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房子是怎样炒高的:组团炒房、自买自卖、炒热地段

news.xixik.com   2010-11-18 23:21:32 资讯来源:嘻嘻网   字号控制:[ ]
核心提示:炒房团里的房子就自己卖给自己,现金却因为炒房子时可以向银行贷款而变得越来越多,在这个时候,那些想买房投资的个人就会因为这个地段升值速度较客观而青睐这些房子,这个地段买房子的人自然会越来越多,房价也就越来越高。

房子是怎样炒高的?像炒扁豆一样,在自己锅里来回翻就熟了

炒房原理:赚取按揭差价

宋女士告诉记者,炒房有个前提,就是房价必须要有上升空间,然后你要有几十万的资金,最后,还要炒房的地区没有购房限制。“举个例子解释炒房的原理,比如一个人买了一套100平米的商品房,开盘价5000元/平米,房屋总价50万元。贷款70%(35万),首付15万。几个月后,等房价炒到了8000元/平米。但他根本没打算卖!他将房子卖给自己(是以另一个人的名义)。这时房子总价是80万,贷款70%(56万),首付24万,通过转按揭(或提前还贷方式),他将房子卖给了自己。这时侯,他赚得房屋差价31万,减去第二次的首付24万,已经干拿了7万,而房子还在他名下!他现在唯一的负担是要还56万的贷款,加上利息,虽然是一笔不小的数目,“但也没关系,大不了还不起贷款银行把房子收回去呗”,他还是干赚7万。如果他还能找到买主,即使以第二次的成交价卖,那他至少又拿回了第二次的首付24万。那么这一轮下来他就净赚超过30万。

赴美生子利与弊

组团炒房:我卖给你你卖给我,炒热地段

宋女士说,理论上炒房很简单,但并不是每个人都能操作的。

首先,要炒房就必须要几个人,而且还要有一定的资金,一人一二百万元。

然后就是选地段,选还没怎么被其他炒房团炒过的地段,而且要有充足的房源,一般至少要上百套。最后,就可以炒了。

首先,选好地段后,就将此地段附近的房子一次性吃进。以每平方米7000元为例,一套一百平方总价70万,首付40%为28万,加上所有的税收和3个月的贷款利息总共花了35万,那么10个人每人200万总共2000万的钱可以买60套,这60套分布在10个人的名下。

房子买完了,接下来就是炒了。本来均价7000的房子慢慢来,一个星期涨200,那么一个月大概可以涨1000,这边你在涨,那些手上正好有这个地段的房子的人也自然将自己手上的房子涨价了,“不可能你卖8000了其他人还卖7000,即使没人买也不用害怕,只要地段有升值空间,肯定能卖出去的,这样就把这个地段的房价炒起来了。”

等房价涨了超过15%的时候,也就已经超过8000一平方,炒房团的房子要开始转手了。“其实转手(炒),就是你卖给我我卖给你。本来炒房团买的一套房子花了35万,银行贷款42万,那么当均价8000的时候这套房子就值80万了,团里的其他人买这套房子,首付40%就是32万,也就是说可以从银行贷款80—32=48万。也就是说房子还是房子,但是一转手就赚了13万。再减去其他的费用,这套房子就赚了10万。”

 在这期间,炒房团里的房子就自己卖给自己,现金却因为炒房子时可以向银行贷款而变得越来越多,在这个时候,那些想买房投资的个人就会因为这个地段升值速度较客观而青睐这些房子,这个地段买房子的人自然会越来越多,房价也就越来越高。炒房团的房子依然转来转去,转一次现金就多一点,再用这些多出的现金继续买进周边的房子。

接着,炒房团因为手上已经有了不少房子,为了避免风险必须马上将房子出手。在出手的定价时,他们的房价总是会比市价低那么一点点。那些只低了一点的房子马上就会被房产投资者和刚性需求买房者买走。

“一些只买了半年或一年就出卖的房子,大多都是这样的。”宋女士说。

开发商:内部认购害惨真正买主

而在某房产公司从事策划工作的高先生告诉记者,炒房之所以能得逞,根本原因在于开发商自己主力参与。一般而言,开发商在正式开盘之前会有一个内部认购,通过这个内部认购,开发商了解大致有多少真正的购房者。根据一套计算方法,他们知道房价炒到多少还有真正的买主,并以此决定可以留下多少套房子来进行安全炒作。在大多数情况下,他们至少可以赚到卖给自己的那一轮炒作的金额而不露出马脚,这是因为有真实的交易将这种假交易掩盖掉了。在这一轮中,直接的受害者有两个,一是后续购房者,一是贷款银行;前者要以比先期认购者高得多的价格来获得一套房子;而后者(银行)将承担更大的风险:如果炒房者没有能力再次将房子转手给真实购房者,那么这就造成了一笔烂账——炒家已经从银行拿走了大笔现金,留下无法转手的房子,更重要的是没有任何办法去追回这笔现金,因为这个过程是看起来合法的。只要开发商把炒出来资金的一部分用于这个楼盘完工,这场炒作就会安全地被屏蔽,成为房价攀升的又一只看不见的黑手。

业内人士透露:政府干预很难影响市场需求房价下降并不容易

自从国庆节过后,国家出台了一系列政策,加息、提高首付,征收房产税等,可是西安的房价并没有因此而下降,10月西安的房价同比涨幅名列全国第五。很多市民对此不解,为什么国家的重拳出击,对房价却没有丝毫影响。昨日记者采访了一位从事了8年房地产销售的李小姐,或许她的回答能解除市民心中的疑惑。

政府干预很难影响市场需求

家住东郊的李小姐从事了8年的房地产销售,对于国家政策对西安房价的影响,李小姐告诉记者:“政策出来其实本不太会影响市场的刚性需求,还是有大量无房者需求买房,那么第一次买房的客户群体,这项政策对它们是没有很大影响的。再者,能买第二套、第三套的肯定是有钱人,有实力的人如果真的看好好几处房产,就有购买能力,那么他们可以一次性付款,不用贷款,所以国家政策对这些有钱人来说没什么影响。还有就是开发商从国家手里拿地,是要钱的,土地的成本本身就高,再加上开发商从开发到预售,到交房这一系列环节都是要钱的,他要收回他的成本的同时还要有利润,所以房价下降很难。”

在观望的多数是想投资的

对于现在的购房者,李小姐说,现在观望的多数是要投资的,手里有闲钱的,才会观望,因为不着急住房,而且投资肯定是希望拿个最低价,然后以高价卖出嘛,抛房的多数是炒房的,投资的,少数也有急需用钱的或者想换个更好的房子。

炒房时代终结为时不远了

连日来,楼市调控重拳频出,且目标直指投机型购房。自2003年以来,中央出台了多少楼市调控政策,数都数不清了。但历年的调控政策,基本上对市场走势没有起到实质性的效果。这一次仍会如此吗?回答这个问题,首先需要弄清楚推动房价暴涨的原因是什么。如果说前些年房价上涨主要还是有自住型的刚性需求在起作用的话,那么最近的房价走势极大程度是由炒房所导致的。理由很简单,在目前的高房价之下,租金收益和房价早已不成比例,买得起房且用于自住的购房者应该差不多都已经买房了,敢于搏击目前高房价的,大多数是投机客。此外,宽松的银行信贷政策也是炒房盛行的助推器。这是立足于市场本身的两点基本判断。由此反观目前的政策,提高二套房首付比例和按揭利率,可以认为是针对炒房的精确打击行动。

政策效果能否很快显现,取决于三个因素:第一,遏制炒房的政策是否会得到有效执行;第二,中央政府如何判断房价下跌对实体经济可能产生的影响;第三,地方政府是否会有消解性的政策出台。先看第一点,目前的政策是国务院绕过相关部委和地方政策直接出台的一刀切政策,短期内对这些政策的执行是刚性的,银行和地方政府没有回旋的余地;第二,在住房成为一个炒作工具的事实之下,房价下跌,不会对实体经济有太大的实质性影响。而房价脱离实体经济持续暴涨,长期内则必定会产生灾难性后果,相信在这一点上,中央政府的判断是清晰的,不会为利益集团种种耸人听闻的言论所左右;第三,地方政府不愿意房价下跌,这会影响地方政府的卖地收入,但地方政府可打的牌并不多,无非是减少土地供应而已,可是被炒家囤积的房源在完成充分换手之前,减少土地供应是不会对市场产生立竿见影的效果的。即便这些政策效果不明显,对中央政府来说,打击炒房还有住房保有税、住房转让的高额所得税、加大土地供应等三类政策工具可供选择。

对于市场上的炒家来说,不应该抱怨目前的政策太过无情。在长期内,市场是有效的,脱离了基本面的房价暴涨态势不可能持续。事实上,尽管前一段时期房地产市场可谓是烈火烹油一般,但地产股的走势在四月初已经开始小幅下调,这表明市场本身已经有自我调整的需求了。这一点,广大的炒家们就没有注意到吗?

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上亿元商业面积白送开发商

开发商若“运作得好”,利润远不止1/3,个中奥妙多多:

上亿元商业面积白送开发商

记者:今年初,任志强公开宣称房地产开发拿地成本高,并非暴利行业,您觉得到底是不是暴利行业?

刘生:房地产是暴利行业,无可置疑。

任志强只讲了事实的一部分,没有讲全面。建房成本是由三部分构成:一部分是土地成本,因此任志强说现在土地价格很高,房子要卖很贵;第二部分是人工费,主要指工人工资,是弹性部分;还有一部分就是钢筋水泥,会随市场行情二调整但这个成本是可控的。

有个调查,开发商买地和盖房子的有形成本大概占总成本的1/3,包括拿土地、建筑材料、人工费用等。还有1/3是“渠道费用”,指国家征税及申报费用等合理开支,还包括了行贿资金等隐性成本。最后1/3就是开发商的利润。而实际上,如果运作得好,利润远不止这么多。

记者:怎么运作的呢?

刘生:“用土生金”。2004年我们开发某房产项目。地块是政府拆迁安置用地,我们拿地总共花了200万元。该项目的土地由A村和B村两村的土地组成。B村的土地已在一期工程中完成,共21栋农民房,容积率3.3,而全部工程竣工后的实际容积率是4.0。

记者:你们擅自提高容积率来增加利润,有关部门不会追究吗?

刘生:一般不会。有时就是利用规划的空子,比如项目中A村的土地,总共7539平方米的土地只有2709平方米是开发用地,其余4830平方米的土地面积已由政府为农民兴建了住房,实际建筑面积也只有4000平方米,容积率在0.82左右。而事实上,当初的规划容积率是1.6,这样开发商又多出了0.78的容积率开发空间。

记者:除了提高容积率,还有什么渠道增加盈利?

刘生:当然还有。我再告诉你两条开发商的生财之道。比如我们这个项目,总建筑面积4万多平方米,其中,住宅面积3.4万平方米,商业面积3000多平方米。第一条生财之道是,这3000多平方米商业面积合同上没有说明,是开发商的红利,至少价值1亿元。

另外一条就是,总建筑面积减去商业面积、按合同规定归还农民的1万平方米以及给农民兴建的4000平方米住房后,开发商的可售面积还有3万平方米左右。按照该楼盘均价12000元/平方米来算,一共可售近4亿元。而每平方米的各种成本大概在2500元,因而建筑商总成本在1亿元左右。最后再减去建筑商利润和其他费用1亿元左右,开发此项楼盘,开发商总共可以获益两亿元,另外还有一个价值1亿元的商业面积用地。

从这个过程你就可看出,开发商是怎么把200万元变成两亿元的。

开发商盖房子几乎“不要钱”

房屋预售“拿业主的钱来开发”,还有建筑商垫资、银行贷款……

记者:有人说房地产是高投入、高风险、高回报。

刘生:错了,开发商开发房产几乎是零投入。在房屋预售制度下,开发商拿购房者的钱来做自己的开发资金,房产开发商盖房子是不要钱的,“空手套白狼”。

在房屋预售的时候,开发商几乎可以收回全部成本,甚至还有盈余。至于拉水泥、买钢材、付工资,则全由建筑商包干。开发商等房子售出赚到巨额利润后才给建筑商清算工程款。这就是“盖房子不要钱”的商业模式,具体来讲,就是拿你业主的钱来做我的开发资金,加上建筑商垫资盖房,既是现实,又是合法的状态。银行还会大力支持,因为银行也获得了最大的收益。银行的按揭贷款利息部分最终是比本金还高。

政府与开发商

就像“丈母娘和女婿”

有此一说:不少地方出台的政策是为开发商量身定做的

刘生:房地产商利益的获得是与政府间的合作分不开的。我给你举个我们20多年前收地的例子,你就明白了。

土地只能是政府征收,国家征用以后再卖给我们。政府按每亩1.6万元的价格从农民手上收过来,再按每亩20万元的价格卖给我们。我们没有和村民谈,政府征了地就给我们了。我们躲在政府后面,那时候还没有“招拍挂”这个概念,只有行政划拨和国家征用。一开始我们就是搞房地产开发,只是村民不知道。而对于村民来讲,地是不要钱的。那时,哪个村能把土地卖掉,那是很能干的。80亩地卖了,每户都成了万元户,因此村民初时还是很乐意的。后来,村民知道实情后才心理不平衡了。

记者:政府和开发商到底谁是赢家?

刘生:都是赢家。一个房地产项目,政府可以赚1000万元,这是国有资产,因此政府就算干了一件大好事,而且也带动了当地的就业,带动了当地经济发展。房子建好以后可能卖到3000万元,这样我们就赚了2000万元。

记者:这样说政府和开发商像是合作的关系。

刘生:政府跟开发商的关系,就像是丈母娘和女婿。有句俗话说:丈母娘看女婿,越看越欢喜。我们现在干部的评价体制是看GDP、就业和投资,这些都离不开开发商。

不少地方政府出台的政策基本都是为开发商量身定做的,比如房子不好卖的时候,就出台购房入户政策,肯定就会有很多人借钱也要买房了。

政策转变:房子是住的,不是炒的

多建保障房

楼价肯定降

谈到房价高的原因,刘生认为,一是政府缺位了,另外就是我们的政策有空子可钻。他说,许多问题是不能完全用市场化折方式来解决的。理想的住房格局是,大多数人住在政府的房子里,1%的人住私有房产,99%的人住政府房子。

记者:但是房子作为一项固定资产,有投资的价值……

刘生:房子是有投资属性,但作为国策,要保证社会的和谐稳定,房子只能是拿来住的。现在我们看到房地产政策出现了一个根本性的改变,就是把房子定位为是用来住的,现在中央已经有一个很明显的意图,就是房子的功能是用来住的,所以遏制投机炒楼。

记者:您认为怎样才能遏制房价飙升?

刘生:政府应大量兴建保障房,用来解决普通百姓的住房问题。而且由于保障房所有权是政府的,这样土地增值以后产生的利益是政府的。现在政府已开始加强保障房建设,如果政策实施得好,肯定可以拉低房价。

钻空子:制度缺陷+利益瓜葛

购房入户屡变

开发商是推手

赴美生子多少钱

记者:为什么开发商会有这么多空子可钻呢?

刘生:我国法律对土地开发有特别的规定,很多人即便是拥有土地,但也不可以开发。国有土地要发展,负责具体操作的是房地产商。集体土地要发展,也要通过房地产商。这些规定导致房地产商“专业”了起来,其他人即使是拥有土地也不可以开发。

记者:你认为我国现在的土地出让和开发制度有缺陷?

刘生:制度给了房地产商特权,另一方面制度又衍生了私权。

我们知道,所有的政策本身都有滞后性,但制定政策时的动机却是具体的部门或个人,这样,专业的房地产商便有了利益输送的目标。政策的缺位或错误更加让房地产商如鱼得水。比如,一些地方一会儿推出“购房入户”,一会儿又取消,政策变化背后无不有房地产商的身影。

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