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经济倒数第一的丽水 楼价却赶超第一的背后泡沫

news.xixik.com   2008-6-8 1:10:23 资讯来源:CCTV   字号控制:[ ]


很多去年开盘的楼盘,至今还在销售

CCTV-经济半小时6月7日报道 今天我们来看看浙江的房价,我们选取了丽水这个城市,丽水位于浙江西南山区,虽然山清水秀,但人均GDP在浙江只排倒数第一,人称“浙江的西藏”。然而,正是这个名不见经传的城市,房价涨幅却超过了比它富裕得多的温州、杭州、宁波、义乌等地,成了浙江楼市上跑的最快的领头羊,特别在去年,丽水的楼市出现井喷式上涨,市区房价普遍超过万元,当宏观调控措施出台近一年后,这个昔日的楼市明星,又是一幅什么模样呢?来看看我们记者在丽水的调查。

楼市转冷,资金链断裂,香饽饽楼盘变成烂尾楼

在浙江省丽水市的宇雷路西边,万松花苑的楼盘显得格外扎眼,偌大的一个施工现场,却看不到一个施工人员,而那些林立的脚手架更是被风雨冲刷的锈迹斑斑,一块巨大的宣传广告已经被风撕成了几块,在风中来回飘荡着。

赴美生子利与弊

透过围墙记者看到,整个万松花苑的房子已经主体封顶,有些开始了内装修,有些楼房的外立面已经贴上了花岗岩石材,从这些已经褪色的条幅上可以看出,万松花苑是2007年10月31日开盘的,然而记者在旁边的万松房产售楼部看到,这里已是大门紧闭,人去楼空。

通过附近的居民,记者了解到,万松花苑分别于2007年10月31日和12月31日两次开盘销售,当时的现场还非常热闹,那么这里到底发生了什么问题,为什么将要交付的房子会停工呢?在这里记者遇到了前来看房的吴先生,他也是其中的一户购房者。

万松花苑购房者吴先生告诉记者,他是2007年7月份订的房子,当时销售人员口头给出的价格是每平方米7000元左右,于是他交了30万元的订金,但是真正到开盘的时候,他发现房子的销售价格已经超过了10000元。

万松花苑购房者吴先生:“他的老板对他自己的产品也是蛮有信心,所以他当时是不肯降价,觉得皇帝女儿不愁嫁,以为自己房子这么好,总卖的掉,想不到市场它不是这么走的。”

记者看到,万松花苑所处的位置,并不算丽水最繁华的地段,但是万松公司给联排别墅定出的开盘价是每平方米13880元,位置好的要到一万五六千元,而普通的多层公寓也定在了1万元,一个地下车库更是高达几十万元,这个价格远远超出了当初订房者的预期。

万松花苑购房者吴先生:“第二次开盘还是没什么人,买的时候这个项目就真出现问题了,当时全国形势也不明朗,也是往坏的方向走。”

虽然万松花苑在第二次开盘的时候,对销售价格进行了下调,但是订房者仍然觉得难以接受,最终整个项目240多套房子,仅仅售出22套,剩下的房子就再也无人问津,房子销售不出去,开发商的资金就无法回笼,本来实力就不强的万松房地产开发公司终于发生了资金断裂。

即便如此,2007年,万松房地产公司在资金还没有回笼的情况下,又先后拍下了两块土地,一块以16000多元的楼面价成为丽水市区的新地王,另一块则以5000元左右的楼面价成为水阁开发区的新地王。

万松花苑购房者吴先生:“他要是不拍这些地,资金链也不会出现这些问题,他为了拍地,因为他好象没有银行贷款,他又是向民间集资的钱来买地。”

楼盘滞销了,资金无法回笼,集资户的利息就无法按时给付,很多集资户纷纷到万松房产公司,讨要集资款,此时的万松花苑再也没有钱支撑下去,建筑商因为无法拿到钱,也撤出了工地,而购房者只能眼睁睁的看着即将交付的房子在风雨中锈蚀。

2007年,丽水楼市很疯狂

楼市转冷,资金链断裂,万松花苑一下从个香饽饽,变成了烂尾楼,面对万松房产公司留下的这个烂摊子,丽水市政府出面作出了审计,发现万松公司一共拖欠了4.85亿元的集资借款,2000多集资户的家产化作了泡影,知情人告诉记者,正所谓成也萧何,败也萧何,吸引大家集资建房的是丽水暴涨的房价,而最后葬送掉万松公司的,也是暴涨的房价,一度陷入疯狂的房价,究竟给这个小城带来什么?再来回顾一下2007年的丽水楼市。

丽水市的房价上涨开始于2000年,那一年丽水刚刚撤地建市,当时这个新兴城市的房价还是每平方米800元到1000元,之后丽水的房价开始慢慢上涨,到2005年的时候,丽水市的平均房价达到了5000元一平米,随后这一价格又被不断刷新。

浙江同心房地产开发股份有限公司总经理陈正平:“2005年开盘大概是在5000元到6000元左右,那么2006年是接近7000元,那么2007年是8000元 9000元这样的价格。”

同心公司是丽水市比较大的房地产开发公司之一,自从1995年进入房地产市场以来,他们在丽水市已经开发了多个楼盘,这些楼盘见证了丽水市房价节节盘升的历史,去年5月份他们开盘的水木清华北苑,里面的一些小高层住宅,价格已经超过了每平方米10000元,与水木清华北苑一路之隔的南边,是同心公司2006年10月份拍下的土地,目前正在施工建设,它的开盘又会是一个什么样的价格呢?

记者:“当时拿这块地多少钱?”

同心公司员工:“这里拿来就三点多个亿了,三点七个亿,楼面价到六千多。”

今年四月份,丽水的一位政协委员指出,2007年丽水市区的房价出现了急剧上升,有关数据显示,一月份丽水城区的住宅商品房均价为每平方米6297元,到2007年11月份,均价已经达到每平方米10169元,住房价格的实际升幅已经超过了50%。

浙江省丽水市建设局副局长邹建新:“北京、上海、深圳等地的房价上去以后,也直接影响了我们丽水的房价,那么去年上半年丽水的房价也是上涨的比较大。”

尽管邹建新一直告诉记者,丽水的房价是平稳的,均价并没有突破10000元,但是记者调查发现,在丽水城区每平方米超过10000元的房子已经比比皆是了。

售楼小姐告诉记者,楼盘里有一个复式结构的房子,单价在每平方米15000元,然而记者在调查中发现,丽水市最贵的房子并不在丽水城区,而是在丽水市所辖的青田县。

售楼人员:“这里有个青田县,它更高,好一点的两万,差一点的一万五,都跟杭州差不多了。”

2007年,丽水市的全市生产总值是425.26亿元,在浙江省11个地级城市中排名倒数第二,如果按照人均生产总值来排名的话,丽水市只能排到最后一位,但是就是这样一个经济不发达的地方,房价却排在了浙江省的前三名,2007年,丽水市城镇居民人均可支配收入为15910元,这个收入仅仅能够买到一个平方米的住房。

丽水市民:“一般老百姓怎么买得起,像我们都是以前买下来住在城里,像现在这房价你根本买不起,你也没办法住在丽水的。”

记者:“一般的工薪阶层一个月大概多少钱?”

丽水市民:“像我们才一千多,我是1971年进厂的,我才一千一。”

尽管丽水市区的住房价格与居民购买力出现严重背离,但是丽水市的房价却在一次一次突破着人们的心理底线,而丽水市的土地交易价格,更是在2007年达到顶点,出让面积为10821平方米的原酿造厂地块,由万松房产以1.72亿元竞得,折合楼面价每平方米16371.9元,如果再加上3000元左右的建造成本,房子的成本价就已接近1.9万元。

货币紧缩,楼市断粮,楼市泡沫是否破灭?

丽水的城镇居民人均年收入15000多元,2007年的房价却在疯狂炒做中,攀升到了10000元一平米,事实上,丽水的房价高的离谱,背后一个重要原因就是当地的不少房地产企业都像万松公司一样,靠民间集资来筹集资金,比正常贷款高出几倍的利息成本,也被房地产开发商转嫁到了房价当中,一旦市场有风吹草动,这个靠高利息、高房价支撑起来的楼市,就会面临崩溃的危险,那么,最终压垮丽水楼市的,又是哪一根稻草?来听听金融部门的分析。

就在丽水市房价疯涨的2007年,国家对房地产市场的宏观调控政策也越收越紧,从下半年开始,各个银行对于房地产企业的信贷支持明显下降,国家的银根紧缩政策开始在房地产市场显现出来。

记者:“去年大概是多少贷款?”

中国建设银行丽水分行行长徐小康:“整个丽水市,我现在总共房地产贷款余额是六百多亿,2007年底,2008年现在目前我们新的项目还没有进。”

徐小康告诉记者,目前建设银行丽水分行对房地产的贷款审查更加严格,贷款规模也缩小了很多,记者从丽水银监局的一份统计资料上了解到,今年4月份,整个丽水市的房产开发贷款只有1.3648亿元,比年初减少了6457万元。

邹建新:“银行的紧缩的货币政策对房地产的影响是非常大的,我们的小企业,有的企业就根本拿不到贷款,那么这样只能靠自己的钱,或者是靠社会融点资。”

2008年,由于很多房产企业资金出现紧张,拿地的积极性突然下降下来,政府推出的大量地块,除了个别地块被大公司拍去外,其余的土地全部流拍,这个时候,丽水的楼面价又回归到了4000多元,然而对房地产的紧箍咒才刚刚开始。

徐小康:“实际上影响最大的还是按揭,第二套房子政策对房地产市场的影响还是最大的。”

徐小康告诉记者,按照中国人民银行的规定,只要第一套住房曾经按揭贷款,不管贷款是否还清,那么再购买第二套住房的时候,都要执行第二套房的利率,也就是在基准利率基础上上浮10%。

丽水市万可房地产开发有限公司总经理陈毅彪:“如果是第一套房子,银行政策是比基准利率要低15%,那么第二套房子它是要提高10%,那么这个一来一去就相差25%。”

陈毅彪给记者算了一笔帐,对于买房人来说,这上涨的25%的,就意味着在同样的基准利率下,购买第二套房就要多付出四分之一的月供款,另外,按揭贷款首付比例提高到40%,也增大了炒房的难度。

陈毅彪:“一个投资炒房的人,投资的人少掉了,再还有一个真正买房子的人他就变成观望的多了。”

在丽水市建设局,邹建新副局长告诉记者,现在丽水市的房地产企业,面临着双重压力,在项目初期,拿不到银行的开发贷款,房子建成后,资金的回收期变的更长,而房地产市场的低迷,又让这些企业难以从民间融资,一些企业的资金链已经岌岌可危。

邹建新:“银根紧缩之后,那对企业拿地的积极性要小得多了,那企业为了度过这个银根紧缩的时期,他们都是少拿地多存钱,确保自己的企业过好冬天。”

集资建房的人,为了高额利息把钱交给房地产开发商,开发商炒地之后,再把高价房卖给炒房者,炒房者又希望找到下家,把房子以更高的价格出手,这场击鼓传花的游戏,最后证明可能是一场荒诞的闹剧,它把丽水的房地产开发商、集资户、炒房者和当地监管部门都推到了一个进退维谷的境地,那现在丽水的楼市上还有没有人加入这场游戏呢?

记者在丽水市的一些楼盘采访发现,这些楼盘的售楼处除了售楼人员,几乎没有什么客户前来看房咨询,记者成了售楼处唯一的客人。

陈毅彪:“像我们楼下销售部,人来人往的人少掉了,包括咨询的人,问的人都会有一定的影响。”

陈毅彪告诉记者,他们的房产项目都在水阁镇,也就是丽水经济开发区,那里相对地价便宜、房价也只有4000元左右,对于这样的楼盘,尚且如此冷清,那么丽水市区10000左右的房子,销售又是什么样的情景?记者通过丽水市建设局透明售房网看到,很多去年开盘的楼盘,至今还在销售,而去年7月份开盘的水木清华苑,那些均价超过10000元的小高层,至今显示的还是绿色,很明显,这些显示绿色的房子并没有销售出去。

丽水市建设局房地产业处处长陈洪波:“今年一季度跟去年的平均水平来比,这个成交量萎缩是比较大的,下降幅度大概是40%到50%这样的水平。”

陈洪波给记者提供了一组数据,2007年销售商品房3600套,平均每个季度销售900套房子,但是今年一到四月份,却只销售了500套,下降幅度接近50%,另外,跟去年同期相比,商品房销售面积下降26%,其中商品住宅下降42%,办公楼下降66.7%。

陈洪波:“目前这个市场观望的氛围还是比较浓的,目前企业在开盘的时候,在定价也比较谨慎,不像去年,比较盲目乐观些。”

记者调查也发现一个重要的现象,那就是土地出让合同违约增多,2007年丽水市实际出让商住用地10块,面积为729.84亩,合同总金额为22.69亿元,但是实际收到的出让金只有12.62亿元,合同违约率达到了44.3%,去年万松房产拍下的地王,楼面价超过16000元的地块,也因为没有交付土地出让金,被政府收回。

陈洪波:“市场到了这个地步,我说跟价位肯定是有关系,这个价位去年一下子拉高了以后,这肯定有关系。”

面对不断攀升的房价,丽水市政府从今年开始加大土地供应量,同时要求开发商在开盘之前,将价格报给政府部门,另外还加大了经济适用房和限价房的供应量,目前丽水市的房价已经有所回落,统计数字显示,二手房的价格已经从今年一月份的7100元下降到三月份的6600元。

陈洪波:“跟去年的楼盘来比,这个价格最近几个企业开出来以后,有些合理的回归。”

半小时观察:“丽水现象”说明了什么

刚才我们看到的丽水房地产市场就像是被房产泡沫催生出的一个“怪胎”;丽水的炒房故事又像是所有炒房故事中的一个恶梦。当一个山区小城中出现楼面价达到16000元的“地王”时,即使是投机客也应该问一下自己:丽水的房地产市场是不是太不正常?膨胀的泡沫是不是会迟早破?

丽水的房产泡沫破了。就像节目中展示的那样,出现了不少滞销的楼盘和烂尾的项目。开发商、炒房客、二手房中介……各种各样的投资人正在品尝同一杯苦酒。他们被楼市牢牢地套住了,财富慢慢地缩水,对市场的信心同样在慢慢地缩水。

疯狂的房地产市场不是健康的市场;急剧膨胀的泡沫也不是正常的泡沫。每一次泡沫破灭,都意味着投机者和投资者要花上几年甚至十几年的时间来恢复信心。但是对于丽水来说,16000元一平方米的楼面价,需要多少年才能使信心彻底恢复呢?

房地产市场需要健康,需要理性,更需要信心。泡沫破灭不是坏事,它有利于市场秩序的恢复。

跟着国家的政策走,对于咱们普通消费者和投资者来说,虽然保守,但却理性。

主编:周人杰 记者:康敬锋 摄像:景延 (本文来源:CCTV-经济半小时 )

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