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层层税费下仍暴利 土地增值成开发商利润“奶牛”

news.xixik.com   2011-12-6 22:40:37 资讯来源:第一财经日报   字号控制:[ ]
核心提示:房价的构成中,差不多三分之一是土地成本,三分之一是建安成本,另外三分之一是税费以及开发商的利润。房地产商的利润大概在20%左右。“其实开发环节本身的利润微乎其微,利润来自土地增值的收益,因此开发商才要囤地。”而政府是房地产游戏规则的制定者。

张建(化名)是一家房地产开发公司的总经理,当他看到网上关于房价下跌50%的讨论时,第一反应是:“这绝不可能!”

房价的构成中,差不多三分之一是土地成本,三分之一是建安成本,另外三分之一是税费以及开发商的利润。这是行业内公开的秘密。今年以来,虽然土地市场较为冷清,但土地价格始终“坚挺”,建安成本也不断上涨。

目前张建正在一座东部地区“三线城市”开发住宅。过去三年,这里的房价上涨近一倍,目前新建商品住宅均价在8000元/平方米以上。而官方数据显示,2010年该市城镇居民人均可支配收入不到22000元,这意味居民一年的可支配收入尚不足以购买3平方米的住宅。

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该城市9月举行的一场土地拍卖会上,一块纯住宅用地被以400万/亩的价格竞得,楼面地价达到3600元/平方米。

“建成后的价格一定不止8000元/平方米。别说降价50%,2009年以后拿地的住宅项目,降价20%,开发商就得亏本。”

税费的“秘密”

房地产开发过程的税费中,“规费”只占很小一块,但在张建看来,小中却能见大。

所谓“规费”,指的是行政事业性收费项目。2009年当地政府发出《关于公布涉及商品房建设的行政事业性收费项目和标准的通知》,对各项规费提出明确的收费标准:

城市市政公用基础设施配套费按每平方米105元收取;防空地下室易地建设费,民用建筑未按规定修建防空地下室的,收取50元/平方米的易地建设费;建筑施工安全监督管理费按工程造价(不含设备)的0.19%征收;新建房屋按建筑面积收费,七层以下(含七层、地下层)按每平方米2.30元,八层及以上按每平方米0.70元征收。

此外,规费还包括门(楼)牌收费、建筑工程、市政工程施工图及抗震设计审查费、城市道路占用挖掘费、超标环境噪声排污费……

各项规费相加,每平方米一共产生约200多元的费用。对于这笔数额并不算大的费用,很少有人对它们的合理性提出质疑。

“但就拿人防费用来说,人防本身是战略要求,应该建,不过不同城市战备等级应该是不一样的,各个城市也应该科学规划,而不是小区建到哪里人防工程就建到哪里这么简单,张建说。

相比规费,“税”才是房地产开发过程中最严重的问题,用张建的话说,是最大的“灰色地带”。

“土地部分需要缴纳3%的契税,契税最终约占销售收入的1%,其它主要包括营业税、企业所得税和土地增值税。因此,开发环节的各种税负相加一般占到房屋销售收入(成交价格)的10%~13%。”他介绍。

在当地,土地增值税目前按销售收入2%的税率进行预征。但严格意义上,土地增值税税率分为四档,分别为土地增值额的30%、40%、50%和60%。

张建透露:“如果严格按照这么高的税率清算、征收,会要了开发商的命!于是,税务部门在收税过程中‘亲疏有别’,关系好的就多打点折,关系一般的就少打点折。”

建安成本里的“潜规则”

“不仅土地价格没有降下来,建安成本还在往上涨,现在300元一天的工资都招不到一个木工。”张建说。

房屋开发的成本在节节攀升。根据建筑咨询公司利比RLB的报告,今年二季度,同为三线城市的无锡,普通高层住宅的单方造价在1950~2800元/平方米,而去年同期为1750~2250元/平方米,同比涨幅为10%~20%。

而今年以来,国家对部分建筑规范从严、从紧的要求,更让张建感到成本骤升的压力。

3月,公安部消防局下发65号文件,要求民用建筑外保温材料必须采用燃烧性能为A级的材料。而采用燃烧性能为A级的岩棉,比过去广泛使用的挤塑板,成本高出200元/平方米。

不只是土建成本在涨,水、电、气、有线电视、宽带等配套的安装费用也在提高。

两年前,普通商品住宅的供电配套成本在120~150元/平方米,但自从去年初省里下发文件,明确了新建居住区供配电工程价格标准,配套成本立刻就上涨了50~70元/平方米。

但这笔费用并不意味供配电工程的全部费用。

供电部门下属的设计公司通常要求开发商提供所有设计所需基础资料,甚至包括项目小区到最近电源的地形图,而这部分地形图需要开发商前往规划局按平方购买。有一次,张建被设计公司要求提供的地形面积达到十多平方公里,光是向规划局购买地形图就需要几十万元。

张建感到“匪夷所思”的还不止这一点。按照当地电力部门的规定,如果一个住宅项目是30万方的体量,即使项目一期只动工10万方,但开发商仍然需要将剩余20万方的面积按195元/平方米的40%预交,以20万平方米计算,这相当于产生出额外一笔1500万的资金负担。

“公关费”的作用

“大概没有一个行业,像房地产一样需要和那么多政府部门打交道。”张建感叹。为了处理与政府的关系,开发商专门设立了“开发部”,一个项目至少配两个人手,专门跑各政府窗口,办手续、盖图章。

“住宅项目的开发周期一般为两年,其实真正建房子只需要五六个月,其他时间都是在办理各项审批手续。”张建称,审批过程充满不确定。比如,一个规划审批流程通常需要三个月时间。

为了节约时间,张建说,开发商不惜四处“公关”。

“‘公关’的费用并不计在广告、营销的费用中。”他透露,当地具有一定规模的开发商,一年准备几千万的“公关”费用再正常不过。

在他看来,多一个审批窗口就多一笔“公关”费。

“例如,供配电设施建设标准要求新建居住区低压供电半径不超过150米,但如果小区的半径是220米,那么就存在两种解决方案,一种是建一个配电房再加分支箱,另一种是建两个配电房。”

一个配电房的成本在2000万~3000万元,而分支箱的代价则小很多,如果能够争取到配电箱加分支箱的方案,意味省下上千万的成本。

房地产的“暴利”

张建说,比起许多行业,房地产利润率动辄达到20%甚至更高,这是不争的事实。但“暴利”来自哪里,也许是值得追问的问题。

“其实开发环节本身的利润微乎其微,利润来自土地增值的收益,因此开发商才要囤地。”

原则上,根据现行的《闲置土地处置办法》,超过出让合同约定的动工开发日期满2年未动工开发时,政府可以无偿收回土地使用权。

但事实上,这一法规在地方执行的力度很弱。

“囤地当然有开发商主观意愿,也有客观的理由。例如大面积土地出让,势必会遇到拆迁受阻的情况,此外,规划方案调整也是经常发生的事情,如果因为这些问题,政府没能按时交地,那么开发商可以首先指出政府在履约上存在瑕疵甚至违约。既然政府不能按时交割土地,那么开发商自然就有不按时动工或者分批动工的理由了。”张建介绍开发商囤地的门道。

而地方政府时常也充当开发商囤地的“同谋”。2003年,曾有一家外资开发商以招商引资的方式进入当地,一次性获得上千亩土地。

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“显而易见的是,在一个局部市场,任何一家开发商都不可能在两年内完成上千亩土地的开发,土地出让的时候,政府就应该能够预见囤地的后果了。”

事实上,七年过去了,这家开发商至今也没有完成全部土地的开发,而土地早已增值若干倍。

张建在想,如果政府已经默许某家开发商的囤地行为,那么在土地增值税的问题上是否也会放它一马?

“(地方)政府是房地产游戏规则的制定者,无论土地价格、建筑规范、配套费用、税费标准都是由政府在主导,现在的问题就在于游戏规则是否公开、透明、合理?”张建说。

“房价是沉默的,但它说明了一切。”

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