就必然会带来“牢笼效应”。
“牢笼效应”限制了人口发展的空间，而产业发展又决定了人会不断涌入，于是人们就会在有限的面积里面，为了争夺住房资源，教育资源等相互竞争拼杀，同时养育后代的能力大大减弱带来生育率直线下降，同时大大激化本地人和外地人的矛盾。
在牢笼游戏里面，人们的竞争心理，导致谁也不愿意轻易退出，谁都认为自己是可以强撑到最后的胜利者。
在牢笼游戏下，最受影响的其实是城市的底层市民们和外地人群，他们要完全直面高昂的房价，拥挤的交通，紧缺的教育资源，并且认为这一切都是人多的结果，甚至带来了产生出一系列社会现象。
但是这些问题都是资源短缺带来的么？其实并不是，而是资源配置不够合理，资源基于人口配置是最合理的方式。
不要把土地和房地产彻底沦为赚钱的工具，人口的增长从来不是由土地供应决定的，而是靠经济发展和产业升级来决定的。香港模式的失败应该为我国的地产供应模式敲响警钟。
