楼市新观察
常州被称又一“鬼城” 开发商和投资者赌房价
再来关注我们的系列节目，楼市新观察，尽管近期楼市回暖，但是各地的情况似乎是冷热不均，继内蒙鄂尔多斯因高楼林立但人烟稀少被称鬼城之后，眼下在经济发达的长三角居然也有一个城市被称为鬼城，这就是常州。日前有媒体曝出江苏省常州市新建住宅空置严重，大量商品房积压。事实真的是这样么？我们的记者专程去到常州进行了调查，来看记者的报道。
记者在常州采访时注意到，紧靠常州市武进区政府的武宜路是媒体关注的焦点，其原因是武宜路一条南北走向的主干道，这条路连接着常州老城中心区和新城区，在道路的两侧，确实可以看到已经封顶的高层住宅一个挨着一个，正在建设的工地上矗立着密密麻麻的塔吊，色彩绚丽的巨幅楼盘促销广告随处可见。但与热闹的建筑工地相比，各个售楼处却显得冷冷清清。
江苏常州市紫金城售楼员：为什么这条路两边做这么多楼盘？因为这条路政府的规划，规划局都能查的到的未来的五六年之内 这条路两边全部已经拆迁完了。
全部打造成水墨江南 白墙带(风格建筑群)
正因为有了当地的明确规划，在这条路上除了江苏本地的房企，各路知名开发商也纷纷在这里抢夺大盘。包括星河地产、绿城集团、绿地集团和招商地产等房企巨头的身影。据记者粗略估计，武宜路附近区域已经交付的楼盘不足一半，多数楼盘将在2014年建成交付，而且即使已经交付的楼盘，由于周边配套还没有跟上，入住率也很低，这直接造成附近区域人流较少的情况，只是偶尔有几辆车匆匆驶过。晚上的场景看上去更加冷清，一些已交付的住宅楼亮灯的只有二三成，甚至会看到整栋大楼只有一户亮灯的现象，这也正是这里被称为鬼城的根源。附近做房产中介的业务员，也认为房价涨得慢所以买的人会更少。
万邻(大众)房产常州分公司业务员：黄金是不是这个样子 涨的越快 买的人越多 快点快点 房子也是这样因为我们常州就是说慢慢慢慢的往上涨
不是像有的城市咵一下子涨到个一万多 这个样子
你如果说现在所有的楼盘一下子就公布出来 所有的房子一万块钱一个平方或者以上
你看看买房的人多不多
另外一家房产中介表示，常州的房价在苏南地区是最低的，甚至比长江以北的泰州还要低。然而记者注意到，这么低的房价并没有换来成交量。眼下常州大部分在售楼盘的价格是每平米5000元至7000元之间，对于当地刚需客户来说，这个价格并没有太大吸引力。据记者观察，当地楼市的这种态势在各地曾多次出现，即开发商在着眼未来房价，而购房者更多是比对现在的价格。那么，现在在这里买房子都是哪些人呢？在某种程度上买卖双方都在赌未来房价。
江苏常州市绿城玉兰广场售楼员：刚需的人是不会买我这边房子的
记者：主要是投资客吗
也不是投资客 像我们这195平米的基本上都是武进这边的老板买的 然后还有老师医生.
楼市新观察
常州商品房库存20个月才能消化 外来人未必拉动房价
据我们记者了解，眼下开发商在常州密集拿地盖楼，城区面积越扩越大，楼盘越来越多，但是，需求并没有跟上，多数本地居民对新房的需求不大，加上外来人口流入缓慢，这都直接导致空城现象已经显露苗头，特别是在常州新城区更加明显。
新北区是常州的另外一个新区，也是高铁常州北站的所在区域。与武进区一样，这里也是到处可见新楼盘，只是看上去更加荒凉。在距离高铁站5公里左右的地方，几栋高层建筑已经竣工，周围则是一片片农田，几个当地人正在里面挖菜。
江苏常州市本地居民：现在好像冷清的 还是冷清的
记者：我觉得开发商他说怎么样怎么样 但是我不太相信
江苏常州市本地居民：开发商的话呢 你们做这个栏目的你们也清楚他们是热炒的 他自己给自己最造型的
嘴上讲的话并不是都是真的 他为了要把自己推出去 他造势
李阿姨家住常州新北区邹村，平时闲着没事就到这块空地上挖点菜。她说，原来的村子里有90户人家，自从新区开发后，土地都被征掉了，每家都获得了拆迁补偿的安置房，不再需要买新房子了。
江苏常州市本地居民李阿姨：现在还是外地人买的多 本地人又不要我们都安置了 有安置房 对吧 外地人买的多
记者：像你们这种比如安置或者拆迁的基本上大概都有两三套
江苏常州市本地居民李阿姨：不要 都饱和了 都有几套 有的十几套有的十二套 我们有个干部十二套 我们村上有个九套的
据国家统计部门的调查显示，2011年常州城镇居民家庭人均住房面积是34.7平方米，近1/3的家庭有多套住房。常州市统计部门的数据显示，常州外来流动人口167万人，占全市常住人口的36.4%。但外来人口中，青壮年居多，受教育程度以初中为主，大多从事一线的劳动密集型工作，购买力不强，业内人士认为这很可能是常州楼市的软肋。
中国房地产数据研究院执行院长陈晟：高净值人士的净流入这个是很关键 有的是人口增加 但是高净值人士在流出这个就支撑不住它这个整个的城市建设和房价
陈晟所说的高净值人士指的是那些持有可投资资产超过1000万人民币的人，他们往往是带动房地产市场的主力。据常州市房地产信息中心统计，(字版上)截止到2012年12月末，常州全市商品房可售余量为1360.26万平方米，按照2012年的月度成交平均水平计算，常州全部的商品房库存量需消化20.9个月，而住宅则需要14.18个月才能消化完。(字板出)显然开发商是在打提前量，但这样就造成了现在的供应量激增。
万邻(大众)房产常州分公司业务员：前面有个楼盘也是的 也是一个很大的楼盘
它目前到现在已经买了两年了还有很大的一块地还没有开 还没开始建
房子它会越来越往偏的地方去造 也会造成一个地方形成一个死穴一样
没有人气 而且它的价格可能也会买不上去
楼市新观察
人口流入慢 三线城市面临楼市陷阱
其实，常州楼市遭遇的空城现象并不是个案。经过长期的楼市调控，一些三四线城市的房地产市场开始显示出疲软迹象。据我们记者了解，其它的一些开发公司也在评估常州空城现象的含义。
江苏国信上海中江房地产公司总经理张建豫：它(常州)的不幸就是因为它前面有苏州和无锡挡住了它 人家到了苏州(觉得)也不错到了无锡(觉得)也不错 再往那边
干脆去南京算了 它这样一个尴尬的境地在里面
所以我觉得有点悬 有点悬 再加上开发量又这么大 到最后就会闲置很多房子出来
也市场人士表示，像常州这类的三线城市，刚需房与投资房的界限非常清晰。常州所谓的“鬼城”现象，反映的是中小城市房产库存积压的事实。
中国房地产数据研究院执行院长陈晟：它(常州)现在整个的(住宅)供应大概是在五六百万平方左右这么一个供应但是对这个城市来说应该是相对的大的
直接从销售比跟库存比可以看到 它大概是在七五到八
就是百分之八十左右 实际上还是供大于求的这么一种状态
国家统计局的数据显示，11月70个大中城市中有53个住宅销售价格上涨，北京、上海、广州等一线城市涨幅迅猛，而房价下跌的城市中除温州外，几乎全部是丹东、呼和浩特等三线城市。
仲量联行上海研究部总监周志锋：在三线城市 未来人口流入的速度其实要比一二线城市慢很多 (三线城市)其实更本质的需求可能还是由本地居民收入增长(拉动)
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